意想不到！澳洲新房投资贷款创纪录，投资者大批涌入！10年房价涨幅远超收入增长，澳大利亚已成永久租房国 ！

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税改推动下澳洲新房投资贷款创纪录，投资者涌入建新居

截至6月的季度，澳洲房产投资者用于建造新住宅的贷款数量创下纪录。

统计局（ABS）数据显示，8468名投资者在该季度登记建造新房，比此前三个月创下的纪录多454名，刷新历史高位。

相关建设贷款总额也创下新高，接近59.94亿澳元，比一年前同期多出超过13.2亿澳元。

这与全国投资者贷款市场的整体走势截然相反，后者的贷款数量减少了5000笔。

这波增长出现在艾博年政府调整房产投资税制之后。按照新规定，投资者现在只有建造新住宅，才能享受负扣税；资本利得税50%的折扣也与增加住房供应挂钩。

但6月以后公布的行业数据却显示，新建住宅建设正在转弱，后续项目储备还会进一步恶化。

住房行业协会（Housing Industry Association，HIA）昨日发布的统计显示，7月新房销售下滑3.7%，连续第三个月走低。尽管如此，销量仍比一年前高17.1%。

HIA高级经济学家Tom Devitt说，最近三个月的新房销售总体呈下降趋势，其中有两个月已经超出ABS的数据覆盖范围。他预计，新房建设今年还会继续下滑。

HIA预计，到今年年底，已建成住宅市场的房产价值将恢复上涨；届时，信心改善有望开始带动新土地销售回升。

投资者是否是最新新房销售走势的主要因素，很难单独分辨。Devitt说，投资者退缩“会是一个因素”。

Devitt还说，尽管未来增加住房建设具备强劲基本面，政府干预仍可能危及澳洲住房前景。

“如果政府继续限制哪些主体可以建造、投资或为新房提供融资，建造120万套住房的目标将越来越难以实现。”Devitt说。

“增加不确定性、减少投资者参与或限制融资的政策，只会让澳洲民众所需的住房更难建成。”

Loan Market首席执行官兼执行主席Sam White说，ABS这批数据会包括一些在5月联邦预算案后决定采取行动的投资者。

投资者数量虽然看似增加，White指出，这其实是5月已经出现的趋势。

“截至6月的季度数据，反映的很大一部分活动在5月预算案前就已经发生。”White说。

Loan Market的申请数据显示，在所有新建住宅贷款中，投资者贷款申请所占比例在5月或6月达到峰值，具体取决于所在州。

White认为，这很可能是因为其他买家在降息后收紧脚步，而投资者在新房贷款领域表现得更有韧性；不过，他们在已建成住宅贷款上的申请也在减少。

Loan Market记录显示，全国投资者整体贷款申请量减少24%。

White表示：“根据预算案，一些投资者仍在继续，因为他们希望获得建造新房带来的税务优惠。”

“但预算案之后，我们看到很多人都说想等一等。”

尽管Loan Market数据显示，7月大多数州的投资者贷款申请占比已经回落，White仍预计，未来投资者会占新建住宅贷款越来越大的比重。

他表示，未来这个数字会更值得关注，并认为投资者在新建住宅市场中的占比会继续上升。如果未来看到的数字没有达到目前的两倍，他会感到意外。

根据Loan Market的数据，投资者目前申请新房建设贷款的热门地区，仍主要是住宅与土地项目所在的邮编区。

White说，这些地区也显示了租户未来会集中在哪里，因为更多投资者日后会在那里买房。

不过，White表示，如果投资者能在成熟城区拆掉现有住宅、改建双住户住宅，从而取得更优税收优惠，未来投资者的选址可能会改变。

他预计，成熟城区将出现更多合约建房项目；他还认为，很多人会考虑买下房产、拆除原有房屋，再建造双拼住宅。

White说，这些变化会带来上述转变，但他也不知道规模会有多大。

02

10年房价涨幅远超收入增长 澳大利亚已成全球顶级永久租房国

澳洲已被列为全球顶级「永久租房者」国家之一。

最新研究显示，仅十年间，澳洲房价涨幅就比收入增长快了近22%,不断扩大的住房可负担性差距，使澳洲在「永久租房者全球指数」中位列39个经合组织（OECD）国家的第15位。

该指数考察购房日益遥不可及的背景下，长期租房现象的固化程度。

这项由家具零售商Luxo Living开展的研究，基于OECD住房可负担指数，分析了租房者与购房者比例、住房成本、过度拥挤状况和房价相对收入的变化。

澳洲得分为100分中的48.1分，仅略高于美国的48分，最受关注的是其住房可负担性的恶化程度。

澳洲房价收入指数已从2015年的基准值100攀升至121，房价涨幅比家庭收入增长快了近22%，在31个有可比数据的国家中，这一差距位列第六，仅葡萄牙、加拿大、美国、荷兰和瑞士的可负担性恶化程度更严重。

目前近三分之一澳洲家庭选择租房，租房家庭占总数的31.7%，自有住房率为62.7%。

澳洲租房者将可支配收入中位数的23.1%用于住房开支，在重度住房压力指标上表现相对较好，仅6.5%的家庭将超40%的收入用于住房，远低于丹麦的22.7%和卢森堡的20.1%。

纽西兰在该榜单中位列第10，超四成家庭租房，自有住房率降至57.5%。

哥伦比亚以71分位居全球指数榜首，其次是丹麦（67分）和智利（64分）。

Luxo Living首席执行官温斯顿说，长期租房群体的壮大正在改变人们对待居住空间的方式，「永久租房者」不再是小众群体，正在塑造一代人居住、装饰和投资住房的方式，相关家具供应商也不得不随之转型。

