中海超150亿，国贸星狮5.82亿，打响「现房时代」上海土拍第一枪！

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合发文，现房销售新政落地——

预售制这台跑了三十多年的老引擎，正式开始熄火。

新政落地第一个工作日，上海开启一场土拍。风向标城市打出的第一枪，非常值得关注。

中海以150.19亿底价，拿下真如巨无霸地块，这也是普陀总价地王，住宅成交楼板价约6.8万/㎡。

国贸再度联手星狮，总价约5.82亿拿下泗泾低密宅地，楼板价25028元/㎡，溢价率16.41%。

一边是超150亿地王的底价独享，一边是四家房企的贴身肉搏。新政后的第一场土拍没有降温，但玩法确实变了。

今天总爷就和大家聊聊，上海如何打响现房时代土拍第一枪。

01

真如巨无霸地块，为什么只能是中海？

真如巨无霸地块，是今年土拍市场体量最大、起拍总价最高的标的，没有之一。

它是真如城市副中心核心区最后一块成规模开发用地，前身是华东最大的铜川路水产市场，2016年关停之后，这块真如C位的土地空了整整十年。

三宗子地块打包出让，总建面约39.7万方，住宅约19万方、商办近20万方，还要同步竖起一座220米的超高层地标——

起拍总价150.19亿，直接刷新普陀总价地王，近十年上海土拍史上，成交价超过这个数的一共只有7宗。

那为什么没人跟中海抢？因为这道题，只有一个人能答。

总爷帮大家算笔账，150亿地价只是入场费，加上建设、融资、运营，总投入预计超300亿；商办必须自持，回报周期二十年打底。

而中海显然就是那个“天选之子”，2018年联合中环94亿拿下红旗村7幅地块——

此后七年砸下超200亿，把真如从批发市场的废墟干成如今模样：

环宇城MAX日均客流超7万人次，2025年销售额超62亿；中海中心双子塔，拿下2024年上海写字楼租赁成交量榜首。

而真如之心就在环宇城MAX隔壁，与中海中心双子塔直线距离不到200米。

对中海来说，这块地一旦旁落，中海七年织起来的商业动线、住宅定价权、板块运营权，全都要重新谈判。

而环宇玖章刚刚打完样，拿下2026上半年浦西中环内成交套数TOP1。

板块热度正盛，弹药又充足，这场仗从头到尾就没有悬念。

而普陀这两年的崛起也给了他们信心，GDP增速2025年全年第一，2026上半年又是第一，今年拆迁预算138亿全市第一。

接下来就看中海将如何操盘，这盘棋他们下了二十年，收官一手值得期待。

02

国贸携手星狮，抢下泗泾低密地块

真如之心是中海的独角戏，泗泾这块地才是真正的群架。

5亿级的小体量、放在前几批次可能没什么水花。但今天是新政后上海的第一场土拍，四家房企参拍本身就是一份信心答卷。

泗泾地块出让面积1.94公顷，建面约2.33万方，起始总价约5亿，起始楼板价2.15万/㎡。

最核心的是1.2容积率，放在泗泾就是稀缺品。这是泗泾时隔近3年才放出的宅地，板块沉淀了多年客群。

同时地块西、北两侧双水岸环绕，天生就是低密滨水住区的胚子，4-6层洋房、叠墅甚至联排都有可能，产品空间给得很足。

而泗泾的板块能级也在补齐，首个大型TOD商业招商花园城四季度开业，招商率已达95%，地块还被纳入虹桥"云麓科创片区"统筹范围。

再看人报名的四家房企，大部分也与松江颇有渊源，国贸&星狮、象屿&天安，都是老面孔轻车熟路。

金地则是泗泾的"地主"，地块西侧就是金地联手泗泾城市更新，联手打造的泗泾·森屿。

生面孔山西建投是山西省最大的综合性国企，去年落子无锡打造晋和府，首开认购4.3亿赢得不错市场口碑，这次是这家国企进军上海打出的第一枪。

最终历经29轮竞价，国贸&星狮以总价5.82亿元拿下，成交楼板价25028元/㎡，溢价率16.41%。

他们联合在松江打造的萃屿源墅，去年底首开就触发积分，凭借超高实得率和出色产品力，成为松江市场“叫座又叫好”的标杆。

如今这对“黄金组合”选择再度携手，在熟悉的市场做熟悉的产品，即便在“现房时代”依旧充满信心。

03

拥抱现房时代，主旋律依旧不变

828新政的出台，深刻改变了地产行业：新出让土地优先现房销售；继续预售的必须主体结构封。

更直观的理解是，图纸卖房的预售时代，终于结束了。

对买房人，这是一份迟到的保护。所见即所得的踏实感，让买房人规避更多潜在风险。

对房企，这是一场终极大考。资金、工程、产品、运营不能有短板，现房时代土地市场拼的是底气。

在各城市细节还没出台的背景下，这场土拍就是新政后的第一次压力测试，我们先看看全国各地的反馈：

南京首拍鼓楼滨江地块疯抢36轮，民企金基溢价23%拿下，这新政后全国第一块溢价土地。

广州同一天三宗宅地揽金超118亿，华润80.56亿夺下琶洲南溢价33%，延续土拍市场的火热。

今天上海跟上，泗泾四家房企抢地，至少说明新政后的土地市场热度没散，大家还保持积极应对的姿态。

南京、广州、上海先后打样，接下来每个城市会陆续补上细则，用不了太久大家就会看清一件事：

现房时代的房地产，正在从金融业变回制造业，不再比谁的融资能力强，而是比谁的产品更能吸引客户。

牌桌还是那张牌桌，只是筹码换成了真本事，下半年的土拍市场更精彩了。

对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。