赢商通线下沙龙走进昆明巡津街，看老城空间如何长出新的生活方式

赢商通线下沙龙

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · Matilda

图片来源 · 项目官方

8月14日，由赢商网主办的“赢商通线下沙龙”走进昆明巡津街。

巡津街位于城市核心区域，是昆明老街的重要组成部分，民国建筑群与老街巷肌理共同构成了这里独特的城市记忆。近年来，随着城市更新持续推进，原本沉静的老街逐步出现新的消费内容，年轻品牌、主理人店铺与公共活动陆续进入。巡津归邻，正是这一轮变化中值得关注的实践样本。

活动现场，七彩云南·第壹城总经理沈妙、南亚风情·第壹城总经理李玉梅、瑞鼎城购物公园总经理施毅、好悦天地购物中心总经理张霞、同德昆明广场副总经理刘琦、观云海商业广场总经理陈秋燕、金地兰亭广场总经理庄紫涵、云纺商业集商管代表崔琼莉/李涛/李建梅/李娜、悦云天地商管负责人彭江亮、昆明海乐世界总经理余京格、大同集团招商负责人李骏、福保容汇天地总经理王镇南、彩云里总经理吴娟、王府井奥莱滇池小镇招商负责人杨屹、滇池国际会展中招商负责人罗昌、觉火焰(昆明)文旅发展有限公司副总经理郑萍等20余位企业代表齐聚巡津街。

巡津归邻合伙人张承荣、何娇与赢商股份云南区域总经理方娟及行业嘉宾共同穿行老街巷，从民国建筑群、老街肌理，到走进「巡津归邻」的咖啡、茶饮、轻餐等年轻消费内容，感受老城空间与当代生活方式的重新交汇。交流环节，还有巡津归邻项目牵头人袁瑞到场，与大家共同围绕城市更新、在地商业、主理人品牌、内容运营等话题展开探讨。

01.

留住老街的底色，

为空间重新找到使用方式

巡津归邻所在的空间，过去曾是老市委停车楼，首层面积803平，空置了多年。地处城市核心区，又处于历史街区之中，这里拥有天然的区位和环境优势。但长期闲置也意味着，空间原本的功能已经与今天的城市生活脱节。

2025年开始，项目团队便对这里进行整体策划。团队很早就确定了轻改造、重内容、强体验的方向。建筑层面尽量保持原有空间的特点，再借助视觉设计、门店形象、公区和公共座椅等细节，重新建立空间的秩序。

这套方法在现场很容易被感知。围挡阶段，项目就开始建立自己的视觉表达；进入街区之后，门店与公区之间保持一定的开放关系；一些本可以用于经营的面积，被留给了座椅、休息区和公共活动。

对于商业项目来说，这样的取舍并不算常见。租赁面积直接对应经营收益，而公共空间的价值需要经过更长时间才能显现。它可能是一张让消费者多坐半小时的椅子，也可能是一块能够举办活动、让品牌产生联动的场地。

巡津归邻选择把这些空间保留下来，本质上是在重新计算街区的经营效率。一个生活方式街区的价值，除了租金和销售，还包括停留时间、社交关系以及持续发生的内容。

这也是项目运营的重要基础。在这里，公共区域承担的功能十分丰富。消费者可以坐下来休息，品牌可以做活动，主理人可以组织社群，还将陆续承接音乐、剧团等文化活动，让文化内容有了发生的场所。商业空间获得了超越消费本身的使用价值。

巡津归邻团队本身来自传统行业的不同领域，在项目更新改造过程中充分利用各自的专业能力，也因此能够控制整体成本，把更多精力投入到品牌经营和内容建设。

这套思路最终指向一个很朴素的目标——让这处老空间重新变得有人愿意来，愿意停留乃至反复到访。

02.

“只做昆明自己的生活方式”，

在地品牌如何形成街区关系？

有了空间，接下来考验的是品牌。巡津归邻从前期规划阶段就明确了业态方向，再根据业态寻找商户。目前，项目共7家商户，涵盖咖啡简餐、社交餐饮、休闲茶饮、日式料理等内容，未来还将继续引入新的消费场景，如咖啡+雪茄等。

团队对于品牌选择有自己的判断标准，全国知名度并不是唯一指标，产品、出品、审美、主理人理念以及品牌与本土消费者之间的关系，都在考量范围内。

项目合伙人张承荣曾用一句话概括这种选择

不为对标上海 XX 路，只做昆明自己的生活方式在地街区。

这句话也解释了巡津归邻为什么没有走复制成熟街区的路径。今天的商业市场已经积累了大量成功的街区案例。上海、成都、广州等城市都有各自成熟的生活方式街区，但城市之间的消费结构、生活节奏和文化环境并不相同。

昆明也需要自己的答案。巡津归邻希望把更多本土品牌、主理人品牌放进街区。它们熟悉昆明的消费者，也更容易理解这里的生活方式。

空间调整、品牌入驻之后，真正考验项目的还是运营。巡津归邻团队会参与商户从产品、出品到设计、装修的多个环节，并定期到店确认出品标准。每一家店的老板也需要真正参与经营，项目希望品牌主理人亲身来到这里，把自己的内容和想法带进街区，也鼓励品牌做周边、办活动、开展联名。租金控制在相对友好的水平，则让商家能够把更多精力投入产品和经营。

