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观察项目 | 南京德基艺术奥莱
作者 | 大江
又一个重奢奥莱，要落地南京了？
近期，由德基集团打造的首个高端艺术奥莱项目德基艺术奥莱出圈了！
一方面，项目整体的设计风格像一座“云朵城堡”，非常出片，还未开业就成为了南京新晋的网红打卡地。
图片来源：小红书@下午不用浇地（已获授权）
另一方面，品牌也相当有看头，从现场能看到，VALENTINO、MaxMara、GIADA、Armani、Alexander Wang、Colombo等奢侈品牌已经正式围挡。
图片来源：金陵商业志（已获授权）
德基做高端艺术奥莱，有点东西啊……
家住南京德基艺术奥莱附近的刘女士表示，“一拖再拖，拖了好几年，反正作为周边居民是挺期待（项目开业）的。”
值得关注的是，尽管网上已经有不少德基艺术奥莱的“路透”打卡图，项目却始终没有官宣正式开业时间。
不过从进驻项目的品牌茶芭蕾小红书官方获悉，项目预计将于9月26日开业。
独角Mall联合创始人、总编辑朱公子表示：
“项目整体的场景营造很出圈，后期运营估计也会重场景和体验，目前市场整体的期待很高，这是德基首次涉足奥莱产品线，在消费降级的趋势下，奥莱这几年逆势增长，更是一个长期趋势，德基也是看准了这点。”
01
凭借建筑设计成网红打卡点
预计将于9月26日开业
根据《2025—2026中国奥特莱斯行业发展报告》，全国现有在营业奥特莱斯项目265个，去年整体销售规模约为2480亿元，比2024年增长约3.8%。
报告同时指出，奥莱行业正突破传统零售边界，重构消费场景，变身为主题化“微度假”目的地——从单一折扣零售向“购物+微度假+社交体验”转型。
从2025年华润万象滨海购物村开业即破圈，能明显的感觉到头部商业地产商越来越关注高端奥莱线对于整体商业的补充性，南京商业一哥德基广场显然也不例外。
南京德基艺术奥莱，是德基集团打造的国内首个艺术概念奥特莱斯，项目位于仙林核心区，毗邻羊山湖、羊山公园和地铁2号线，拥有极佳的湖光山色以及交通条件。
在这样的区位下，项目更加注重场景体验，结合了自然生态环境和区域特色，通过开放式街区设计、公共空间营造以及艺术元素融入，打造具有特色的商业街区和生活消费场景。
图片来源：小红书@暁歌Singer的旅拍美食笔记（已获授权）
整体设计以“城市艺术雕塑”为核心理念，建筑是极具辨识度的流线型“云朵”造型，由白色的独栋建筑串联成高低错落的商业空间，穿插巨型蘑菇伞灯，融入周边的生态公园和湖畔水景，更像是一座游逛目的地。
图片来源：小红书@暁歌Singer的旅拍美食笔记（已获授权）
白天的德基艺术奥莱像一座白色的云朵城堡。
图片来源：小红书@暁歌Singer的旅拍美食笔记（已获授权）
夜间散发出的粉、紫色等光影视觉体验，又为项目增添了不少梦幻色彩，仅从场景设计上，就已经非常抓人眼球。
图片来源：小红书@海上明月（已获授权）
早在7月，仙林德基艺术奥莱就已经拆掉了围挡，并且正式亮灯。
还未开业，项目的建筑场景设计，就已经在社交媒体上频频出圈，成为南京新晋的网红打卡点。
图片来源：小红书@海上明月（已获授权）
刘女士表示，“7月份围挡拆除以来，（这里）成了一个不错的网红打卡点，但是开业还是未知数，最少要到10月份吧。”
独角Mall从进驻项目的品牌茶芭蕾小红书官方获悉，项目预计将于9月26日开业。
02
计划引入超200个品牌
VALENTINO、MaxMara、Armani已围挡
南京德基艺术奥莱总建筑面积约9.7万㎡，是集生态公园、文化休闲、商业娱乐于一体的体验式商业街区。
项目计划引入超200个品牌，临近开业，目前已有不少品牌进场装修。
其中最值得关注的，还是有“全球店王”德基广场珠玉在前，德基集团打造的首个高端奥莱项目，奢侈品牌的商业号召力表现如何。
从现场能看到，目前VALENTINO、MaxMara、GIADA、Armani、Alexander Wang、Colombo等奢侈品牌已经进场围挡。
据悉，项目还引入了IQOO全球首家电竞店、COLOMBO全国首家奥莱店、波司登全国首家奥莱旗舰店、米叽咕MIJIGOO全球首店、蓝熊鲜奶南京首店等首店品牌。
图片来源：金陵商业志（已获授权）
此外，还包括JORYA、Rituals、KENT & CURWEN肯迪文、Teenie Weenie、MSLAN、CRAFT、六福珠宝、谢瑞麟、EGGSOUL、M Stand、茶芭蕾、UR、YI、BURTON、Staccato、Champion、蕉下、太平鸟、苹果授权店、华为、暴龙眼镜、泥靴、一绪、椿田、肉肉大米、奥列奥丽披萨、山葵炙鲜葵烤肉等品牌。
图片来源：金陵商业志（已获授权）
仅从品牌来看，德基艺术奥莱还是有不少看头的，毕竟“全球店王”德基广场也积攒了不少奢侈品牌商业资源，就是不知道后续还能不能进一步丰富项目的奢侈品牌矩阵了。
03
“顶奢+奥莱”双王牌格局
德基也要进入商业爆发期了
2020年德基便通过收购南京仙林羊泰置业有限公司100%股权，正式进军仙林，仙林德基也一度网传会在2023年开业。
后续项目并未开业，德基反而拆除了项目的外立面进行爆改，同时对建筑密度和绿地率进行了修改调整，最终明确转型为奥特莱斯业态。
商业市场的变化以及德基强调的高标准，也让这个项目的开业时间一拖再拖。
不过，随着德基艺术奥莱的亮相，德基集团在南京的高端商业市场上将形成“顶奢+奥莱”的双王牌格局，进一步巩固其在南京高端商业市场上的主导地位。
不只是德基艺术奥莱，今年堪称是德基集团的商业爆发年，同在南京的德基时刻，以及首进徐州的德基广场，都吸引了广泛关注。
特别是备受关注的徐州德基广场，据悉将引入超150个首店品牌，网传Canada Goose将以 Pop-up 形式筹备入驻。
近期，德基集团还高调官宣进军南京夫子庙贡院街，德基在商业地产领域加速“跑马圈地”的意图已经藏不住了。
德基也要进入商业扩张期了？
注：刘女士为化名。
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