今日华表人物｜新城市集团曹志伟：锚定 “造好房子”，在制度与产品双向求索地产高质量发展之路

“十五五” 规划将房地产高质量发展置于民生改善、共同富裕的宏大框架之下，行业告别高杠杆、高周转的旧时代，寻找新的发展范式成为全行业的时代命题。今日华表人物广州新城市投资控股集团联合创始人曹志伟。兼具企业经营者与政协建言者双重身份，他长期扎根岭南地产一线，坚持房屋兼具居住与资产双重属性的核心判断，围绕 “造好房子” 这一中心任务，从政策制度环境、企业经营转型、产业链协同多个维度，剖析行业现实堵点，输出务实可落地的改革建议。透过他的观察与思考，读懂房地产行业面向未来五年的转型逻辑与破局方向。

站在行业转型的关键节点，“十五五” 规划把房地产高质量发展与民生保障、共同富裕紧密绑定，释放出清晰的转向信号。在曹志伟看来，这意味着行业发展逻辑已经发生根本性切换：房地产不再简单作为拉动经济增长的工具，而是回归本源，服务人民美好生活向往，守护千家万户家庭财富安全。

早在 2018 年，曹志伟便提出一套核心认知：房屋同时具备居住属性金融资产属性。居住属性，要求行业踏踏实实造出好房子，这是安身立命的根基；资产属性，则关乎亿万家庭的财富稳定性，需要市场构建可持续的资产保值基础。这一观点，与当下政策导向高度契合，也成为他研判行业走向的底层标尺。

面向未来五年，曹志伟明确，行业高质量发展的核心抓手，就是围绕 “造好房子” 系统发力，这不是单一主体可以完成的任务，需要政府、房企、全产业链协同发力，形成合力。

对于政府层面，首要任务是打造稳定、可预期、法治化的政策土壤。他计划提交相关建议，推动优化预售许可等审批流程，探索更具活力的城市更新实施路径，完善房票政策的金融功能设计。政策改革的落脚点，是稳定市场各方预期，推动行业形成良性循环，让企业敢投资、老百姓敢消费。

落到企业端，则必须彻底摒弃过去高杠杆、高周转的路径依赖，回归产品主义与稳健经营。房企要把资源向产品力、运营力、服务力倾斜，打造匹配居住升级需求的人居产品，在交付品质、后期服务持续深耕，既满足老百姓居住体验，也为房产资产价值筑牢根基。新城市集团所倡导的 “6G 好房子” 理念，从好政策法规、好地段、好配套、好质量、好设计、好服务六大维度定义新时代人居标准，正是这一思路的企业实践，把房地产向高端制造业的方向去靠拢，把品质贯穿开发全周期。

延伸至整个产业生态，则需要全链条共同守护好房子的落地。从前期规划设计、工程施工，到后期交付售后，产业链每一环都要压实责任，严守质量关口，规避各类品质隐患，从源头减少行业矛盾纠纷。

在长期调研与实业经营当中，曹志伟直面行业现实痛点，总结出当前房企亟待破解的三大核心难题：审批流程仍有优化空间、法治化营商环境有待完善、建筑施工市场乱象依然存在。

审批流程改革，是减轻企业负担、加速项目入市的关键一环。以广东预售许可证办理为例，现有流程多达 9 个环节，最长可达 35 个工作日。地方条例增设国家层面并无明确要求的 “预售项目及其土地使用权未设定他项权” 前置条件，迫使房企要么提前归还开发贷，要么承担高额过桥资金成本，抬高项目资金压力，延缓项目推向市场的节奏。

对此他提出务实改革方案：取消该项不合理前置条件，办理预售证时直接将土地抵押变更为在建工程抵押，合并多项审批环节。以广州为样本，力争压缩至 2 个环节、4 个工作日，申报材料从 40 份精简至 8 份。同时针对物业维修资金，改变预售阶段就强制开发商垫付的现状，调整至房屋首次登记环节再行缴纳，切实缓解企业现金流压力，为项目良性运转松绑。

第二大难题，来自法治化营商环境建设。房地产企业手握大量实体资产，但在部分现实场景中，遭遇 “以罚代管” 等现象，个别执法行为侵害企业合法资产，叠加税费、高额处罚等现实压力，挫伤企业投资经营信心。他呼吁进一步规范行政执法标准与流程，明晰监管边界，保护企业合法产权，以此提振市场投资意愿，让企业安心经营、敢于投入。

第三，建筑施工领域的顽疾同样不容忽视。部分项目存在转包挂靠、工程款挪用、偷工减料等乱象，直接拖累工程进度，损害最终产品品质。这类问题伤害购房者权益，也拖累行业口碑。曹志伟已就此梳理相关建议提交主管部门，推动建筑市场规范化治理，从施工源头保障房屋品质。

曹志伟认为，房地产行业不会消失，只是旧模式已经落幕。未来，居住升级、存量提质将成为行业主线，城市更新告别大拆大建，走向精雕细琢的存量改造，新质生产力、新材料、智能化技术，将持续赋能人居产品迭代与社区运营升级。

时代浪潮之下，房地产的答卷，写在每一套交付的房子里。政策端优化制度供给，企业端坚守产品初心，产业链守住质量底线，多方同向发力，才能真正实现住有宜居，守护民生福祉与家庭资产安全，走出一条属于本土的房地产高质量发展之路。