打响了！这就是救房价的最后一战

一连两个王炸楼市新政，大家也都看到了吧。

一个是推行现房销售，另一个是房贷最长可贷40年。

很多人都从各种方向上解读，有人说这是30年楼花制度的终结，也有人说这是中国房地产金融史上的里程碑。

其实没那么多深远意义，就一句话——

这是救楼市和救房价的最后一战！

先说推行现房制度吧。

政策全文就两个重点：

1、提高预售门槛。

以前包括现在，很多城市新房拿预售证的条件是完成主体结构施工的三分之一或一半以上。翻译成大白话就是，楼盖一半，就能拿预售证开卖了。

甚至，

北方的个别城市，因为房地产市场贼差，地方城市为了鼓励拿地，房子刚出地面，就能拿预售证开卖。

而这次的政策，一刀切的明确了拿预售证的门槛——

主体结构封顶，才能拿预售证。

2、鼓励现房销售。

对于新出让的土地，优先选择现房销售。已拿到规划许可证的土地，鼓励现房销售。

说是优先和鼓励，其实也就是给一些政策缓冲期。

我们后面慢慢会看到越来越多的城市在土地出让环节，就会拿出一些土地，并明确要求：拿这块地的前提，就是现房销售。

而且，

要求现房销售的土地出让占比，大概率也会慢慢提高，逐步完成过渡。

Ok，

政策说完了。

咱们来说说政策落地后，会出现什么结果？

最直接的结果，只有一个——

未来两年的新房供应，会出现断档。

这个很容易理解嘛。

以前是期房销售，拿地之后慢则6个月、快则3-4个月，就能直接预售开卖，回笼现金了。

现在突然要求现房销售——

开发商就会考量，我还要不要拿，是不是要等等，资金链能不能承得住，未来政策会不会有什么新变化，或者有没有配套的融资政策出来？

于是，

土地出让的节奏就会放缓。

土地出让节奏放缓了，新房的供应节奏也会放缓。

另外，

期房销售阶段，拿地半年就有新房出来。

突然转向现房销售——

即便现在拿地，至少要两年才能有新房出来。

以上两个叠加在一起，就一个结论：

新房供应量，会断崖式缩减。

至于很多自媒体人吹牛逼说的，

现房销售落地了，开发商的资金成本和开发成本会增加，一定会转嫁到房价上，房价一定会涨。

你也别听他们放屁。

开发商能转嫁到房价上，但买房人不一定要接啊。你可以涨价，我也可以不买。

说白了，

这个政策就是在赌。

赌新房供应断崖式缩减之后，一定会造成供应短缺、供小于求，一定会出现市场上无房可售，买房人嗷嗷待哺。开发商把增加的资金成本疯狂转嫁到房价上，饿疯了的买房人不管不顾的冲进去买房。

至于会不会出现这种情况？

我也不知道。

且走且看吧。

其实，

这次的现房销售，重点不在政策本身，而在于它出现的节点。

真的是恰到好处、恰如其分、精妙绝伦啊。

首先，四代宅已经普及了一年多，所有人都知道新房的好。

现在的新房，又是大露台赠送，又是100%得房率，又是全抬板住宅，又是架空层会所……随便个刚需项目，都赶给你配上3000多平的会所，再加上个大泳池。

你先别管用不用得上，也别管物业费收多少，更别管以后能不能运营下去，你就说跟二手房比，居住体验升没升级，居住感受好不好，你喜不喜欢吧。

这都不用你回答，就去看看现在各个城市的二手房都跌成什么样了。

买房人已经在用钱在投票了：

买新不买旧。

正当所有人都感受到了新房的好、新房的妙，现在咔一个现房销售政策出来，新房供应突然断崖式下跌，买房人焦躁不焦躁？

想买新的，暂时断档了！

去买二手，真买不下手！

其次，各大城市的新房库存，已经持续半年下跌。

请看上面这张图——

今年3月份，新房库存正式结束了长达5年的连续递增，正式开始全面下降。

其中，一线城市库存去化周期为13.3个月，二线城市去化周期为23.6个月，三线城市去化周期在32.4个月。

正当新房库存连续半年下降，一二线城市的库存去化周期已经进入供需平衡的关键时刻——

现房销售突然落地，新房供应断崖下跌。

怎么办？

一边是刚体会到新规新房的好与妙、买新不买旧、想要换房的买房人，一边是库存连续下跌、供需刚刚平衡的新房市场，现在突然来了个现房销售，可能会造成新房供应断档，加速供需失衡……

你就说，这个政策出现的时机它巧不巧吧！

但凡早半年，大家还没体会到四代宅的好。

你不供应新房，我就买旧的，也无所谓。

但凡晚半年，四代宅已经全面普及。

该换房的也都换完了，你新房供应断档了，市场需求也消化完了，没啥屁用。

不早不晚，就现在，刚刚好。

妙啊！

再说房贷延长到40年。

这个政策其实没啥好说的，就是一个目的：降低月供，降低买房门槛。

现在新房造的这么好、会所搞得这么大、得房率弄的高，想不想要？

想要！

突然又出来个现房销售，新房供应即将断档，市场上的新规新房卖一套少一套，等下一批出来，可能要两年之后了，是不是更想要了？

是是是！

但是，

我真买不起怎么办？

降低首付呗！

不管首套二套，首付比例全部降到15%！

首付降了，但月供还不起怎么办？

把贷款从30年延长到40年，对比30年的房贷方案，月供比例立即下降14%。

是不是更心动了？

如果说现房制度，是用供应断档来倒逼买房人进场；那么房贷延长到40年，就是用降低门槛来勾引买房人进场。一套丝滑的小连招。

不早不晚，刚刚好。

妙啊！

有些事儿，还不能细想。

这一套小连招下来，好像所有人都占到了便宜。

对于买房人来说，

有了现房制度，你不怕烂尾了吧。有了新规住宅，你是不是也能住上好房子了。再加上房贷延长和首付比例降低，原来想换房却买不起的人，是不是也能提前住上不烂尾的新规、全抬板、高得房率、四代宅了。

对于地方城市来说，

不管是供应断档倒逼也好，还是降低门槛勾引也罢，总归买房人多了，市场也能好起来了，土地也能卖的动了。

甚至就连银行，也能分到一杯羹。

房贷从30年延长到40年之后，利息增加了。

按照贷款100万来算——

贷款30年，月供4243元，总利息是52万多；

现在延长到40年，月供3608元，总利息是73万多。

还是那句话——

不早不晚，刚刚好。

妙啊！

最后，说点总结吧。

截至目前为止，伴随这一轮的政策落地，可以用四个字总结：应出尽出。

该出的政策，该打的牌，也基本上全部打完了。

你想想看，

首付比例都降到15%了，房贷都延长到40年了。

30岁买房，70岁还完贷款。

说句难听的，

很多人可能命都不一定有这么长。

还能有啥政策？

这就是救楼市和救房价的最后一战！

如果再不行，我能想到的，可能就只剩买房送北京和上海户口了。

不管买哪，都送！

哈哈哈！