从深圳14万㎡更改计划失效，看“工业上楼”该降温了

2026年8月1日，深圳坪山。一则百余字的官方公告，给一个折腾了四年的14万㎡工改项目画上了句号。民企来过，国企来过，连片扩容过，延期续命过——最后还是黄了。

这不仅仅是一个项目的失败，而是一个时代的退潮。

一、百字公告，四年大梦

8月1日，坪山区城市更新和土地整备局发布公告：坪山区龙田街道松泽产业园城市更新单元计划正式失效。

图源：观深圳360

公告很短，只有百余字。但这百余字背后，是14.4万平方米的土地，是四年的反复拉扯，是民企退场、国企接盘、连片扩容、延期续命的完整剧本。

时间拉回到2022年7月。那时候“工业上楼”的口号喊得震天响，深圳提出五年建设1亿平方米高标准厂房的宏伟目标。松泽化妆品（深圳）有限公司作为申报主体，将松泽产业园纳入坪山区城市更新单元计划，拟拆除用地面积144513平方米，定位纯M1普通工业用地，公共利益用地贡献不低于15%。

图源：观深圳360

那时候大家都相信，只要拿到更新单元计划，就等于锁定了土地红利。旧楼拆了盖新楼，低层变高层，怎么算都是赚的。

谁也没想到，四年后等来了一纸失效公告。

二、四年剧本：民企跑了，国企也没扛住

松泽产业园的四年，像一部浓缩的深圳旧改编年史。

第一幕（2022）：民企入局，雄心万丈。

松泽化妆品作为申报主体，14.4万㎡纯工改M1，计划两年内完成专规审批。那是工业上楼最狂热的时候，谁拿到项目谁就是赢家。

第二幕（2023-2024）：风向变了，主体换了。

片区改造思路从“单一地块”转向“连片统筹”，松泽产业园与坑梓第三工业区整合为“梓松产业园”，总拆除面积扩容到26.7万㎡。更关键的是，申报主体从民企松泽化妆品变更为深圳市坪山城投城市更新投资有限公司——区属国企接盘了。

图源：观深圳360

民企退场、国企接盘，这本身就是信号。说明项目权属复杂、推进阻力大、收益预期差，市场化资本算不过账，只能靠国企信用和片区统筹能力来兜底。但两套方案长期并行、路线始终无法统一，项目推进陷入僵局。

第三幕（2025）：最后一根稻草。

2024年8月，两年法定有效期到期，项目未能完成专规审批。2025年5月，坪山区政府批准延期一年，有效期至2026年4月8日。这是深圳城市更新规则下唯一一次延期机会，也是最后的翻盘窗口。

图源：坪山区人民政府

但奇迹没有发生。

终幕（2026）：无缓冲，无二次延期，无过渡方案。

延期窗口到期后，项目仍未完成关键的更新单元规划审批。8月1日，官方公告正式失效。根据规则，该拆除范围原则上3年内不得再次申报拆除重建类城市更新。也就是说，2026到2029年，这片土地的市场化旧改通道基本关闭。

四年，从民企到国企，从14万㎡到26万㎡，从立项到延期到失效，一步不差地走完了一个工改项目的完整死亡流程。

三、为什么连国企都算不过这笔账？

可能很多人会问：国企不是有资金成本优势、有政府协调能力吗？怎么连国企都做不成？

原因很简单：不是能力问题，是账算不过来。

我们来算一笔粗账。工改工项目的收入端是租金，成本端是建安+土地+搬迁+财务+公共贡献。

先看收入端。坪山属于深圳外围区域，产业配套和区位能级不如主城区。龙岗区1315个产业园区的摸底数据显示，坪地街道厂房租金仅约22.1元/㎡/月，坂田最高也才48.1元。坪山北部片区的租金水平，大致在20-30元/㎡/月区间。而“工业上楼”的高层厂房，建设成本约8000元/㎡，有机构测算要在50年回本周期内打平，租金需要收到约70元/㎡/月——是实际市场租金的两倍还多。

下表：截至2026年6月，龙岗区11 个街道的园区数量、总建筑面积、空置情况与租金水平（空置率基于已填报园区测算）（表源：产办网）

再看出租率。深圳高层厂房平均空置率从2023年的25%攀升至2024年的35%，部分偏远区域或设计欠佳项目空置率超过40%。一位不愿具名的深圳产业园区运营商透露，其“工业上楼”项目2025年底招商率仅65%，其中还有约30%是关联企业入驻。真实市场化出租率，可能连一半都不到。

成本端呢？除了建安成本，工改工项目还要面对：不低于15%的公共利益用地无偿移交、高额搬迁补偿、长期产业自持监管、资金成本。珠三角一季度工业园区整体空置率已达20%-40%，租金同比下跌8%-12%。

收入端租金低、空置高，成本端刚性支出一样不少，还要白送15%的地。不管你是民企还是国企，这笔账摆在桌面上，结论只有一个：投得越多，亏得越多。

不推进、不落地，本质上不是不想做，是不敢做、不能做。在商言商，没有正向收益测算的项目，硬上就是国有资产流失。

四、松泽不是孤例：深圳正在批量“清退”

