陕西首单获批后，西安这家企业缘何斩获市场青睐！

公开信息显示，8月18日，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“平安西安高科产业园公募REITs”）正式获得中国证监会注册批准。

这一关键性的进程，其背后具有重要的标志性意义，这是陕西首单产业园公募REIT，该项目获批标志着区域基础设施公募REITs实现“零的突破”。

对于作为基金发起人的西安高科集团有限公司（以下简称“高科集团”）来说，这无疑是其近年来探索多元化融资举措，创新融资工具的又一成功案例，而我们更期待它为未来打造的全新样本，成为可参考、可复制的典型。

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陕西首单的分量

我们能够观察到，近年来依托金融赋能实体经济系列政策红利，各地持续优化融资体系、拓宽融资渠道，加快摆脱传统单一融资模式局限。

正处于全面深化市场化改革的高科集团，积极落实“三资三化”改革要求，深挖资源通过多元化金融工具盘活存量资产、优化融资结构，已经完成数次融资渠道扩宽的探索与创新，例如发行高新安居保障房ABS、创业园CMBS等。

而此次产业园公募REITs项目的获批，则是国家鼓励基础设施REITs政策背景下的又一次积极尝试。

产业园区REITs（不动产投资信托基金）也十分容易理解，其核心是通过发行基金份额募集资金，将产业园区这种不动产资产转化为可在公开市场交易的证券，是目前连接产业存量资产与资本市场的重要金融创新工具。

其优势亦颇为明显，为产业园盘活存量资产、扩大再投资提供了长效资金支持，助力产业生态持续升级。

对投资者而言，产业园区依托长期租约和产业集群效应，租金及配套服务收入具备一定稳定性，投资者通过购买基金份额间接持有产业园区资产，分享租金收入和资产增值收益，是低风险、稳收益的新投资渠道。

而产业园区资产的价值，则是综合了对区域产业发展红利、园区运营能力、租户质量的系统评估。

我们再看平安西安高科产业园公募REITs，此次成功获批向市场传递出明确信号：作为底层资产的软件研发基地二期，作为原始权益人和运营管理者的西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“西安高新配套公司”）均赢得认可。

具体来看，软件研发基地二期位于西安高新区软件新城核心地带，这里聚集了西安全市90%以上的软件和信息技术服务业企业，可谓是产业‌核心承载区，聚集一批产业链核心企业和上下游配套企业。

并且，在高新区对于区域发展的谋划中，该板块从软件新城到丝路软件城的定位升级，意味着这里将是高新区持续规划和大手笔投入的城市重心，发展潜力将持续释放。

而软件研发基地二期此次入池资产，则包含13栋高品质研发楼宇，总建筑面积达32.5万平方米，计划募集规模12.95亿元。

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园区本身已经积累8年以上的运营经验，是信息产业聚集高地，形成了颇为稳定的租户客群和成熟的产业链，入驻有如阿里巴巴丝路总部、科大讯飞、易点天下等全球性发展企业。

招募书显示，截至2026年3月31日，园区整体出租率为86.43%，租户数量140个，其中前十大租户占已签约出租面积比重为51.23%，最大租户阿里巴巴丝路有限公司租赁面积占比15.11%。

在行业整体承压态势下，86.43%的出租率可谓跑赢了市场，表现出抗周期性运营韧劲。

园区高出租率的保障，直接锁定了园区营收能力的稳定。2024年—2026年一季度，园区营收分别为1.1亿元、1.06亿元、0.27亿元。

数据背后，此次获批的平安西安高科产业园公募REITs，陕西首单分量十足。

综合看来，西安高新配套公司对软件研发基地二期项目的运营，并不是简单的物理空间填充，更是将区位产业、运营管理、租户结构带来的加乘优势，构筑起长期稳定发展的韧性基石，这些特质带来资本市场的高度关注和认可。

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重资产盘活与投资新模式探索

从更深层次去理解，此番基础设施公募REITs的推进，是西安高新配套公司在国企改革与战略转型过程中所迈出的关键一步。

从传统的建设主体向专业化的产业园投资运营商战略转型，企业的发展逻辑发生深刻转变，其中便包含着企业角色认知、发展模式、产业布局、运营思维等多维度改变。

例如将城投思维下长期沉淀的资源，转变为可循环使用、可主动造血的流动性资产，可有效破解“重资产、慢周转”的困局。

因此，平安西安高科产业园公募REITs，不能仅看作一次独立融资事件，更是借力核心优势，构建“短期流动性保障+长期价值创造”的发展机制。

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短期层面，产业园重资产被有效“激活”，募集资金反哺园区新建与产业升级，将进一步强化软件新城的产业聚集磁场。

