天津
最近，房地产市场都是重磅消息。
个人住房贷款从最长30年延长到40年，带押过户也被认可了。
中介们可乐坏了，有的说楼市要反转了，有的说抄底机会来了。
我个人觉得，政策是利好的，但楼市反转？可能是真的想多了。
01带押过户，为了啥？
以前卖二手房，如果房子还有贷款没还完，就得先凑钱把贷款结清、抵押注销了才能过户。
这笔钱可能亲戚朋友借，或者垫资公司“过桥”，也有可能买家用首付帮你还。
结果，不是欠人情债，就是担负高利息，或者拉长交易周期。
现在带押过户来了，贷款不用先结清，你可以把房子和贷款打包卖了，直接过户。
卖家不用凑钱赎回，买家不用帮卖家还贷，就在银行办个手续，完事儿。
政策确实好。
但也只是降低了交易的成本，并没有创造新的需求。
带押过户实际上解决的是“卖房难且麻烦”的问题，和有没人愿意买房没啥关系。
换句话说，交易成本下降了，不代表就有新的需求产生了。
02 40年房贷降了门槛，不是价格
房贷从最长30年延长到40年，这是最炸裂的消息了。
这可是1999年以来第一次把这个年限变了。
有的人算计得很清楚，这不就是要多还10年利息，并不划算呀。
换个角度想想呢。
以前30年，是默认普通人收入会稳稳地上涨，那30年足够让你从还不起变成越换越轻松。
但说句俗套的话，这两年的经验告诉普通人，收入的增长从来不是线性的。
普通人有可能今年降薪、明年失业，后年才能缓过来，这才是真实的收入变化曲线。
延长到40年，说明月供压力降低了。
按100万贷款、年利率3%算，30年期月供4216元，40年变成3581元，每月少还635块，一年省下7600多。
加上现在首付比例下调、利率降低，就成了“首付低、利率低、月供低”的格局。
对于月收入不高的普通人来说，这已经不是简单的优惠不优惠，而是够得着和够不着的区别。
但降低的只是购房门槛，不是房价本身啊。
谁都知道，买得起和愿意买，这完全是两回事。
03买房就亏钱，怎么反转？
因为以上的“三低”格局，我身边已经有人开始想着，要不要找个好地段的楼盘很抄个底，等过几年卖掉赚大钱。
真心奉劝，千万别。
房子是消费属性的超重资产。
自己住的不算，如果你出租，租金的收入也不一定跑得赢物业、维修、折旧等费用。
这一点，只要看租金回报率就知道了。
去年，重点50城的租金回报率大概是2.08%。
注意，这是平均数据。
但看北上广深一线城市，平均也就1.8%-1.96%之间。
但房贷利率呢，5年期以上LPR是3.5%，实际执行的首套房贷利率多数在3.05%左右。
就是说，你花几百万买套一线城市的房子租出去，一年收的租金连房贷利息的一半都覆盖不了。
这房子拿手里，一直在失血。
曾经的曾经，买房能赚钱，并不是因为房子本身会生钱，只是赶上了城镇化那个特殊的时期，短期内供小于求而已。
供求失衡带去的涨幅，盖住了房子每年的折旧，还富余。
再加上大家都上杠杆，收益绝对值一直被放大，“房子永远是上涨的优质资产”这个幻觉就产生了。
但任何资产都不会只活在特殊时期，它最终得回归本来面目。
现在再看这政策，你就明白它只是降低持有门槛和交易摩擦，不是用来短期拉盘的兴奋劲。
刚需能择机低成本入场；但想靠倒腾房子赚钱的，就歇歇吧。
以前买房是投资，未来买房是消费，这是本质区别。
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