客流“回暖”，消费“失温” | 2026Q2购物中心运营力30强报告

作者 | 睿和智库研究部 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：客流回来了，钱没跟上。场日均客流1.51万，增速却首次转负，超四成企业客单价下滑。行业正从“抢人流”转向“抢转化”

2026Q2，全国社会消费品零售总额约12.1万亿元，同比增长约0.2%，增速较Q1（2.4%）回落2.2个百分点。受“618”大促及端午假期带动，6月单月社零总额同比增长1.0%，较5月（-0.6%）由负转正、回升1.6个百分点，但4-5月整体偏弱，消费市场复苏基础仍需巩固，有效需求的全面回暖有待进一步观察。

2026Q2，全国购物中心行业整体呈现“客流温和增长、消费转化承压、行业深度分化”的基本格局。据赢商大数据监测，2026上半年全国购物中心场日均客流为1.51万人，同比增长5%。但Q2同比增速首次由正转负。主因在于Q1“史上最长”春节假期（9天）集中释放消费需求，将客流基数推至历史峰值；Q2虽有清明、五一、端午三个小长假，但爆发力与持续性明显不及春节，客流自然回落。

消费转化问题更为突出，Q2销售额与租金收入增幅均明显落后于客流。中国连锁经营协会数据显示，在其样本企业中仅26.4%实现客单价增长，41.5%的企业客单价下滑。如何将客流有效转化为消费，成为行业当前的核心命题。

二季度购物中心表现出以下特点：

其一，存量改造已成为核心供给来源，城市更新持续发力；

其二，小体量社区商业成主流，非标商业异军突起；

其三，运营质效优先于扩张，出租率持续分化；

其四，轻资产与区域运营商崛起，全国头部扩张放缓；

其五，首店经济转向质量深耕，商业REITs成为新变量。

Q2运营力30强

运营力解读

1.存量改造占比延续高位，区域集中度进一步提升

据睿和智库统计，2026Q2全国新增购物中心101个，较2026Q1的81个环比回升24.7%，但仍低于2025Q4旺季水平，较2025Q2的120个同比下降15.8%。新增供给处于理性控量区间。

图表12023Q2-2026Q2中国购物中心新开业数量

从项目性质来看，2026Q2全国新增购物中心中，改造项目46个，占整体的45.5%，较Q1的46%基本持平。本季度改造项目的来源更加多元——传统百货闭店改造（上海新六百YOUNG）、烂尾项目国资盘活（无锡梁溪区晶海广场）、老旧厂房更新（上海静安大宁时光里、常州安和锦CU1958）、城市历史文化街区更新（宁波秀水街、重庆朝天门·城里），城市更新正从单一的“商改商”向多元路径全面拓展。

从体量结构来看，行业延续了“小而美、高适配”的发展趋势。2026Q2新开项目中，1万—5万平方米的社区型、邻里型商业达49个，占比48.5%，仍为绝对主力；10万平方米以上大型项目仅12个，其中20万平方米以上的巨型商业仅PRISMA新嘉中心、绍兴苏宁广场两个项目。大体量商业持续收缩，社区商业站上风口。

图表22026Q2中国不同体量购物中心占比

从区域分布来看，新增购物中心以南方地区为主，广东（14个）、浙江（13个）、江苏（12个）、上海（12个）四省市合计占比超50%。城市层面，上海以12个遥遥领先，和深圳（5个）、宁波（4个）共同组成第一梯队。一线及强二线城市仍是新增供应的绝对主力，但下沉市场项目占比亦在提升，供给呈现“头部城市集中、多点分散”的格局。

图表32026Q2中国新开项目省份布局

图表42026Q2中国新开项目城市排名

值得注意的是，头部企业扩张持续放缓。万达商管2026Q2无新增，万科/印力无新增，龙湖仅1个；华润万象生活新增4个但以轻资产及存量改造为主。区域运营商与地方国企已成为新增供给的核心力量。

2.运营质效优先于扩张，核心与非核心分化加剧

2026Q2行业延续“运营质效优先于扩张”的基调。项目层面分化显著——济南槐荫万象里招商率100%、杭州恒隆广场90%，而TX长沙仅75%。据CBRE数据，全国零售物业空置率环比微降至7.5%，但核心与非核心差距持续拉大：上海核心商圈空置率8.1%（持平），非核心区域升至13.7%；深圳标杆存量购物中心空置率环比飙升2.57个百分点至8.19%；开关店比降至0.92，首层租金环比下降0.5%，“以价换量”仍是部分项目维持出租率的主要手段。

运营商格局方面，头部企业从“规模竞速”转向“存量深耕”——爱琴海集团（2个）、旭辉商业（3个）、万芊荟（3个）、京东MALL（3个）等轻资产运营商表现活跃，运营质效成为核心考核指标。

3. 非标商业集中爆发，首店经济转向质量深耕

非标商业崛起是2026Q2最显著特征之一。本季度代表性项目包括TX长沙（策展型潮流地标）、碧湘楚巷（在地文化街区）、重庆绿心GreenHeart（公园开放式街区）、宁波秀水街（历史文化街区更新）。非标商业正从“小众探索”走向“主流赛道”。

首店经济从数量扩张转向质量深耕。上半年全国16城新开首店超2300家，近三年来首次同比下滑（-4.14%），但高能级首店占比显著提升——深圳高能级品牌首店占比达40.8%。Q2新项目中，PRISMA新嘉中心区域首店占比约78%，杭州恒隆广场首进品牌超80家。“首店”正从“首次入驻”转向“旗舰店”“概念店”“体验店”的差异化价值竞争。

