中央密集发布重磅新政，房地产彻底变天了

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

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多部门联合发布， 房地产系列重磅新政来袭

8月28日， 住建部、自然资源部、金融监管总局、人民银行等联合发布一系列房地产新政，涉及 销售制度、信贷管理等方面，政策力度及密度之大，堪称史上少有！

其中， 最受关注的内容有以下几项：

1、有序推行现房销售

① 新出让土地、尚未取得建设工程规划许可证的新项目优先现房销售 ；存量已获规划许可证项目沿用原有规则，鼓励实行现房销售。

②强化预售管理。 预售项目的门槛提高到单体主体结构封顶 ；购房资金（首付款、房贷等）全部纳入资金监管，竣工验收、 水电气热等配套设施具备交付条件后，才可解除资金监管。

③现房项目拿到施工许可证后，才可以收少量定金，定金纳入监管账户；若房企违约，购房者可解除定金合同、要求返还定金并追责。

2、优化信贷管理制度

①房贷最长年限从30年延长到40年。

②预售项目竣备后银行才发放款待。也就是项目没竣备之前不用还房贷。

③阶段性还贷困难的，允许和银行协商延后还款时间、贷款展期或延迟还本，化解断供风险。

④浮动利率房贷在利率偏离一定幅度时，可协商变更利率水平或置换存量贷款。

点评

对于房地产市场来说，此次新政可谓是及时雨。每一条对购房者来说，都是实打实的利好。

明源君认为，此次重磅新政的发力点，可以概括为两个方面。

第一，重塑市场信任机制，让购房者敢买、想买新房。

一方面，新房项目烂尾，主要问题都出在预售资金上。加强预售资金监管，防止被违规挪用，就是从源头上杜绝烂尾楼出现，保障购房人的切身利益。

另一方面，未开工项目优先推行现房销售，预售项目要求主体结构封顶，极大缩小了与现房销售的差距。这无疑是极大的进步。要知道，以前政策最宽松的时候，有的预售项目挖个基坑就开盘了。

这样一来，不仅能杜绝烂尾问题，也让购房者“ 所见即所得”，消除购房者对项

目交付及质量的担忧。

两项举措的出发点其实很一致。当前新房之所以买不过二手房，一个重要的原因是， 部分项目依然存在降档将配、逾期交房问题，还在持续影响购房者对开发商的信任度。无论是推动现房销售、还是提高预售门槛、加强预售资金监管，都是从根源上重塑购房者对新房市场的信心，助力新房销售止跌回稳。 了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化

而对于房企而言，意味着回款的周期极度拉长，贷款成本大幅提高。房企除非用自有资金进行开发，否则很难算得过账。这将倒逼行业进一步降杠杆。

第二，降低购房及持有成本，缓解房贷还款压力。

还贷时间延长10年，意味着每个月的还款金额下降，减轻阶段性还款压力；

项目竣备才开始还房贷，意味着房贷还款时间至多可以延后两年左右；同时，消除“房子烂尾，房贷白还”的隐患。

存量房贷可展期、协商下调房贷利率等规定，则是赋予购房者一定的自主权。房贷不再是银行单方面说了算，购房者也可以拥有一定的话语权，这也有利于促进利率公平，让存量购房者不再“吃亏 ” 。

综合来看，此次新政直面市场最关注、也最敏感的核心问题，其中多项举措在历史上尚属首次。政策影响之深远，足以让8月28日成为载入行业史册的一天。

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融创1.23亿元收购而今管理，全面转型资产管理及运营

8月24日晚间，融创中国发布公告，拟以 1.23 亿元收购而今管理 100% 股权，交易对价通过增发新股完成，不直接支付现金。

而今管理是从融创体系孵化出来的轻资产建管代建平台，业务聚焦地产代建及资产管理。截至目前，累计签约73 个项目，合约面积约为834 万平方米。

此次收购，对于融创而言是一次重大的战略转向。融创中国公告称，而今管理的业务模式与融创地产板块的转型升级方向高度契合，收购事项将增强融创新战略的业务支点，支持整体战略转型升级的落地，助力融创快速整合并提升第三方建管业务拓展和管理能力，也有助于而今管理在更大的平台上发挥专业能力和放大竞争优势。

点评

融创这一收购动作，不仅是融创自身的转型，更是出险房企生存逻辑转换的一个典型代表。

融创曾经也是典型的高周转房企，依靠“三高”模式野蛮扩张。然而，随着土地及人口红利退潮，房地产增量市场见顶，高周转模式难以为继。

这几年，融创一度将重心放在保交房和债务重组上。今年年初，融创就宣称保交房基本完成。此次收购而今管理，融创把轻资产建管业务提升到集团战略高度，这表明，融创终于腾出手加码转型业务了。

