北京
8月20日，上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施，即楼市“沪八条”。没有选择全面松绑，而是以外环外为核心阵地打出精准组合拳，既踩中了当前市场的结构性痛点，也为一线城市调控打开了全新的操作范式。
本次新政最具标志性的突破，是外环外二套房首付比例从20%进一步下调至15%，创下一线城市二套房首付的历史最低水平。叠加此前外环外取消套数限购的政策，郊区改善型需求的资金门槛被压低。
政策同时形成了多维托底——推出“以旧换新”双重补贴，外环外购置新房可享贷款总额1%、最高5万元补贴，若出售外环内存量住房还可叠加3万元补贴，单套最高补贴可达8万元；公积金政策同步升级，购买绿色建筑贷款额度上浮15%、支持提取公积金支付首付与契税，再配合房票安置、收购存量商品房等措施，锚定了外环外新房去化与置换链条激活两大目标。
新政出台的背后，是上海楼市日益显著的分化格局。2026年以来，上海二手房市场率先修复，上半年累计成交超14.7万套，创下近五年同期新高，3月单月成交量更是突破3.1万套，置换需求已率先启动。
但新房市场冷热不均的矛盾持续加剧，截至6月末，全市新房去化周期仍达19.2个月，压力几乎全部集中在外环外——崇明、金山去化周期分别高达57.6个月、33.5个月，奉贤、青浦也均超过20个月，部分郊区项目即便打折也去化艰难。与之形成对比的是，核心区域豪宅市场韧性十足，部分板块库存去化周期仅3个月左右。这种“核心区紧平衡、郊区高库存”的结构，正是本轮政策精准发力的现实依据。
而“沪八条”的真正分量，远不止于给本地市场注入短期热度，更向全行业释放了三重关键信号。
首先，一线城市调控正式迈入“分区施策”的精细化阶段。不再沿用全市一刀切的调控逻辑，而是牢牢守住核心区市场稳定的底线，在库存压力集中的郊区边际放松，既规避了刺激核心区房价反弹的风险，又能精准托底郊区去化。
其次，政策托底的节奏仍在动态加码。从全国性的降首付、降利率，到地方层面的补贴、限购优化，政策端始终随市场节奏灵活调整。外环外首付降至15%后，上海郊区刚需与改善群体的入市成本处于历史低位，政策红利有望在三季度逐步兑现，带动郊区新房成交量企稳回升，同时缓解房企现金流压力，加速行业风险出清。
最后，我国房地产早已告别普涨普跌的周期时代，进入城市间、城市内的深度分化阶段。楼市“沪八条”用差异化的政策工具匹配差异化的市场格局，有望成为未来全国楼市调控的核心逻辑。随着房地产高杠杆扩张的时代落幕，精准滴灌、分区施策，正在成为楼市新的常态。
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