超一半的人全款买房，折射出什么新趋势？

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作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品 丨 ID：liyujiadichanbiji

最近，全款买房的比例明显上升了。

广州中介行业协会的数据显示，6月份广州二手房按揭买房的比例为45.08%，超过一半的为全款买房，比5月份下降了5.82个百分点。深圳这个趋势更明显，2024年10月份，深圳贷款买房比例达到87.7%的水平，此后不断下行，今年6月份贷款买房的比例降至73.6%。

还有某新一线城市，今年6月份一次性付款买房的比例达到23.6%，比去年6月份上升了8.4个百分点。 而且非户籍一次性付款买房的比例接近30%，比去年上升了13.6个百分点。

史上最宽松，首付、利率都是历史最低，大家都说手上没钱，消费疲弱，为何全款买房比例还上升呢？

广州之所以超过一半的人全款买二手房，与总价200万以下的二手房交易占比超过一半有关。这些人在广州打拼了很多年，手上有了可观的积蓄，东拼西凑，凑到的钱能跨过200万这个门槛。

放在过去房价高时，多数人无法实现全款买房。比如2021年3月份，广州贷款买二手房，达到60%-70%。

当然，现在保本理财或存款的利率太低，5年期存款利率不到2%，房贷利率最低也要到2.9%。这么看，全款买房是相当不错的理财，而且是一笔锁定“长周期”的防守型理财。

但我认为，上面这些原因，并不是主要原因。

选择全款买房，很大程度上与当前微观个体面临的不确定性上升有关，主要是收入和就业的不确定，当然也包含子女未来就业的不确定，父母或自己养老支出的不确定等等，导致预防性储蓄、谨慎消费、还债、修表（修复资产负债表）等一系列紧缩支出的行为。

即便是贷款买房，能少贷，就少贷，比如6月份深圳平均按揭成数为6.7成，近期一直在下降。

我们常讲，楼市有刚需，但不要忘了，房子也是大宗消费品。

依靠贷款来支持这类消费可持续，要建立在对收入和就业的预期，比较稳定的前提下。因为，十几年、几十年的房贷，要有稳定的、不冲击基本生活支出的收入/就业来支撑月供。

现在的买房主体，90后、00后为主。恰恰，他们在收入和就业上，面临着更明显的不确定。长期负债可能会带来心理压力和不安全感。全款买房，一次性切断了这种不确定性。

这与预防性储蓄是一个道理，也是修复居民/家庭资产负债表一个映射。

前几天看了一个知名博主的文章——《新需求：消费变化的本质是人生脚本变了》，说情绪性消费兴起，是物质充裕社会，基本需求满足，消费从“家庭运行刚需”转向“生命体验配置”。

对部分人，可能是如此，也可能是高压生活里能抓住的一点喘息。博主可能把自己圈层的体验当成了普遍规律，但现实比那粗糙得多。对于很多人来说，基本需求可能还并未满足。

根据马斯洛的需求层次理论，最基本的需求就是生存和安全需求。

丹尼尔·卡尼曼的《思考，快与慢》里曾讲到，人的潜意识里，希望自己生活和工作能有稳定的环境，重复现在的状态，不希望明天/未来有未知危险和能量消耗，这就是安全需求。

简单讲，一旦预期未来可能有未知的变数，下意识就会有点焦虑。

未来，就业的压力可能会加大，灵活就业的占比不断提升；人工智能的就业冲击效应尚未充分显现，但已悄无声息的发生，可能在某个时点上显化。这时，不确定性开始消耗个体的情绪能量，潜意识对安全的需求就会明显上升，即便这种不确定性还未冲击到个体。

对于购房来说，在“背贷款买房”和“用积蓄买房”，后者更能满足当下最迫切的“安全刚需”。

楼市确实有刚需。但这些年，眼见着居民买房不断延后，一线城市首次买房超过35岁了。对很多年轻人，基本要参加工作十多年以后，才会买房，刚需更多体现在租赁市场。

回归居住属性以后，房子变成大宗消费品。因此，买房本质上就是大宗消费品需求，可能并非纯刚需。即便划作刚需，也是生存和安全需求解决后的刚需，或“次刚需”。

既然是“次刚需”，那很多现象就可以解释了。

比如，年轻人不会像过去一样，拼命踮着脚要买房。有人问，小说《向着明亮那方》描绘的“年轻情侣把详细的买房计划贴在床头”，现在为何没有了？本质上就是这个道理。

再比如，现在各地二手房交易量大，为何中介离职率、关店率那么高。因为，成交周期拉的非常长。有中介小哥告诉我，现在年轻人看房，周期大概要大半年，甚至一年或更长（有人说，那是房价不涨。这么讲有道理，但没有意义）。因为，买房就是大宗消费。

强调一点，我不是不认可房子的资产属性，但就全款买房这么大的比例来看，其主体不具备资产属性。

既然是大宗消费，那它就有两个特点：

一是，优先级就排在纯刚需（生存、安全）后面了。

二是，就跟汽车、手机、耐用家电等一样，消费遵循“K型分化”的逻辑，即极致性价比的产品和顶级奢侈品两头热。所以，我们看到，广州和深圳，总价200万和300万以内的房子，交易占比达到50%；同时，深圳今年1000万以上的新房交易占比达到15%。

三是，能不换就不换。对于多数家庭来说，家电也好、汽车也好，即便用了很多年，但凑合凑合继续用，能不换就不换。所以，为何低价和高价的房子两头热，中间段的比较冷。

大家看上图，深圳总价300万-1000万的二手房交易占比，这几年不断下滑，就是这个道理。

对多数年轻人来说，当极具性价比的产品出现后，那就买。所谓极具性价比，本质上是达到了支付能力。对少数有钱人来说，他们很早就买房了，且不止一套房。但房子的户型、格局、用材等方面升级换代太快。过去资产属性主导的时代，多数房子在人性化方面做得比较差。现在回归居住属性了，好房子才开始涌现，有钱人愿意为好东西支付溢价。

这与近些年在汽车、手机、冰箱等大宗消费上涌现出的高端产品是一致的。

因此，尽管进入住房改善时代，尽管改善的潜力非常大，比如30%的存量住房是2000年之前交付的。从基本居住体验上来说，那是必须要改善的。如果谈到过去高周转时代供应的房子在配套、功能上的问题，被资产属性掩盖的缺陷，改善的潜力就更大了。

但事实上，这只是潜力，不是现实。

从潜力转化为现实，本质上就要跨越基本需要（生存、安全）。但恰恰，我们在这个环节卡住了。表面看，可能是交易循环不畅，观望氛围浓厚，但本质上，是我们的基本面出现问题。

就像求是杂志的文章《以更大力度提振消费》中讲的：

最近一段时期，部分居民在就业和收入方面承压明显，特别是在经济转型升级和人工智能等新技术加速迭代的背景下，一些劳动者对未来的就业和收入预期偏弱。叠加高水平的社会保障和公共服务供给相对不足，预防性储蓄动机增强，消费意愿受到抑制。

怎么办？功在诗外，继续在地产领域打转转，没有太大用处了。求是杂志文章最后的三个“更加”讲的很清楚了，本质上，就是对经济基本面的修复，解决基本需求向改善需求的卡点。

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