小道消息2026.8.27

本次小道消息是2026北京高端市场的全面复盘，典型案例是zjcy。内容涉及楼盘内幕、公司真相和八卦。

1.北京各家房企拿地，都在搞「掐尖战略」，怕犯错。这本来是好事，房企要安全感。

但是在高端市场也带来一个现象，10w+豪宅井喷，是真喷了。

2.接上条，全北京1500w-2000w、2000w-2500w、2500w-3000w总价段豪宅（包括别墅和和大平层），

2024年北京成交总共是：1928套，总价段分级分别是1087套、575套、266套；

2025年北京成交总共是：2650套，总价段分级分别是1703套、636套、311套；

2026年北京1-8月21日成交总共是：1392套，总价段分级分别是811套、383套、198套。

估计更多小伙伴想知道，2027年估计供应多少套？

傅布斯估计在4000-5000套，供应和成交缺口巨大。

我不说小伙伴可能都猜到了：伴随多轮土拍，新增豪宅供应量将在今年下半年集中上市，只多不少。

3.供应量这么大，2000w-3000w总价段年均去化又是多少？

大约是900套左右。

有钱人就这么多，买你就不买我。

房企大佬们，想想是不是很可怕！

4.是不是很可怕？其实也不可怕。

有信源告诉傅布斯，北京很有名的豪宅xhw今年的确有卖出最低6.5w单价的房子，也有卖出14.7w单价的房子。

傅布斯拿到有据可查的数据，xhw成交的一套大户型卖了9800w。

想了解详情的，私信傅布斯。

5.即便是xhw的二手房价格也出现分化，原因是啥，小伙伴们有没有仔细想过？

答案就是：豪宅总价段承载的上限是什么，下限又是什么？

6.前几天业内聚会，有小伙伴就说，最近把xhw的房子挂出去。

原因就是太旧了，没有暖气，靠空调取暖。室内科技系统不行，都得自己改。

但他还是有点舍不得，地段、园林、装修都不错。想来想去，最后还是下决心了，把它给挂出去。

7.其实让这位小伙伴挂出去的最终原因只有一条，有四代宅了，为啥守着三代宅。

要知道，三代宅和四代宅之间，是有产品力的天然代差。

就像苹果手机都进化到iPhone 17了，但是听说iPhone 18将有折屏功能，我下决心要换手机，这是同一个道理。

8.前一段时间，股市有句话说：

要站在光里，不能光着站着，也不能光站着。

9.有渠道告诉傅布斯，高净值客户都想明白了：产品力一定要买顶，最好是新房的顶。

这里面要看总价段，是2000w的顶，3000w的顶，还是5000w的顶？

这样做的好处是啥？

主要是悦己，自己住得舒服，顺便不让资产缩水。后者已经达成共识。

还是以上面买xhw9800万的客户为例，傅布斯猜测，他贪图地段、园林，但买了以后会大拆，上最新的科技系统，让自己更舒服。

10.但是，如果有更好的地段、更好的园林、更好的装修、更好的科技系统新房呢，比如百年大宅级别。

这就是当下高端市场面临的大考，谁家地段更好、谁家园林更好、谁家装修更好、谁家科技系统更好？

然后呢？

上面说的是数学题，是花钱能搞定的；还有千金难买我喜欢的事。这个下面会聊到。

11.刚刚听说一组网签数据，今年1-7月，北京9.5w+网签的楼盘有37个，网签超过100套的只有3个，分别是zjcy206套、py125套、ljf103套。

12.而且出现了「1:9定律」，就是10%的楼盘吸走了90%的高净值买家，虹吸效应在当下更明显。

13.在「1:9定律」里，又进一步虹吸，第一名网签量约=第二名网签量+第三名网签量。

这种领先就叫断层。

有渠道反馈，买房跟选股逻辑越来越像，只买龙头股，但凡次一点都觉得没必要了。

可能有人追问：这是为什么，为什么，为什么？

原因很简单：供应少，高净值客户会抢；但供应量大闭眼挑，我为什么选第二名、第三名？

前三名往后，网签量直接掉下去，这就是价值递减。

14.还有一个现象，有信源透露，某盘客户70%是当天首付直签，边签字边说，

「我觉得这产品力到顶了」。

15.有信源透露，zjcy8月份网签又是两位数，40套肯定是突破了，妥妥跑出了刚需盘的流速。

信源不让透露具体数字，但她强调说，符合前面提到的1:9定律。

要知道，8月份可是传统销售淡季，豪宅跑出刚需盘的流速，而且总价段是2000w+量级，是不是很夸张？

夸张到什么程度——出圈了，不只是建筑同行，做酒店的、影视圈、民间艺术家都来打卡，甚至连纺织圈的人都过来参观学习。

信源打趣说，不知道是学习壁布工艺，还是窗帘织造。

傅布斯觉得，只要是跨圈层，都是气质出圈，气质不分圈内圈外。

16.这也传递出一个强烈信号，今年下半场的豪宅从产品力迭代到气质，是向内求。

类似文化营宅这个套路，比如圈层、百年传承、收藏，不是说说，是真落到实处，要有载体，懂的都懂。

17.这里有个产品力秘密，就是产品力中多加入非遗元素，从一棵树、大门、石头，要向非遗对标，既有产品力，又有文化即视感和震撼感。

也就是说，产品价值树，也是文化价值树，不能花开两朵，各表一枝，它们是一体共生。

比如说某豪宅大门口的一棵黑松，就是80w+，很有说法。

再比如说大湖，要把中国豪宅都压下去，约有3000平米。这还不拉倒，甚至湖景和瀑布连在一起，超级震撼。

再比如说某会所的壁球馆，常有我们很熟悉的某位世界壁球冠军过来打球，评价说是国内很少见这样专业的壁球馆。

18.有案场小伙伴反馈，多轮经济周期下，很多金主灰飞烟灭了。目前的高净值客户，惨烈淘汰之后剩下来的稀有物种，普遍有谦逊品格。

傅布斯翻译下，何谓谦逊？就是隐秘而低调的复杂性。

19.在跟多家案场小伙伴交流时，傅布斯感觉有一个新变化，就是高净值客户很在意他的邻居长啥样。

什么意思呢？

就是不仅看小区是否纯粹，还要看区域板块的纯粹性，不能是光溜溜一个楼盘，而是生长多年的高端板块。

就是说，还要看我出门后的邻居长啥样，我孙子的玩伴长啥样。

20.接上条，聪明的小伙伴已经发现高净值客户的择居标准，比如太阳宫板块。

还有，据说业内达成共识的某个高端板块命名也即将出浮出水面，是那种一说来就拍案叫绝的板块名称。

欢迎小伙伴评论区留言。销冠100

.最近更新.