【房案精讲】购房人无力付款被开发商反诉2000多万，一审判解除合同全额退已付房款

当购房“遇阻”，退房为何这么难？

在当前的房地产市场环境下，购房对于大多数家庭而言，是关乎未来生活品质与家庭财富的重大决策。然而，当满怀期待购入的房产，因种种原因导致合同无法继续履行时，购房者往往陷入两难境地：继续履约，可能面临巨大的资金压力；想要退房，又可能被开发商追究高额违约金，甚至被起诉要求继续支付剩余房款。

近期，北京金诉律师事务所代理的一起商品房买卖合同纠纷案件，在购房者已构成违约、开发商提起2000多万元巨额反诉的不利局面下，取得了一审的阶段性胜利。这一结果，不仅为深陷履约困境的购房者提供了有效的解决思路，也展示了专业律师在复杂诉讼中精准运用法律规则、制定有效诉讼策略的关键作用。

01案情回顾：从满怀期待到陷入僵局

2025年年初，老张与开发商签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，以2000多万的总价购买了一套商品房。按照合同约定，老张需支付首付款及部分款项，剩余大部分房款则计划通过出售原有房产及商业贷款方式支付。

合同签订后，老张依约支付了购房款、装修款等共计200余万元。但此后，因原有房产出售价格远低于预期，导致其资金计划落空，无力继续支付剩余巨额房款及装修款，也无法按约定办理后续的网签贷款手续。面对这一突发状况，老张向开发商提出解除合同、退还已付款项，但双方始终未能协商一致。

更棘手的是，在沟通过程中，老张发现房屋所在楼栋地下曾存在一处古代墓葬，且小区周边未来可能规划建设快速路，其认为开发商在销售过程中未充分告知这些“不利因素”，装修标准也与宣传不符，感觉自己受到了欺骗，购房的初衷（追求安静宜居的退休生活环境）已无法实现。于是，老张委托北京金诉律师事务所律师，向法院提起诉讼，请求解除合同并返还已付款项。

然而，开发商的反应极为强势。开发商不仅不同意解除合同，反而提起反诉，要求老张继续支付剩余房款、剩余装修款，并主张逾期付款违约金、逾期网签违约金及律师费，反诉金额合计高达2000多万元。

02律师策略：直面不利事实，精准切换诉讼“赛道”

接受委托后，北京金诉律师事务所的律师对案件事实和证据进行了全面梳理。经过研判，律师敏锐地意识到，此案存在显著的法律风险：老张逾期支付购房款、装修款且未办理网签，已构成客观违约。与此同时，关于开发商隐瞒“不利因素”及装修降标构成欺诈的主张，在证据层面存在较大不确定性，尤其是合同附件中包含了大量关于红线外因素变化开发商不承担责任的格式条款，法院据此认定开发商构成欺诈或根本违约的难度较高。

面对不利局面，律师团队确立了清晰的诉讼策略：一方面，基于已掌握的证据，就“不利因素”未告知等问题向法庭充分陈述，但提前也明确告知了当事人对这部分诉求的结果预期；另一方面，将诉讼的核心策略调整为承认购房者已无力继续履约的客观事实，聚焦于援引法律关于“合同僵局”的规定，请求法院终止合同权利义务关系。这一策略的关键在于，将案件的解决路径从“追究对方违约”切换至“打破履约僵局、避免损失扩大”的务实轨道上。

在庭审过程中，律师向法庭清晰陈述了老张因经济状况变化，已无法继续支付巨额购房款和装修款的客观事实，并指出在此情况下，若强行维持合同效力，将使双方长期陷入僵持状态，不利于矛盾的实质性解决，亦有违民事活动应遵循的公平原则。

03裁判结果：法院判决解除合同。驳回开发商全部反诉

法院经审理后认为，老张关于开发商隐瞒“不利因素”构成欺诈、根本违约等主张，因证据不足或不符合合同约定，均不予支持，并认定老张逾期付款、逾期网签的行为构成违约。然而，法院同时也关注到了案件的特殊性：在老张已明确表示无力支付剩余款项的情况下，合同事实上已陷入履行不能的僵局。若机械地要求继续履行，不仅无法实现合同目的，反而会使双方的权利义务关系长期处于不确定状态，显失公平。

最终，法院判决解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议，并判令开发商返还老张已付购房款及装修款。同时，法院驳回了开发商要求老张支付剩余房款、违约金及律师费的全部反诉请求。法院明确表示，合同解除不免除违约方应承担的责任，开发商可另行主张。

04典型意义：为“买得起、难继续”的购房者提供了解套样本

本案的胜诉结果，对于面临类似困境的购房者而言，具有重要的参考价值。当一个商品房买卖合同因购房者自身经济原因无法继续履行，且双方无法协商一致时，往往陷入“开发商要求继续履约、购房者无力支付”的死循环。本案判决表明，在此类合同僵局状态下，并非只有“继续履行”这一条路。根据法律规定，当合同事实上已无法履行且继续履行费用过高时，违约方可以请求法院终止合同权利义务关系，从而从无法履行的合同中脱身，避免债务的无限累积。

当然，需要特别指出的是，“合同僵局”的适用有严格的条件限制，并非购房者可以随意“违约退房”的借口。法院在本案中引导双方通过解除合同、清理权利义务的方式解决纠纷，是综合考量了合同履行状态、双方利益平衡及公平原则后的审慎裁判。

对于正准备购房或已购房的消费者而言，本案带来的启示同样是深刻的。一方面，购房前应充分评估自身资金实力与后续支付能力，理性消费；另一方面，合同条款的审查至关重要，直接关系到日后发生争议时的权利主张。聘请专业律师在签约阶段介入，审查合同风险，并在争议发生后制定有针对性的诉讼策略，是最大限度维护自身合法权益的有效保障。