社区商业同步站上风口。华润万象生活开出全国首座“万象里”，完成从高端购物中心到社区商业的全产品线覆盖。业态上，餐饮首店占比持续提升（漕河泾M+商业中心餐饮首店高达80%），运动户外、次元文化、策展艺术等细分赛道爆发式增长。

4. 商业REITs加速扩容，重塑行业估值逻辑

2026Q2，商业REITs从试点走向常态化发行，成为购物中心行业最具标志性的政策突破。6月17日，证监会宣布推出商业REITs试点，首批4只产品次日即在上交所挂牌上市，合计募资约203亿元，底层资产覆盖购物中心、奥特莱斯等零售商业类型，上市首日全线收涨。一周后，第二批6只产品集中获批，另有13只已向监管申报。截至6月末，全市场已上市公募REITs共86只，其中消费基础设施REITs共12只、总市值约410.84亿元，购物中心为绝对主力。

政策层面，“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入顶层设计，国务院《城市更新“十五五”规划》、商务部等9部门《关于加快零售业创新发展的意见》均明确支持购物中心等消费基础设施项目发行REITs。退出通道的打通正推动行业从“规模扩张”向“运营能力驱动”的价值逻辑转型。

典型项目分析

1.PRISMA新嘉中心：港资开发商与本土运营方的合作样本

PRISMA新嘉中心于2026年6月30日开业，位于浦东金桥副中心，商业建筑面积约36万㎡，为上海第二大购物中心，双轨TOD上盖。

项目由嘉里建设联合新加坡GIC投资，嘉里建设与华之门资本共同开发运营，标志着部分港资开发商转向“投资+运营”分工模式。该合作模式顺应了当下重资产贬值、轻资产扩张的行业周期——资产方通过引入专业运营方提升资产价值，运营方获取管理费与业绩分成，在大体量商业项目中具有示范意义。金桥副中心作为浦东重点打造的城市副中心之一，目前正处于建设提速阶段，项目提前卡位核心区位，待区域人口导入成熟后有望充分受益于片区发展红利。

品牌组合上，已签约近500家品牌，核心品牌区域首店占比约78%，通过高首店浓度构建与周边LaLaport、金桥国际商业广场等竞品的差异化壁垒。项目后续经营数据可为港资开发商与本土运营方合作模式及超大体量商业在当前市场环境中的可行性提供行业参照。

2.TX长沙：策展型商业从上海到长沙的模式适配

TX长沙于2026年6月30日开业，位于五一商圈，由原乐和城改造而来，体量约8万㎡。项目延续上海TX淮海“策展型零售”理念，定位18-35岁年轻客群，引入50余家城市及全国级首店，其中全国首店4家、华中首店24家。主力店包括2万㎡“芭特星球运动超乐场”全国首店、“不大百货”华中首店。项目将闭店时间延后至23时，延长夜间消费时段以承接五一商圈夜间客流。

作为策展型商业从上海向新一线城市输出的首个落地案例，该项目在长沙年轻力商业领域填补了集中式载体的空白。五一商圈日均客流量超百万，其中15-30岁年轻客群占比较高，为项目提供了目标客群基础。同时，项目通过“潮流策展+夜经济”的差异化时段定位，与IFS国金中心等传统高端商业形成错位竞争，避开高端零售正面竞争，聚焦潮流社交和夜间消费赛道。百联集团通过该项目试水年轻力赛道，体现了传统零售企业向体验式商业转型的积极尝试。

3.新城控股：高出租率的运营策略

截至2026Q2末，新城控股已在全国147座城市布局213座吾悦广场，其中181座已开业，整体出租率98.32%。上半年新增肥城、永川、台州湾三座项目，实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。商业收入占比已超50%。

高出租率的维持主要依托三大运营策略：一是硬件改造，对老旧吾悦广场进行空间焕新提升物业价值；二是业态动态迭代，不再单纯追求单一品牌租金涨幅，而是主动引入符合消费趋势的新兴品牌；三是依托近200座吾悦广场的运营积淀，形成“存量优化优先、业态动态迭代”的系统化操盘能力。以天津津南吾悦广场为例，项目去年全年主动调整品牌占比超50%，将黄金数码业态下沉、加码高溢价户外品牌布局，最终实现门店业绩翻倍。管理层明确表示，“租户质量与租金价格有时会存在冲突，但为了长期竞争力，愿意在短期内牺牲部分租金收益”。

行业研判

2026年下半年，购物中心行业将延续存量改造主导、结构性分化的态势。全国集中式商业存量已超6.74亿㎡，增量空间极为有限，存量竞争成为主旋律，而社区商业与非标商业将成为两大关键主线。

REITs常态化发行正加速资产估值体系重构。部分头部项目将依靠持续招商调改实现逆势增长，而大量项目营收或将回落。区位、运营能力、现金流稳定性正成为机构投资者筛选资产的核心标尺，其中运营能力的权重将持续提升，运营孱弱的项目将面临流动性折价。

转化效率已成为行业最紧迫的命题，竞争核心正从“抢人”转向“抢转化”。破局方向在于：深耕会员价值以提升客单价与复购率，做厚内容运营以拓展非租金收入，优化成本结构以对冲不确定性，调整品牌组合以提升坪效与定位匹配度。

需警惕两类风险：三四线城市大体量项目的招商去化压力持续加大，人口流出与品牌下沉意愿不足的矛盾短期内难以化解；轻资产模式在下沉市场面临本地化适配挑战，一线城市的标准打法未必适用于低线城市的消费容量和品牌资源条件。

榜单说明

1. 榜单数据截至2026年6月30日。

2. 数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3. 榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。