证监会发文，房地产开发融资方式变了

8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），分总体要求、支持房地产开发企业合理融资、优化房地产证券发行人的监管工作、着力防范化解房地产领域涉资本市场风险四部分十二条，是证监会首次以专项文件形式系统部署资本市场服务构建房地产发展新模式。

《意见》与同日中国人民银行、国家金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，以及金融监管总局印发的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》等管理办法，共同构成一套完整的房地产融资制度体系。

从政策脉络看，这是我国房地产融资模式从主体信用依赖转向项目化、市场化、多元化融资的关键一步，也是证监会落实加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展决策部署的具体举措。

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【中指解读】

▌1.融资模式从依赖主体信用向基于项目情况转变

这是本次政策最核心的变化。《意见》明确提出推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，这意味着资本市场过去主要看房企整体资信的准入逻辑，未来将转向以具体项目的合规性、收益性、现金流和资产质量为主要依据，转变的实质在于融资可获得性更多将取决于项目本身质量。这一转变也与保障性住房、租赁住房、“好房子”、城市更新等政策导向衔接，使资金从源头上流向符合发展新模式方向的项目。对房企而言，融资可获得性与项目质量挂钩，将引导企业回归项目经营本身。

▌2.权益融资通道优化放宽

在再融资方面，支持上市房企通过特定对象发行方式再融资，募集资金须投向符合政策要求的市场化房地产项目，体现了“定向、精准、项目导向”的特点；对于境外上市房企的再融资，依照有关规定持续做好备案工作。在并购重组方面，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可募集配套资金，用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。需要注意的是，建筑等与房地产密切相关的行业上市公司，参照上市房企政策执行，为建筑等密切关联行业上市公司参与涉房资产并购重组提供政策依据，有利于上下游产业链的整合与转型。

▌3.加大公司债券与资产证券化支持力度

在新增发行方面，着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业的合理债券融资需求，进一步提高审核效率，支持房企发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，并强调募集资金规模应当与项目所需资金相匹配；对于存量公司债券，允许滚动续发，为已发债房企提供了到期债券的接续通道，对缓解房企债券到期偿付和再融资压力具有直接意义。CMBS、不动产ABS依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行，盘活存量物业价值，为持有型物业（商业、办公等）提供资金回笼渠道。整体看，债券与证券化工具和股权工具形成股债结合、覆盖增量开发与存量盘活的融资工具体系。另外，政策鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式支持房地产企业发行债券融资。

▌4.盘活存量资产，REITs扩容可期

政策支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或作为扩募资产装入已上市REITs，在租赁住房方面，研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，直指当前租赁住房REITs发行中存在的堵点，若落地有望降低发行门槛、扩大租赁住房REITs供给。“稳慎推进商业不动产REITs”与2025年末启动的商业不动产REITs试点相衔接，体现稳中求进、以进促稳、先立后破的原则。REITs在租赁住房、城市更新与商业不动产方向持续扩容，是盘活存量、打通“投融管退”闭环的核心工具。

从市场现状看，已有4只商业不动产REITs于2026年6月18日在上交所挂牌上市，募集资金超过200亿元；截至8月中下旬，另有7只产品获批并在发行中、16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。

▌5.持续推进私募投资基金试点

本次政策明确“持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目”，包含三个关键信息，一是支持具备资质的私募机构发起设立专门投向不动产的专项基金产品，二是引导机构资金参与，三是明确“投向符合政策要求的不动产项目”，表明资金投向受到严格约束，需流向符合政策导向领域。这一举措延续了2023年证监会启动不动产私募投资基金试点的政策脉络，与公募REITs形成互补，共同构成盘活存量、拓宽直接融资渠道的重要工具。

▌6.优化监管，聚焦全过程长效监管

在准入监管方面，政策针对证券发行（再融资、发债、ABS、REITs）细化监管门槛，突出“基于项目”融资特点，部分要求对募投房地产项目的合规性、收益性、资金需求合理性逐一把关。在信息披露监管方面，优化房地产开发企业信息披露内容，重点关注合并报表、收入等会计准则执行情况。在资金监管方面，严格募集资金持续监管和穿透式监管，防止挪用募集资金。在违规惩戒方面，严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。

▌7.风险处置机制更加市场化、多元化

《意见》落实四早要求（早识别、早预警、早暴露、早处置），建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判工作机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。整套安排体现了在支持融资的同时，同步强化风险处置的顶层设计。

整体来看，《意见》核心变化在于推动房地产融资模式从依赖主体信用向基于项目情况根本性转变，衔接“好房子”、保障性住房、租赁住房、城市更新等政策导向，通过股票再融资、并购重组、公司债券、ABS/CMBS、REITs、不动产私募投资基金等工具，构建覆盖股权、债权与资产证券化的多层次融资体系，并一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求，为资金从源头上流向符合发展新模式方向的项目、引导企业回归项目经营本身提供了制度保障。

从影响来看，一方面，融资可获得性与项目质量紧密挂钩，存量公司债券允许滚动续发，有助于缓解房企偿债压力；REITs和ABS拓宽权益融资渠道，有望加快存量资产盘活和“投融管退”闭环打通，其中租赁住房、城市更新REITs扩容可期。另一方面，在支持融资的同时，《意见》同步强化发行准入、信息披露、募集资金穿透式监管和市场化、法治化、多元化的风险处置，将对推动房地产高质量发展、加快构建发展新模式具有积极而深远的引导作用。

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