容积率0.49！这座江景墅，炸场广州高端局

时至2026年，楼市早已进入极致分化时代——普通住宅随大势起落，而顶级稀缺资产，走出独立行情。

对高净值家庭来说，终极置业不只是追求更大户型、更豪装修，而是完成两件事：

用不可复制的资源，撑起这一代人的身份体面；

用穿越周期的恒产，筑牢下一代人的家族底气。

也正因如此，广州豪宅市场长期保持高热成交——2026年上半年，广州千万豪宅成交1596套，其中3000万以上豪宅成交116套，同比暴涨35%。（数据来源：中指院）

珠城东某顶豪盘，今年卖了14套过亿产品；番禺某盘，开盘当天最高成交单价突破10万/㎡，一套合院产品（带装修）成交价超4300万！

越大越好卖、越贵越好卖、越稀缺越好卖！

有钱人的热情，从未消退！

市场的反馈，也在倒逼土地端调整。近两年，广州宅地开始降容，出现多宗1.01容积率的地块。

但遗憾的是，依然没有突破“1”。

而这时，君御·外滩1号甩出了一个彩蛋：0.49容积率

容积率＜1，有多难？

过去十年，广州出让525宗宅地，容积率低于1.0的，只有2宗！

机会约0.38%。

而且，搜索了一番，这两宗地，至今尚未入市。

也就是说，在广州，真正可售的低于1.0容积率的项目，十年间新增供应基本为零。

那么，君御·外滩1号，0.49容积率有多奢侈？

第一，项目总占地约15万㎡，只规划约7.4万㎡的住宅，占比不到一半！

第二，低容低密，绿化率超48%！

第三，全盘货量仅189户墅居，户均占地793方！

这样的标的，实属可遇不可求。

好房子，看土地；好生活，看空间。

于世家大族而言，如何承载一个家族的财富沉淀、家风传承与世代生长？

答案不只在面积大小，更在于空间秩序。

君御·外滩1号建面约198-715㎡江岸墅，实用率高达229%、双首层设计、户户赠送产权车位、花园面积100-1000㎡不等，真正实现“买一层享多层”的顶豪尺度。

以约715㎡户型为例，全屋动静分区、分层合理，完美适配大家族「同住一院，各享天地」的居住需求，阖家温情与个人隐私兼顾。

私人会所层

这一层，打造的是家族气场的表达。

这里不被打扰，远离日常喧嚣，是主人独处修身的静谧空间，也是私密商务会客、圈层小聚的高端主场。

一座私人酒窖，不只收藏好酒，更是年份与品位；

一间茶室书斋，不只安放书籍，更是独处与沉思；

一方藏品展厅，不只陈列物件，更是记忆与审美。

私家车库直通入户，从踏入家门的那一刻起，从容便已就位。

这一层的气场，是外人看不见的底气。正如一个家族的底蕴，往往藏在不张扬的地方。

日常生活层

这一层，是家族对外展示的第一界面。

横向宽厅通透开阔，落地玻璃将庭院景观与西江视野一并引入室内。推门见绿、移步赏江——四季的流转就在窗前上演。

逢年过节的家族团聚，三代同堂围桌而坐，热气腾腾的饭菜香里是中国人深切的执念；周末的亲友私宴，不必外出找餐厅，家宴就是温情的款待；日常的商务接待，从容的会客空间里，谈的是生意，展示的是格调。

一个家族的体面与排场，在这里有了具体的空间载体。

家庭居住层

上层，是家族柔软的内核。

长辈套房静谧舒适，南向采光，推窗见景。晨起在阳台上打一套太极，午后在房间里读报小憩，安享晚年的从容与体面。

子女拥有独立套房与观景露台，在阔绰的尺度里成长，从小浸润在江风与阳光中，眼界与格局自然不同。

主人拥有整层的私密领地，独立的露台套房、步入式衣帽间、星级酒店级别的卫浴配置——晨起看江、夜观星河，拥有属于自己的精神角落。

一家人，同住一个屋檐下，各有各的边界，互不打扰；但走下楼梯，客厅里、庭院中、餐桌旁，又能随时相聚。

温情与私密兼顾——这正是大家族理想的生活状态。

更让高净值人群安心的是，项目全系现房在售。期房的交付风险、减配担忧，在这里统统不存在。

在土地、产品之上，君御·外滩1号，在场域与资源底盘的打造上，同样惊艳。

君御·外滩1号，距离西江约50米，占据西江约3.3公里江岸，壮阔江景尽在咫尺。

更有约2公里江岸休闲区，1公里人工沙滩+1公里滨江公园，畅享江岸生活。

尤其是前排墅居，拥有无遮挡的全景江面视野。

清晨推窗，IMAX江景扑面而来；傍晚沿江漫步，落日鎏金铺满江面。周末在庭院品茗，江风穿院而过，自成一方静谧雅致的生活天地。

但对于塔尖人群而言，观景、漫步只是滨江生活的基础形态，项目真正的高阶突破，是将省级游艇社交配套，搬进了社区。

项目前方的西江国际游艇会，是广东省首个合规内河型游艇码头，规划250个泊位，首期100个泊位已投入运营。

依托湾区游艇自由行政策，从这里出发3小时即可直达香港，真正打通了湾区水上社交的通道。

| 西江国际游艇码头实拍图@项目提供

众所周知，湾区成熟游艇会籍稀缺，市价动辄百万，一席难求。

而外滩1号的业主，买房即有机会获赠专属会籍，尊享泊位优先使用、游艇托管、西江VIP巡航、高端商务私董会、私人水上私宴定制等十大专属权益，商务社交、休闲度假，都有更多享法。

闲暇时分，可邀约挚友家人，从家门口码头乘风启航，沿江巡航赏西江盛景，举办私属水上派对、落日轻奢晚宴；商务洽谈更不必局限于室内厅堂，可在游艇之上轻松会晤、畅谈合作。

此外，项目依托游艇会+项目专属「君御会」双重高端圈层，搭建纯粹同频的塔尖社交闭环。

社区常态化举办游艇会、行业沙龙、高端酒会、私宴品鉴，汇聚湾区企业主、精英企业家等高净值人群，为家族长期发展积累无形资源红利。

同时，项目配备国信服务百强物业，提供星厨到家、私宴定制、健康管家、专属陪护等全周期定制服务，从居家日常起居，到商务圈层社交，全方位赋能塔尖生活。

江岸是日常风景，游艇是生活常态，高端人脉是隐形资产。

这一代人于此享受松弛体面的高奢人生，下一代人于此浸润塔尖圈层、开阔眼界、积累资源。一席江墅，成全一个家族的当下与未来。

除了游艇会，片区另一重磅省级配套——珠三角枢纽（广州新）机场，落地高明，与白云机场，形成双机场格局，持续汇聚人流、物流、资金流，为板块发展提供有力支撑。

楼市下半场的资产逻辑，早已从“追涨幅”变成了“守稀缺”。

君御·外滩1号，以绝版低密江岸院，撑起塔尖人群的身份面子；以世家传承格局、纯粹圈层恒产，筑牢家族百年底子。

湾区江岸万千，传世墅席寥寥。这般楼市孤品，错过，便难再得。

提醒一下，8月29日，外滩1号庄园首度盛大开放，届时将举办名画家画作品鉴、西班牙美食品鉴、游艇深度航行体验等三大盛事，限量预约，感兴趣的朋友，要行动起来了~

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