与此同时，工会提出将澳洲租赁默认标准从一年延长至两年，租房者仍可自由选择更短租约，并建议每建造10套新房就配套1套公共住房，

澳洲工会理事会（ACTU）主席奥尼尔说，我们的住房体系应该反映出数百万劳动者是租房者的现实。

劳动者不仅应该拥有稳定的工作，也应该拥有稳定的住房，现在住房已成为压力来源而非安全感保障，护士、教师和其他工人每年都生活在租金不断上涨和一年租约成为标准选择所带来的不确定性之中。

工会希望强化租房者权利，大幅增加公共住房供给。将默认租约延长至两年，这谢措施能为劳动者提供更多确定性，减少搬家带来的额外成本与生活打乱的问题，让他们更好规划生活。

03

多代同堂在澳兴起！3代人合资买下$180万大房子，直言：住在一起很好

对不少澳洲人而言，拥有自己的家正变得越来越遥远。面对这一现实，一些家庭开始转向多代同堂的生活方式。

兄妹Gianluca Politi和Gioia Politi分别34岁和37岁。他们发现，一家人住在一起，既能为不断壮大的家庭腾出更多空间，也能陪伴年迈的父母。

这对来自布里斯班的兄妹和各自伴侣一起，在昆州Bellbowrie买下一大块地，打算共同生活。

他们分别卖掉市区小房子，再把资金合在一起，买下这处价值180万澳元的房产。两人的父母已经80多岁，也拿出了一部分钱。

Gianluca与32岁的妻子Varsha告诉Yahoo News：“如果不是把大家的钱凑到一起，我们根本买不起这么好的地方。”

Gianluca表示，这处房产占地面积很大，房子分成几个独立区域。夫妻俩和宝宝住在其中一侧，姐姐和姐姐的妻子住在另一侧，父母则住在后方的祖母房内。

房子内还设有游泳池和网球场。

在包括Varsha所属印度文化在内的许多文化中，多代家庭共同生活十分普遍，甚至被视为理所当然，但Gianluca表示，澳洲社会更偏向个人主义。

此前，Yahoo曾采访Katie Wilkinson。她也认同，澳洲人的生活方式往往是靠自己走出一条路。

Katie和家人拥抱自己的华人背景，最近把墨尔本一套狭小的公寓换成了黄金海岸腹地一处7.5英亩的房产。

她说，对他们而言，这样的安排“很合理”。

为什么越来越多澳洲人选择和家人一起住？

生活成本不断上升，加上住房越来越难以负担，令这种生活方式在澳洲逐渐流行起来。

澳洲统计局的数据显示，在2016年和2021年两次人口普查之间，至少有三代人同住的家庭数量增加了21.8%，这一数字预计还会继续上升。

Gianluca夫妇把这个想法告诉了他的姐姐和父母，大家都同意后，他们在将近3年前正式行动起来。

这名育有一名孩子的父亲承认：“这种生活有很大的好处，但有时也会遇到低潮。重新和家人住在一起，需要重新适应。”

“不过，大多数时候我很享受每天都能见到父母，也喜欢和他们保持亲近。”

这种近距离的生活也让Gianluca和姐姐及姐姐的妻子更加亲近。

“女儿身边能有这么多人，真的很棒。我父亲总会带她去散步，姐姐下班回家后，有时会帮她洗澡，或者在我和妻子洗澡时照看她。”

“不是所有人都适合这种生活，但我认为更多澳洲人可以试一试。”

04

更多房主用房屋净值高消费 或加剧通胀推升加息压力

不少人看到身边人享受豪车和奢华假期时，都会好奇在当下的经济环境下对方是怎么负担得起的，实际上他们很可能在使用一张巨大的「非官方信用卡」——自己房屋的净值。

Finder.com.au最新公布的数据显示，房主们一直在利用房产为大宗消费买单，提取净值用于度假、购车，甚至支付托儿费用。

Finder发布的《2026 Home Loan Report》发现，过去12个月中，超过五分之一的房主（22%）提取了房屋净值，这意味着约有140万澳洲人释放了房屋价值，以应对各类大额开支。

但问题在于，这类频繁的大额消费具有通胀效应，可能正是导致通胀居高不下、迫使储备银行面临加息压力的部分原因。

储备银行今年已经三次上调现金利率，外界普遍预计今年晚些时候还将再次加息。

在当前房地产市场下行期间提取房屋净值也存在很大风险，这意味着房主在一个正在贬值的资产上增加了负债。

Finder.com.au的研究发现，西澳（28%）和新州（26%）的房主在过去一年中最有可能提取房屋净值。

Finder住房贷款专家、该报告作者惠滕说，多年房价上涨使许多房主持有大量尚未动用的净值。对许多房主来说，家庭住宅已成为他们最大的金融资产，而且越来越成为需要获取大额资金时少数可以求助的渠道之一。

与其依赖高利率的个人贷款或信用卡，一些澳洲人正在利用多年积累的净值来支付重大生活开支或投资未来。

惠滕说，提取净值不应被视为「免费的钱」。明智使用净值可以帮助积累财富，但如果使用不当，它可能成为为不需要的东西买单的昂贵方式，需要认识到你以房屋为抵押借出的每一分钱仍然是需要偿还的债务，可能会增加你的还款额或延长贷款期限。在释放房屋净值之前，务必要认真比较借贷选择，了解长期成本。

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