河南
这两天地产圈的确是热闹非凡。
其热闹度和关注度并不亚于孙割小作文事件。
只是，地产圈热闹的是房企拍地及周围的围观人；后者热闹的是文字遐想空间、事件真伪及富人生活场景的想象。
昨天，郑州的土拍，出乎很多人意料。
包括我。
虽然前天在文章“枫杨街10号”明天土拍，4家央企和2家民企对决，谁会最终胜出？已经做了分析和对竞拍热闹程度的预测，但结果还是在我意料之外。
第一个意料之外，是正弘拿下拿下13号地小地块。我本以为他的获得者是地市小房企。甚至，我欢迎郑州楼市再增加一个新面孔。没想到，是正弘拿下了。——成交楼面价是5669元/平米，溢价16.4%。
第二个意料之外，是14号地也就是“枫杨街10号地”的火热程度。从9点半开始一直持续到中午12点45分，最终华润以总价11.18亿、楼面价8318元/平米、溢价62%的旷世热情拿下了此地块。
整个郑州地产圈沸腾。
大家似乎都看到了“腾飞的希望”。
然后，在几个小时之后，就看到了国家几个部委接踵而至的史诗级的政策。各人有各人的解读，各个角色有各个角色的看法。有人欢喜有人悲！
今天，我不谈这个政策。
如果对其未来效果及影响一定要说句话，我只说：边走边瞧吧
今天，继续谈土地、土拍。
继郑州8月25日挂出【2026】20号地、8月26日挂出【2026】8号地9号地、8月27日挂出【2026】21号地后，今天郑州又重磅挂出了【2026】10号地11号地
这两块地，都在郑东新区北龙湖组团北岸片区。
10号地，占地约48亩，是住宅用地；
11号地，占地约40亩，是新型产业用地、商业用地。
两块地的关系，除了地理位置挨着，一北一南中间隔着明德街之外，直接的就是在这个出让公告里所说的：组合供地
翻译过来就是：
要求住宅用地和产业用地同一家公司一块拿下。
而且，要求工业用地、商业用地建筑与住宅同步建成并投入运营。
那么，11号产业地的产业事实方案是什么呢？
如下：
至此，这两块地的逻辑已经很清晰了。
11号地，就是郑东新区算力产业园二期的一个地块（组团）。
未来，算力产业园还有两个地块。
而其一期，已经建设得差不多了。他在绿城湖畔雲庐的北侧。
而搭配的10号住宅用地，就在11号地的北侧。
看这块地的指标：
占地：约48亩
容积率：小于1.5
限高：26米
由于两块地需要一起拍，无法测算楼面价。
但，起拍价的数值是明确的：8.87亿元。
无论是8.87亿的起拍价，还是要产业准入，这已经把很多房企排斥在门外了。
要知道，昨天高新地王14号地的起拍价也才6.9亿。就那，已经是国央企才能进场土拍——除了邦泰和通派之外。
怎么说呢？
这块地，在北龙湖组团的土地里，不算最好。但放眼全市，绝对是稀缺好地。因为，北龙湖的住宅好地，已经很稀缺了——看文地贵、人稀、钱多的北龙湖，还有多少住宅用地可盖“真豪宅”？
你看，他西侧一路之隔就是北龙湖龙尾之背；其西侧是快建好的综开科创园；其往南隔自己的产业地就是已经建好并投入使用的曙光郑州先进计算研究所（国家超算互联网核心节点项目）。
从现实场景来看，10号地的位置还是要比绿城湖畔雲庐、中海云著湖居好。
而且，容积率也比他们低。后两个的容积率是1.69。
他的容积率是1.49
好吧，无论谁拿到，我给开发商的建议就是：
不要做太大面积的产品，200平米一定是红线，不要碰。
整体上，就做145-165-178平米户型面积段吧。前两个占比80%比例。
当然，肯定得是四代宅，高得房率。
至于要不要做精装，我觉得看开发商的心情。
这并不是关键，也不会影响大局。
尽量还是精装。
至于售价，参考金茂璞逸缦湖。在他基础上每平米便宜XXXX元。
至于XXXX是多少？让评论区的东粉儿说。
至于最后户型定位是什么？定价是多少？
我说了不算。
ZJFC说了算。
ZJFC就是这两块地的获得者。
10月9日，见结果。
我是东哥。
本文完。
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