能建·东宸誉府全测评：央企未来社区扎根老江东

一句话结论：能建·东宸誉府是央企中国能建（葛洲坝）在宁波老江东三江口打造的省级未来社区二期，地段成熟、产品力扎实，但报价处于江东板块中高位，适合"看重地段+央企品质+未来社区配套"的主城改善客群，不适合预算敏感、追求短期流动性的购房者。

适合人群：主城改善自住、认可老江东地段、预算400万以上的三口之家/三代同堂。 不适合人群：预算敏感型刚需、追求投资短炒或高流动性者。

三条关键证据：

1.报价36564—40508元/㎡（普通住宅含装修，克而瑞2026/07/24）；

2.江东板块2026年7月库存689套、去化周期约10.4个月（12月滚动口径，克而瑞），去化中性偏温和但非快销；

3.央企开发、一期已封顶，未来社区九大场景与约3000㎡泛会所构成核心配套优势。

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项目速览

下图汇总项目核心指标（含并列口径），方便快速判断门槛与硬件。

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价格与性价比：中高价位，靠什么撑腰？

先看数据：本项目报价3.66—4.05万/㎡（含装修），取中值约3.85万/㎡。同板块可比项目成交均价：能建·百誉府40565元/㎡、保利·东方瑧悦37122元/㎡、源启未来府36396元/㎡、得力·臻元府42245元/㎡、中海·江东兴樾府43171元/㎡。

结论：本项目定价处于板块中高段，略低于同开发商一期百誉府（承接品牌溢价但价格更理性），但明显高于保利、源启等竞品。性价比要靠产品力与未来社区配套支撑。

首付月供测算（首套首付15%、按均价3.85万/㎡估算，测算值为经验测算）：89㎡总价约343万、首付约51.4万；110㎡总价约424万、首付约63.6万；128㎡总价约493万、首付约74.0万；155㎡总价约597万；185㎡总价约713万。以上为经验测算，实际以最终成交价与银行审批为准。

优惠真实性判断：网络流传的"预约到访99折""1V1品鉴礼遇"等属第三方分销话术，须以售楼处一房一价及正式合同为准，警惕虚假优惠。

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产品力与户型拆解：层高与得房率是加分项

项目全高层、纯围合式楼栋沿地块边缘排布，最大化释放中央景观；严格人车分流，人行通道直达中央花园。

楼栋与户型分布：1#/3#/7/100㎡刚需三房；2#/5#/8/119㎡主流改善三房；6#/9#/12/138㎡进阶四房；10/180/185㎡顶配大平层。

产品亮点：层高3.0—3.1米（优于常规2.9米）、得房率约86%—90%（宣传口径）、约1200㎡下沉水院+中央大花园双景观、约3000㎡"海上行舟"泛会所（恒温泳池/健身房/私宴厅等）、十大主题架空层、全屋智能系统。

主力户型点评：

· 89㎡三房：三开间朝南、全明格局、双联阳台，适合刚需首置；

· 110/119㎡三房：LDKB客餐厨一体大宽厅+主卧套房，年轻改善优选；

· 128/138㎡四房：四开间朝南、跑道式阳台，适合二孩/三代同堂；

·180—185㎡大平层：双套房、面宽约15.3—16.6米大横厅，顶奢终

必须提示：得房率、精装标准（网络称中央空调+地暖+新风三件套，参考一期百誉府）均需以正式合同附件、交付标准书及样板间实测为准。作为2028年交付的期房，精装减配是潜在风险，购房前务必书面确认。

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区位通勤与生活配套：老江东的"成熟+焕新"双重价值

项目位于宁波三江口·老江东核心，既有老城烟火气，又借力未来社区更新。老城区周边也存在市井业态、施工围挡、部分楼栋临路噪音等短板，介意者建议现场踏勘。

交通：距地铁1号线舟孟北路站约600米，1公里内覆盖1/3/4号线，快速通达三江口、东部新城、鄞州中心区。

商业：距新世界K11约700米，近天一广场（约1.5km）；3km龙湖天街/印象城；5km鄞州万达/万象城。

医疗：临近宁波大学附属人民医院（约440米）、李惠利医院兴宁院区（约1.1km）等三甲。

教育：周边有四眼碶小学、镇安小学、宁波七中（北校区）等，未来社区自带公办幼儿园/小学。学区划片以交付当年教育局政策为准，存在不确定性，切勿轻信销售口头承诺。

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板块供需与未来变量：去化温和，但供应不小

下图展示江东板块2025.01—2026.07月度成交套数与成交均价走势（克而瑞，仅统计普通住宅、别墅、酒店式公寓）。

量价：江东板块2026年3月单月成交高达189套（首开放量），成交均价长期在3.7—4.0万/㎡区间波动，2026年7月约39975元/㎡（克而瑞）。

库存去化：2026年7月库存689套、库存面积约10.68万㎡，去化周期约10.4个月（12月滚动口径，克而瑞），去化压力中性偏温和但非快销。

供给变量：划船未来社区实施单元含11宗地块、综合容积率2.91、总建面约44.9万㎡（其中约31万㎡为回迁房），后续供应持续，同板块能建·百誉府仍在供货，须警惕未来同质竞品放量对价格与去化的压制风险。

规划支撑：作为浙江省首批未来社区试点、宁波首个"原拆原建"项目，2026年5月一期百誉府已封顶、邻里中心结构封顶，规划兑现进度良好。

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竞品对比

下图对本项目与4个可比竞品做统一口径横向对比。

推荐排序与理由：

1.看重地段+央企品质+未来社区配套→东宸誉府/百誉府，其中东宸誉府容积率更低（2.91<3.19）、价格略低，相对占优；

2.看重性价比+更低密→保利·东方瑧悦（容积率2.5、均价更低，且已进入尾盘可看准现房）；

3.预算充足追求高端→得力·臻元府。

替代触发条件：若东宸誉府后续加推价格上调或精装缩水，可转向保利·东方瑧悦；若追求现房、不愿等到2028年，可考虑保利尾盘或板块二手次新。

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风险清单与核验路径

下图以风险清单卡形式呈现八项风险的等级、描述、核验方式与可能后果。

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购买建议与行动步骤

可买：主城改善自住、看重央企品质与未来社区配套、预算400万以上（对应110—138㎡）且认可老江东地段的客群，可重点考虑。

可等/观察：预算敏感或担心价格回调者，建议观察后续加推一房一价、板块月度去化、精装标准落地情况再决定。

可换盘：追求更低密/更低单价看保利·东方瑧悦；追求现房看保利尾盘或板块二手次新。

政策适配（依据宁波2026/03/30甬九条及公开政策）：宁波不限购不限售，首套认定为"家庭名下无成套住房即按首套执行"；公积金首套首贷5年期以上利率2.6%，多孩、人才可叠加上浮，最高至360万元/户（以政务口径为准）。

可直接复制执行的核验清单：

1.核验预售证编号与公示信息；

2.索取一房一价表，核对是否与宣传一致；

3.书面确认交付标准书与精装品牌清单；

4.查证资金监管账户是否落实；

5.向鄞州区教育局咨询学区划片，勿信口头承诺；

6.不同时段现场踏勘，实测临路噪音与围挡情况。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师罗燕飞撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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