如果你以为松泽产业园只是个案，那就低估了这场出清的力度。

据不完全统计，截至2026年6月20日，深圳已有47个城市更新项目计划宣告失效或被调出。这不是个别现象，是系统性的存量出清。

分区域看，龙岗区截至2026年5月已有7个旧改项目正式失效；宝安区仅2026年4月就有17个旧改失效，另有9个项目“死里逃生”获批延期一年；福田区振华大院——一个2012年就立项的项目，在熬了14年后也宣告失效。

下表：龙岗已失效的7个旧改项目（表源：娟子评房）

这背后是政策逻辑的根本转向。

2025年3月，深圳住建局发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，明确要求对不具备可实施性的项目“按程序确认后公告失效”。2026年3月，深圳再发新规，未完成规划审批的项目原则上可不配建保障房，被市场解读为“松绑”——但松绑的另一面恰恰是：大量项目因为算不过账而停滞，政府不得不降低门槛来救场。

深圳城市更新彻底告别了“重立项、轻落地”的野蛮生长时代。以前是拿到计划就等于拿到地，现在是立项之后有有效期、有效期满未完成专规就自动失效、失效后3年内不能再申报。生命周期管理像一把筛子，把那些“只圈地、不落地”的项目一个个筛掉。

这并非城市更新的降温，是行业的自我净化。

五、“工业上楼”：从万亿雄心到高空置率

如果把松泽产业园的失效，放在更大的背景下看，就是“工业上楼”这股浪潮退去的一朵浪花。

2022年11月，深圳提出“按照每年建设不少于2000万平方米，连续5年”的工业上楼计划，五年累计1亿平方米。按每平方米1万元投资成本估算，这是一个万亿级别的计划。彼时，佛山、东莞、苏州、武汉等城市迅速跟进，一时间“工业上楼”成了产业升级的万能公式。

但现实给了冷静的回应。

空置率是最诚实的指标。2023年深圳高层厂房平均空置率约25%，2024年升至35%，2025年部分外围项目超过40%。珠三角中山、佛山等地高层厂房空置率突破42%，即便给出半年免租，招商依然停滞。

问题出在哪？不是所有产业都适合“上楼”。装备制造、五金冲压、建材加工、仓储物流等行业，大型设备、重型原料、大批量货物根本无法在高层厂房里高效运转。垂直物流损耗大、物料周转效率比单层厂房下降明显。但前几年的狂热中，大量项目不管产业适配性，先盖了高楼再说，结果就是“有楼无企”。

产业空间的供需关系已经彻底反转。供给端，海量新增高层厂房集中入市；需求端，制造业升级不是一蹴而就，真正能上楼、愿意上楼、付得起高租金的企业，远没有想象中那么多。当供大于求，租金自然承压，项目收益模型随之崩塌。

松泽产业园，就是被这股退潮拍在沙滩上的。

六、底层逻辑切换：从“圈地红利”到“算账逻辑”

松泽产业园之死，表面看是一个项目的失败，深层看是深圳城市更新底层逻辑的切换。

过去二十年的城市更新，本质上是一场“圈地红利”游戏。只要拿到更新单元计划，不管是居改还是工改，土地增值的预期摆在那里，融资、拆迁、建设、销售或出租，每一环都有人赚钱。开发商拼的是拿项目的能力，不是算账的能力。因为大趋势是房价涨、租金涨、资产价格涨，拿了地就是赢。

但现在，游戏规则变了。

房地产市场深度调整，住宅去化困难，工改居、工改商的路径大幅收窄。即便是纯工改工，产业空间过剩、租金下行、空置率高企，资产增值预期不再。城市更新从“土地增值驱动”转向“运营收益驱动”——而运营收益，是要一平方米一平方米租出来的，是要一块钱一块钱算回来的。

这就解释了为什么连国企都接不住。国企的优势是资金成本低、协调能力强，但国企也有硬约束：不能亏本、不能造成国有资产流失、要做可行性研究。当一个项目的IRR算出来是负的，不管你是民企还是国企，都没有理由硬上。

2026年以来，深圳城市更新的政策调整方向很明确：收紧时效管理、清退无可行性项目、降低不合理配建要求（如取消保障房配建）。这些调整看似矛盾——一边清退，一边松绑——但指向同一个目标：让真正能落地的项目活下来，让只圈地不干活的项目出局。

下表：2025年5月，龙岗对27个早期立项但未明确有效期的城市更新单元统一设定2年有效期，自2025年5月7日起至2027年5月6日止。这份长达27个项目的大名单，涵盖了坂雪岗科技城04单元、木棉湾片区、横岗社区中心片区、四联社区贤合村等多个“老牌”旧改项目，其中不少项目立项已超过10年，长期处于“僵尸状态”。此次统一设定期限，相当于给这些“老大难”项目下达了通牒。

表源：咚咚找房、深圳房地产信息网

未来的城市更新，不再看谁拿的项目多，只看谁能真正落地、真正运营起来、真正产生产业价值和现金流。没有产业支撑、没有落地能力、没有收益模型的“三无项目”，会被系统性地、一个接一个地清退。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长 严含

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