北京
上一期我们从法律规定角度梳理了单方解除权的基本框架。这一期结合二手房交易中高频出现的具体场景，分买方和卖方两个视角，厘清对方出现哪些情形时你可以解除合同，以及解除后如何维护自身权益。
一、买方的单方解除权——卖方出现以下情形
情形一：卖方明确表示不卖房，或将房屋另售他人并已完成过户。这是最典型的预期违约，买方有权解除合同并追究卖方的违约责任。
情形二：卖方逾期不配合办理贷款面签、缴税、过户等关键手续，经买方催告后在合理期限内仍不配合。注意“催告”要留痕——不仅要用微信、短信，更要用EMS的发出，明确给出最后期限。
情形三：房屋被查封或存在抵押未解除，导致无法办理过户。房屋在交易过程中被法院查封的，合同目的无法实现，买方可以解除合同。但注意，如果卖方承诺自行解押并在合理期限内能够完成，法院不一定支持解除。
情形四：房屋存在重大权利瑕疵，如卖方隐瞒房屋设有居住权、已出租且租约超长等，影响买方正常入住。此类情形将影响合同目的实现，可以视情况主张解除。
情形五：房屋存在严重质量问题影响安全居住，如危房、主体结构损坏且无法修复。普通瑕疵（如渗水、墙体裂缝）需要判断是否达到“严重影响正常居住使用”的标准，未达到的，可要求维修和赔偿，但不很难据此解除合同。
二、卖方的单方解除权——买方出现以下情形
情形一：买方明确表示不买了，或已经另行购房并办理贷款，无意继续履行。预期违约，卖方有权解除合同，并追究买方的违约责任。
情形二：买方逾期支付购房款，经催告后在合理期限内仍未支付。有一点需要特别注意，这一情形在实务中经常因催告程序不规范而产生争议——卖方直接发解除通知但无法证明已催告，可能被法院认定解除无效。
情形三：买方因限购政策或征信问题导致贷款无法获批，且无法在约定时间内以现金方式补足购房款。此时继续履行已无可能，卖方可以依约解除合同并追究买方的违约责任。
但注意，情形三有例外：如果买方贷款失败并非自身原因（如银行政策调整、贷款审批标准突然变化），且合同对贷款失败后的处理没有明确约定，司法实践中有可能认定属于不可归责于双方的情形，定金应当返还。
三、实务操作要点
发出解除通知时，建议使用EMS邮寄并在备注栏注明“解除合同通知书”，同时保留邮寄凭证和妥投记录。
如果对方在收到通知后提出异议，你可以向法院起诉请求确认解除效力。
如果对方收到通知后未在法定期限内提出异议，合同解除即告确定。解除之后，应当视情况同步启动已付款项（如定金、已付房款及利息等）的追讨程序；同时明确损害赔偿范围，如中介费、贷款利息损失、房屋升值损失（如卖方违约）、或房屋贬值损失（如买方违约）。
四、律师建议
解除合同不是目的，止损和获得赔偿才是目的。行使解除权之前，先确认自己具备法定或约定条件，履行催告程序，保存通知证据，再启动后续追偿。程序上的一个瑕疵，可能导致解除无效，进而被对方反诉违约。
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