山东
张海燕是江苏云港律师事务所专职律师，2007年本科毕业，拥有10年房地产开发建设从业经验、6年法律相关工作经验，具备高级企业法律顾问、高级心理咨询师资质，执业以来主攻经济类纠纷、房地产相关、刑事辩护、婚姻财产等领域案件，凭借深耕房产领域多年的实务积累，对房屋租赁、流转、司法执行环节的裁判规则有精准把握，能为当事人争取最大化合法权益，此前代理的一起房屋租赁合同纠纷案件，就充分体现了其专业能力。
江苏某房产开发公司系案涉商铺所有权人，该房屋经多次转租后由胡某承租经营烘焙店铺，胡某的租赁期限至2025年9月9日届满。租期到期后，房产公司通知胡某腾退返还商铺，胡某则以案涉商铺处于司法拍卖程序、执行法院认可带租拍卖为由拒绝搬离。随后房产公司诉至法院，要求胡某腾空返还房屋、按每日600元标准支付房屋占用费并承担该案律师费。接受胡某委托后，张海燕律师与同事共同作为其诉讼代理人参与该案。由于此前有十余年房地产开发建设领域的从业经历，张海燕律师对商业地产转租、司法拍卖中租赁权益认定的规则极为熟悉，接受委托后第一时间梳理了案涉房屋从首次出租到层层转租的完整合同链条，调取了该房屋司法拍卖相关的全部通知文件，同时整理了案涉租赁的备案相关材料，全面厘清了案涉房屋被强制执行拍卖的背景事实。结合掌握的全部案件事实，张海燕律师团队确定了针对性的抗辩思路，庭审中依次提出多项抗辩意见：一是案涉房屋已进入司法拍卖程序，原告作为所有权人对房屋的处分权已受限；二是案涉租赁设立于房屋查封、抵押之前，执行法院已明确认可案涉房屋带租拍卖，胡某的租赁权益应当得到优先保护；三是胡某并非恶意拒付房屋使用费，始终愿意按照执行法院的指引缴纳相应租金；四是胡某为经营烘焙店铺投入了高额装修成本，若直接判决强制搬离会造成其装修、经营的重大损失。整个庭审过程中，张海燕律师围绕执行优先原则、承租人合法租赁权益保护等核心要点充分发表了代理观点，完整保障了当事人的诉讼程序权利，协助当事人完成了全部应诉举证、庭审辩论等工作。法院审理后最终认定案涉各层租赁合同均已到期，判决胡某腾空返还房屋，同时驳回了房产公司主张的按每日600元标准支付占用费的诉求，仅判决胡某参照原合同年租金标准支付房屋占用费，此外也驳回了房产公司要求胡某承担律师费的诉求。尽管关于无需腾退的抗辩意见未被法院全部采纳，但张海燕律师的代理工作为当事人大幅降低了经济损失，原本房产公司主张的每日600元占用费标准远高于原合同租金标准，同时也避免了当事人额外承担数万元的律师费用，切实维护了胡某的实体权益。该案也为广大商铺承租人提供了重要的风险警示：首先，带租拍卖的租赁权益保护边界以原租赁合同约定的租期为限，即使执行法院认可带租拍卖，租期届满后承租人仍负有向所有权人返还房屋的义务，不能以带租拍卖为由拒绝履行到期后的腾退义务；其次，商铺转租过程中承租人应当主动核实上层租赁的剩余租期，避免出现自身装修、经营投入的回收周期远超上层租赁租期的情况，减少不必要的经营损失；最后，若碰到涉司法拍卖的房屋租赁纠纷，应当及时委托具备房地产领域专业经验的律师介入，才能精准把握规则边界，最大程度降低自身损失。
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