两个炸裂消息！简直太炸裂啦！

今天有两大炸裂至极的消息。

第一个就是官方打出房地产连续重磅组合拳：

住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；

证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》；

最重磅的是央行、金融监管总局联合发布的这个文件：

《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

我大致看了一下，通俗提炼我认为重要的。

1 不能卖期房了吗？

不对。能卖。

提法是：商品住房如果要预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。

这并没有什么本质上的改变，部分地区的部分楼盘“封顶才能拿到预售证”那是许多年以前就有的规定了。

至于你问，既然这个规定这么早就出了，近年来为啥还有那么多L*楼呢？

那就不要问我了。

通知用的是：“优先选择现房销售”，而不是“禁止预售”。

如果新项目还要搞预售，也可以，但要满足主体结构封顶+资金严监管。

综上：

鼓励卖现房，期房也能卖，但监管要加强。

2 不能让你一边还贷一边租房住

通知明确：

首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部进入资金监管账户，而不是开发商自己的普通账户。

以前是什么？

房子可能还在建设，你付了首付，银行的个人住房按揭也已经放出去。

然后你开始一边租房一边还房贷，一边每个周末去工地外围观察塔吊今天转没转。

久而久之，中国购房者甚至掌握了一门奇怪的民科：《浅析塔吊转速、开工率与开发商现金流之间的关系》。

现在新的信贷制度明确：如果是现房销售，个人住房贷款在销售备案后发放；

如果是预售住房，应严格在项目竣工备案后发放。

通俗说：尽量让你先接近“拿到房”，再正式背上那笔几十年的债。

3 要求开发商必须自己得真有钱

对开发商来说这其实是一次“大洗牌”，房企真正拼的将不只是：

谁拿地快、谁营销猛、谁售楼处咖啡好喝。

而是：谁有资本，谁融资成本低，谁真的能把房子盖出来。

这实际上是在把房地产从金融游戏，慢慢拉回制造业逻辑。

很明显，当下的地产民企没这种实力，你觉得他们中的大部分将逐渐退出这个市场吗？

4 风险开始从购房者身上往开发商和金融体系身上挪

证监会把“股票、债券、ABS、REITs、私募基金”全叫来了。

这件事也非常关键。

因为如果以后现房销售越来越多，开发商最大的压力是什么？

缺钱。

以前楼盖到20%，老百姓的钱就源源不断进来了。

以后可能要盖到80%、90%甚至完成竣工，购房按揭资金才真正到位。

所以证监会今天的新文件，相当于把资本市场工具箱整个打开了。

支持上市房企再融资；

支持发行股份、定向可转债、现金收购房地产资产；

支持房企发行公司债；

支持CMBS；

支持不动产ABS；

支持租赁住房、城市更新等发行REITs；

商业不动产REITs继续发展；

还允许符合条件的私募基金搞不动产私募投资基金。

这就已经不是单纯的刺激销售，而是在重建房地产融资体系。

5 将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年

这是最最最最炸裂的一条。

问你：为啥以前的房贷期限从1999年起就修改为最多30年呢？

为啥不能50年，甚至100年呢？

我问你：假如贷款100万元，年利率3.2%，等额本息，且利率长期不变。

30年，40年，100年，月供分别是多少？本息偿还总额又分别是多少？

答案很反直觉。

你觉得同样一笔钱，你贷款100年，月供一定比贷款30年低很多很多吧？

并没有。

30年，月供4325元，连本带利累计还款155.69万；

40年，月供3696元，连本带利累计还款177.41万；

100年，月供2780元（没少多少），但连本带利累计还款333.66万。

所以，为什么不推出100年的贷款期限呢？因为100年期限的月供比40年的少不了多少，大家不会选择。

剩下的，你自己衡量吧。

这个炸裂消息的核心就是30年变40年。

综上，问你一句：你觉得房地产从此就见底了吗？能买房了吗？

第二大炸裂的消息：就是我孙割精妙绝伦的小作文啊。

这个瓜估计今天你们已经吃撑了——孙宇晨那篇《我的女友景甜》。

没有一个字的控诉，却巧妙地把要5000万美元被公主赐一颗卵子的故事讲述得香艳引人。

里面有各个人群想要的元素：

洞房秘闻，明星隐私，顶级富豪生活，白月光，婚恋，彩礼，取卵，代孕，5000万美元，甚至还有AI情感咨询，男女对立，捞女，以及贯穿全文让无数网友从此无法直视的两个字：妈妈……

这是近年来我看过的最棒的小作文，没有之一。

你再仔细看这篇小作文，孙割笔下的“妈妈”层层递进，一个要求接一个要求，先是要求电影院只有两个人，到从香港飞国外，到房间一点光不能见，到3000万，到5000万美元……

她在干嘛呢？步步试探。

你等比例缩小，把这些场景代入自己的生活，把金额除以一万，把私人飞机换成滴滴，把马尔代夫换成三亚，把5000万美元换成50万，你生活中有类似这样一个要求比上一个要求递进步步试探你底线的人吗？

所有关系都要有边界。

对于“妈妈”，我只有一个字：贪！

跟散户一样，以为自己天赋异禀挖掘到一只好股票，赚了很多却不放手，企图凹印，最后……

我不知道这位上位以来就身份诡异的女明星最终会怎样，但正常不出意外的话，她的代言、广告、片约将越来越少甚至清零。

当然了，孙割也绝不是什么好鸟。但你若不贪，他也很难赚到你的便宜，况且，他真的已经付出了至少三千多万。

今天把这两个消息放在一起，特别魔幻。

一个是官方在重新设计开发商、银行和买房人之间，谁应该分别承担什么风险。

另一个是全网在围观：两个成年人之间，感情、金钱和边界，到底谁承担了什么风险。

其实都在讲同一件事：世界上所有看起来很美好的东西，一旦涉及巨额金钱，最后都需要制度来管理。

很晚了，祝所有还没睡的有缘人：既永远不要买到烂尾楼，也永远不要谈到需要Claude安抚的恋爱。