平安西安高科产业园公募REITs招募书显示，本基金原始权益人西安高新配套公司转让不动产项目预计回收资金4.14亿元，其中85%约3.52亿元用于信息产业园三期项目等，剩余净回收资金用于补充公司流动资金。

更长期的视角，资产证券化的这一过程，既形成“资产盘活－产业集聚－业态升级－资产增值”的正向循环，又构成了“投、融、管、退”的全周期闭环，最终服务于企业的长期价值创造，轻装上阵赋能区域产业升级。

以西安高新配套公司的视角来看，这次产业园REITs的成功发行，具有绝对的样本意义。

目前，西安高新配套公司手握12个科技产业园区，其中6个市场化产业社区，聚合人工智能、数字经济、医疗信息等11大创新科技产业，总建筑面积超170万㎡。

这批在管资产运营表现优异，平均出租率超85%，也就意味着同样具备复制资产盘活和融资模式的可能性。

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而通过公募REITs，凸显出资本市场对公司底层资产营收价值的认可，也印证了公司在改革与转型中，运营思维调整后，自身市场化竞争力得到显著提升。

将“卓越产业园投资运营商、国内一流产业生态服务商”作为企业发展的战略定位，西安高新配套公司通过市场化转型和运营理念的系统性提升，使其所运营产业园形成定位清晰、特色突出、协同互补的产业生态体系，市场竞争力颇为明显。

例如为破解传统招商模式瓶颈，西安高新配套公司创新推出“园区+基金+数据”PFD全新招商体系，以园区作为承载体，以资本赋能为产业培育提供可持续的资金支持与资源链接，以投带招；数据赋能招商工作从“盲目搜寻”变为“精准匹配”，提升精准度与落地效率。

这既保障了园区的承租率，也清晰了各园区的产业定位，形成以商招商、产业链招商的良性循环。

另一方面，西安高新配套公司开创3TCOM产业社区品牌理念，以园区的系统性升级，推动园区从单一物理空间，向多维度、多层面的产业服务载体转变。

这正是西安高新配套公司运营产业园区的独特思路：将产业空间升级为集工作、生活、社交、成长于一体的复合型活力社区，全力打造年轻人喜欢的产业社区。

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园区管理上的一套组合拳，以实打实的成绩印证了改革和转型的成效。

数据显示，2025年，西安高新配套公司成功引进蚂蚁科技、龙旗科技、数字怪兽等一批龙头企业与专精特新中小企业，新签招商面积近10万平方米；阿里巴巴、中科创达等存量龙头企业持续扩产拓业，园区企业续租率高达98%。

显然，西安高新配套公司已经逐步实现角色转变，以更加市场化、专业化的视角重构产业布局。

而这种基于企业基础和核心优势的系统升级，也正在重塑西安高新配套公司的竞争壁垒。

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从“零的突破”到“可复制样本”

《“十五五”规划建议》明确提出“做优增量、盘活存量”，深化国资国企改革、推动经济质效提升成为核心任务。

但具体到落地实施层面，具体方案不可能全国一刀切，则需要各地因地制宜地去探索，这就需要有“探路者”，以自身的成功实践验证模式的可行性，进而沉淀为可复制、可推广的样本经验，让“探路”变成“引路”。

而西安高新配套公司这例产业园公募REITs，就承担着这样的角色。

这次实践，进一步丰富了基础设施资产证券化的产品图谱，从根本上重构了产业园资产的商业逻辑，为产业园资产提供了标准化、公开化、流动性强的资本市场退出通道。

作为陕西首单，西安高新配套公司这场REITs实践，回答的不只是融资通道问题，更是为何能融到资。

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在城投模式和开发区造城模式下，区域积累了海量产业园、楼宇、配套设施等存量资产，这些资产也常被称为“沉睡资产”。

当这些资产走向资本市场，现实案例告诉我们，市场并非对所有打包发行的资产买单，底层资产持续创造现金流的能力和质量，直接决定了产品的市场价值。因此，存量资产之外，企业自身更加彻底的市场化转型升级更为重要。

在金融赋能实体经济，助力区域产业升级的大背景下，西安高新配套公司的案例，不仅是一家国企将优质资产推向资本市场的融资行为，更是一场从“重资产持有”向“全周期管理”的转型，以市场化改革激活存量资产、以金融手段赋能产业升级的一个缩影。

而其近年来在国企改革和转型升级过程中发生的变化，也反复验证着一条铁律：思维革新是前提，模式革新是关键，定力坚守是保障。改革是否出成效，市场自然会给出答案。

编辑：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

素材图片来源于高科集团