这背后有一个很实际的考虑：好的街区氛围，难以单靠设计完成；空间提供基础，品牌提供内容，日常运营则决定这种氛围能否持续。

NOCHRO COFFEE的进入，就是一个典型案例。作为巡津归邻最早落地的门店之一，品牌没有专门进行推广，却逐渐形成了自己的客流效应。随着更多商户进入，到去年底项目基本完成整体开业，汇聚精品咖啡LambCoffee、日式居酒屋奈虎拾玖、创意冰淇淋品牌癫野gelato、大理奶香品牌应峰鲜奶坊、一碗巡津等品牌，街区也逐渐形成了稳定的消费氛围。

有人因为咖啡来到这里，顺便留下来吃饭；有人原本只是与朋友见面，又逐步发现新的门店，客流变得更加自然；品牌之间也开始通过活动和联动创造新的内容。

项目希望形成的，正是这样的消费关系，品牌各自拥有鲜明特点，又能够彼此补充。消费者拥有明确的到访理由，也能够在一次次停留中发现新的内容。

这也是巡津归邻理解在地化的方式。在地化首先是一种经营选择，它意味着品牌要理解本地消费者，项目要理解本地市场，双方共同建立符合昆明城市气质的消费场景。

对项目方而言，这种方式能够建立更加鲜明的街区识别度。对品牌方而言，也获得了一个更加灵活的经营环境。

7家商户的规模并不大，恰好是项目真正希望呈现的，把合适的品牌放在合适的空间里，让彼此之间产生关系，才是巡津归邻现阶段更重要的事情。

03.

在80,000 SPRING展开交流，

聊聊一条街如何持续经营

逛完巡津街之后，嘉宾们来到同为巡津归邻项目方运营的咖啡社交空间80,000 SPRING，围绕项目运营、品牌合作和城市更新继续展开交流。

相比现场探访，这一环节深入到了项目经营层面。巡津归邻团队分享的问题很具体：项目为什么选择这样的业态？在地品牌如何筛选？项目方和品牌之间怎样建立合作关系？公共空间如何真正参与运营？一个没有大规模营销投入的街区，又该如何形成持续客流？

从2025年开始，巡津归邻进行整体策划，过程中一直围绕项目自身条件进行调整。团队并没有给自己设定一个必须复制的模型，而是根据空间、市场和品牌实际情况不断磨合。

这种思路也延伸到项目的运营方式，团队重新解构了“人-货-场”的关系，让消费者、品牌和空间之间形成更紧密的连接。消费者需要有舒服的停留环境，品牌需要相对友好的经营条件，项目则需要不断提供新的内容。三者之间形成正向关系，街区才能保持活力。

现场交流中，来自购物中心、商业街区方的代表，也结合自身观察展开讨论。对于很多已经进入存量运营阶段的商业项目来说，巡津归邻的体量或许并不大，但它所面对的问题却具有普遍性：品牌怎么落地？经营面积和收益如何平衡？公共空间究竟能带来什么价值？

这些问题没有统一答案，但面对面的交流，可以让不同项目把各自正在经历的问题带到现场，再从别人的实践中寻找新的思路。

赢商股份云南区域总经理方娟表示：“云南是文旅大省，昆明正在形成自己的城市文旅逻辑。城市内容和消费场景的扩容，正在吸引更多旅居人群及游客，也为传统商业和新兴商业带来新的增量，这正是商业值得关注和抓取的机会。”

这也是赢商通线下沙龙的价值所在。今天的商业环境正在发生变化。项目需要更精准地理解消费者，品牌需要更适合自己的经营场景，城市更新也需要更多符合本地条件的实践。标准答案越来越少，具体问题越来越多。

一个个真实案例的价值，正在于它们能够提供具体的问题、具体的实践和具体的讨论。

作为赢商股份打造的零售商业B端营销与资源连接服务体系，赢商通持续通过项目研学、案例分享、资源对接等方式，搭建商业项目与品牌之间的交流平台。赢商通线下沙龙不断走进全国具有代表性的商业样本，以项目主理人深度分享、实地探访与闭门交流相结合的形式，推动行业从案例学习走向方法共享，为商业创新提供更多可借鉴的实践经验。

目前，赢商通已链接全国众多商业项目及企业资源，覆盖头部商管企业、连锁产品线项目以及区域标杆购物中心，包括印力、世纪金源、中骏商管、合生商业、中海商业、王府井、来福士、砂之船、杉杉奥莱、益田商业等头部企业旗下代表项目；领展广场、万达广场、吾悦广场、爱琴海、大融城、首开LONG街知名连锁产品线项目；以及一众地方标杆购物中心，如北京华贸中心、上海新世界城、广州丽影广场、南京江北虹悦城、济南领秀城贵和购物中心、成都环球中心、贵阳青云市集、昆明公园1903等等区域人气购物中心。

此外，赢商股份也正围绕商业运营增长需求，构建更丰富的服务体系。其中，面向商业项目运营增长需求打造的“赢运通”，聚焦商场运营管理与增长赋能方向，通过行业研究、运营工具、策略内容及资源支持等方式，助力项目提升经营效率与运营能力。

未来，赢商通还将持续走进更多具有代表性的商业项目，与项目方、品牌方共同观察市场变化、交流运营经验、链接行业资源，让更多真实的商业实践被看见，也让更多有价值的连接在现场发生。

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