不过，如今的代建赛道竞争也已白热化，后续能不能拿到足够优质的项目并做好风险管控，才是转型成败的关键。

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人民日报连发四篇“钟才文”评论，重新定调房地产

8月22至25 日，《人民日报》连续四天刊发四篇署名 “钟才文” 评论文章，系统研判当前中国经济基本面，其中多处涉及房地产走势判断。

指出房地产“止跌回稳”的进度。“今年以来，房地产市场筑底回稳态势增强，部分一线、二线城市二手房成交量增幅较大、超过了新房交易量，价格企稳，库存压力有所缓解。” 戳这里，了解线上AI销售员

明确房地产投资周期性放缓是正常的经济规律。“在新旧动能转换的过程中，房地产和传统基建等原有的投资引擎无法再像过去那样发挥作用，是一种符合经济规律的正常现象，并不意味着投资的 ‘熄火’。当前我国投资政策的着力点不是要简单维持一定速度，而是更加适应高质量发展要求，更加注重投资质量和综合效益。”

此外，在《推动高质量发展行稳致远》一文中还提到，“要稳定房地产市场，高质量推进城市更新。”

点评

“钟才文” 系列文章代表权威层面的研判，读懂它就能看清接下来地产政策的大方向。

首先，高层认可当前楼市已经出现的筑底迹象，指出二手房成交量回暖是积极信号，但没有给出“全面反转” 的乐观判断；

其次，强调中央不想走过度依赖政策强刺激的路子，避免产生政策“依赖症”。这暗示，接下来的房地产政策将保持托而不举的力度，以修复预期、化解存量风险为主。

再者，从宏观的角度来看，经济处于新旧动能转换的过程，房地产地位依然重要，但不会作为短期拉动经济的万能工具。因此，政策制定将着眼长远，而不是短期内的涨跌。房地产的长远方向，就是要推动城市更新，走高质量发展道路。

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多地出台购房补贴政策，真金白银托举置换需求

近期，多地出台新一轮的房地产政策，降低首付比例、贷款贴息、现金补贴等成为主要支持举措。

上海新政将首套商贷首付统一调整为15%，外环外二套商贷首付由20%降至15%。此外，安排2亿元实施“以旧换新”补贴，单套最高补贴5万元，叠加最高补贴8万元。

成都8月25日出台的新政，下调首套房公积金贷款最低首付至15%，并给予一年期20%利息补贴，补贴最高不超过2.5万元。同时鼓励各个区县结合自身库存情况，自主推出购房补贴、团购优惠、车位补贴、购房消费券，由各地方根据市场压力自行把握力度。

西安8月26日的新政再次优化公积金贷款额度。单缴存职工家庭最高贷款额提至90万元，双缴存提至120万元（多子女家庭上浮20%）；提取时限延长至10年，允许提取公积金支付新房/二手房首付款。安排 5000 万元专项财政资金支持 “卖旧买新”，网签前 1 年内卖掉西安本地二手房，可获得新房总房款 1% 的补贴，单套上限 2 万元。补贴形式为按照房款比例进行现金补贴。

点评

近年来，各地因城施策之下，房地产政策的灵活度有了明显提升。

当然，整体上还是趋于一致的。目前多数城市的政策，还是以降低首付比例、提供购房补贴为主。只不过不同城市执行起来有一定差异。另外，为了鼓励以旧换新，很多城市都将补贴向“卖旧买新”者倾斜。这也是推动新房去化，激活楼市流动性的一项行之有效的举措。

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住建部开展工程款项专项治理，打击拖欠工程款行为

住建部印发《关于进一步加强建筑市场监管持续优化建筑市场环境的通知》，开展工程款支付专项治理。

新规明确，不得单纯以审计未完成为由，拒绝、拖延工程款结算支付；全面推行工程款支付担保制度，落实“见索即付” 机制。一旦建设单位拖欠款项，施工方可直接凭借保函要求担保方先行兑付，不再陷入漫长谈判、诉讼拉锯；同时强化信用惩戒，对恶意拖欠主体进行约束，从制度层面压缩 “以审代结” 的操作空间。

点评

这条政策表面看属于建筑行业监管，实则和房地产行业高度相关。

拖欠工程款，早已成为行业痼疾。甲方常常以“审计尚未完成” 为由无限期拖延结算付款，造成施工企业资金被长期占用，进而影响材料商款项及农民工工资发放。应收账款收不回来，传导到生产端，间接影响工程质量和保交房。这几年，更是有大批施工单位及材料商被应收账款拖垮。

新规从制度上遏制甲方拿“审计”当“挡箭牌”的行为，用支付担保机制把风险前置，保护施工链条上的中小企业。对于房地产行业，这意味着项目开发、竣工交付之后，工程款结算流程必须规范化，不能再用审计流程占压施工方资金，间接有利于项目保质保量完成交付。

当然，政策落地效果如何，还有待后续观察。

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