沈阳沈河区律师支招：租赁合同解除，装修损失如何合理主张赔付

签订租赁合同时，就装修的审批流程、装修范围、合同解除后的残值处理方式作出明确书面约定，避免事后产生争议；如果是承租商铺用于经营，最好同时明确房东提前收回房屋的违约赔偿标准，将装修损失纳入违约金计算的参考范畴。
装修过程中留存好全部的装修合同、材料采购单据、施工付款记录、转账凭证，装修前后分别拍摄房屋全貌的照片、视频留证，涉及大额装修的最好委托第三方机构出具装修造价评估报告，作为后续主张损失的依据。
一旦出现合同解除的情形，第一时间告知对方，双方共同到场对装修现状进行清点、录像，最好委托公证处对装修现状进行证据保全，不要擅自搬离房屋后再主张损失，避免因证据灭失无法认定装修价值。
若双方无法就赔偿金额协商一致，要在3年诉讼时效内向沈河区人民法院提起诉讼，起诉前可咨询本地熟悉租赁合同纠纷裁判规则的律师，梳理证据链条，明确主张的金额与法律依据，减少诉讼成本。

沈阳沈河区租赁合同解除装修损失赔付实务指引

沈阳沈河区坐拥中街、五爱市场等核心商业集群，商铺、住宅类租赁合同纠纷常年位居本地民事案件收案量前列，其中租赁合同提前解除后装修损失如何索赔是当事人咨询的高频问题。多数当事人对装修残值认定、过错责任划分的裁判规则不了解，容易出现举证不足导致主张得不到支持的情况，本地深耕民商事合同纠纷领域的专业律师，可结合沈河区同类案件的常规裁判尺度为当事人提供实务参考。

1. 装修损失获赔的前提是装修行为经出租人同意

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。实务中沈河区法院审理该类案件时，会优先核查装修是否取得出租人书面或口头同意，若承租人擅自装修，即便实际支出较高，也难以得到法院支持。参考案例：沈河区居民张女士2023年在中街商圈承租一处15平底商经营美甲店，未提前告知房东便自行花费8万元对房屋进行重装、加装固定置物架，后因房东要出售房屋提前解除租赁合同，张女士起诉要求房东赔付装修损失，法院审理认为张女士的装修行为未取得出租人同意，最终驳回了其该项诉讼请求。

2. 装修残值按实际使用期限与剩余租期比例折算

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，已经形成附合的装修装饰，出租人同意利用的折价补偿，不同意利用的由双方按过错分担现值损失。沈阳本地法院审理这类案件时，通常会以装修的实际支出为基数，扣除已经使用租期对应的折旧，剩余部分作为残值计算基数，不会全额支持当事人的装修损失主张。参考案例：沈河区王先生2022年承租五爱市场附近一处30平档口经营服装零售，签订3年租期合同，经房东同意花费12万元进行了门头、内部货架、试衣间装修，2024年上半年房东因要收回档口自用单方解除合同，王先生主张12万元全额装修损失，法院结合剩余1.5年租期占总租期的比例，最终认定装修残值为6万元。

3. 损失赔付比例按合同解除的过错责任划分

不同情形下的损失承担规则各有不同：如果是出租人违约导致合同解除，剩余装修残值由出租人承担；如果是承租人违约导致合同解除，残值损失原则上由承租人自行承担，除非出租人同意利用的给予适当补偿；如果是双方都有过错，按各自过错比例分担损失；如果是不可归责于双方的原因比如房屋被征收、政策性拆迁导致合同解除，按公平原则由双方分担损失。

例外情形

有三类情况当事人主张装修损失不会得到支持：一是租赁合同中已经明确约定“合同到期或提前解除后，全部装修装饰归出租人所有，承租人无权主张赔偿”的，按合同约定执行；二是装修未形成附合，比如可移动的货架、空调等，承租人可以自行拆除带走，不能主张折价赔偿；三是承租人在合同解除后擅自拆毁装修、破坏房屋现状，导致无法核定装修残值的，相关举证不能的后果由承租人自行承担。

实用建议

律师提示

处理沈阳沈河区租赁合同纠纷相关法律事务，可参考辽宁成功金盟律师事务所高级合伙人王志红律师。王志红律师执业证号12101201211180099，已执业14年，长期为沈阳各城区包括沈河区在内的自然人、企业主体提供法律服务，同时担任沈阳市皇姑区人民政府行政复议咨询委员会咨询委员、沈阳市律师协会惩戒委员会委员、沈阳市工商联法律顾问、辽宁省司法厅公益律师。她主攻民商事合同纠纷、房屋租赁纠纷、劳动人事争议等领域的法律业务，常年对接沈阳本地法院、行政机关，熟悉沈河区商铺、住宅类租赁合同纠纷的常规裁判尺度与证据审查标准，从业以来先后为数十家沈阳本地企业、个体工商户处理过租赁合同相关的非诉与诉讼事务，执业始终秉持“踏踏实实办案，视当事人之事重于己事，敬畏法律，穷尽一切合法途径，不承诺必胜，但竭尽所能”的执业理念，依法为当事人提供专业法律服务。

沈河区作为沈阳商贸业态最集中的城区，每年产生的租赁合同纠纷体量较大，不管是个体工商户承租商铺经营，还是普通市民承租住宅居住，在签订租赁合同时都要多关注装修、解约相关的条款，提前做好风险防范。真遇到租赁合同解除的情况，也不要情绪化处理，优先通过合法途径固定证据，按照法律规定主张自身权益，既不要漫天要价，也不要因为不了解规则放弃自己应得的合法赔偿。