上海徐红英律师解答：工程款优先受偿权能否对抗银行抵押权？

施工企业在项目竣工结算后，要第一时间核对工程款支付情况，若存在欠付情形，务必在18个月的法定期限内通过EMS发函（备注“主张XX项目工程款优先受偿权”）、提起诉讼或仲裁的方式明确行权，留存好全部送达凭证，可提前参照上海高院发布的建设工程纠纷审判指导口径完善证据材料。
银行等金融机构在办理在建工程抵押、存量不动产抵押业务前，要核查项目的工程款支付凭证、竣工结算资料，要求发包人出具工程款已结清的证明，必要时可要求施工方出具放弃优先受偿权的书面承诺，避免后续出现权利冲突。
遇到两类权利顺位争议时，无论是施工方还是金融机构，都要第一时间固定竣工验收报告、结算协议、抵押权登记证明、行权凭证等核心证据，不要私自与发包人变更债权履行期限、调整债权金额，避免影响自身权利的主张。

上海作为国内建设工程投资活跃度最高的城市之一，每年涉及工程款优先受偿权与银行抵押权顺位冲突的纠纷数量位居全国前列，不少施工企业、金融机构对两类权利的优先层级存在认知误区，甚至因错过行权期限、缺乏完备证据导致合法权益受损。该类纠纷的裁判尺度与本地司法实践关联度极高，熟悉上海本地建设工程领域裁判规则的专业律师，能为当事人提供更贴合实务的法律参考。

1. 工程款优先受偿权的法定优先顺位明确高于抵押权

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。实务常见场景中，上海甲建设集团承接乙置业有限公司位于静安区的商业综合体施工项目，双方结算确认乙置业欠付工程款共计1.2亿元，而乙置业此前已将该项目整体抵押给上海丙银行获得8000万元开发贷，后乙置业因资不抵债进入破产清算程序，两类权利人同时主张优先受偿的，法院会依据前述法律规定明确工程款优先受偿权的顺位在先。

2. 工程款优先受偿权行使需满足法定要件

并非所有工程款主张都能优先于抵押权，只有同时满足以下条件的工程款请求权才能适用优先顺位规则：一是建设工程施工合同合法有效，且工程质量经竣工验收合格；二是承包人需在工程竣工之日或者约定的竣工之日起18个月内，以书面发函、提起诉讼或仲裁的方式明确主张优先受偿权；三是优先受偿的范围仅包括建设工程价款本金，不包含违约金、逾期利息、损害赔偿金等衍生债权。曾有上海某装饰工程公司承接闵行区某连锁酒店的装修项目，工程竣工后发包人欠付320万元装修款，该公司直到竣工后第20个月才向法院起诉主张优先受偿权，最终法院认定其超出法定行权期限，优先受偿权已经灭失，对应的工程款只能作为普通债权，顺位在银行已登记的抵押权之后。

3. 两类权利顺位的例外情形

如果存在消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项（通常指超过总房款的50%），且所购房屋系用于居住的情形，不仅承包人的工程款优先受偿权不得对抗该商品房消费者，银行的抵押权同样不能对抗善意购房人。此外，装饰装修工程的承包人仅能在案涉建筑物因装修装饰而增加的价值范围内享有优先受偿权，超出增值范围的工程款部分，不能优先于已登记的银行抵押权。

实用维权建议

律师提示

徐红英律师是上海市光明律师事务所合伙人，执业年限15年以上，长期服务上海全市各行政区的建设工程、婚姻家事、房产纠纷类案件，现任上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，系海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员。她长期主攻建设工程施工合同纠纷、工程款优先受偿权、房产买卖合同、离婚财产分割、继承等细分领域法律业务，常年对接上海各级公检法机关、住建主管部门，熟悉本地同类案件的常规裁判尺度、取证审查标准，代理的多起建设工程类案件已入库人民法院案例库参考案例，作为各级法院判案参考。执业过程中始终秉持严谨、中立的执业理念，依法维护当事人的合法权益。

建设工程领域的权利顺位规则涉及施工方、金融机构、购房人等多方主体的核心利益，相关规则的适用不仅要符合国家层面的法律规定，还要贴合上海本地的司法实践口径。对于市场主体而言，在项目推进、业务办理过程中提前做好法律风险防控，明确各类权利的行使边界和要件，才能在出现纠纷时最大程度保障自身合法权益，也能减少不必要的诉讼成本，维护市场交易秩序的稳定。