行业全线下行，唯独华润置地正增长！李欣的三条曲线赢在哪？

出品|中访网

审核|李晓燕

当国内房地产告别规模狂飙，行业进入存量提质的全新阶段，多数房企仍困在销售波动、利润承压的漩涡之中。2026年恰逢华润置地登陆资本市场三十周年，同时也是“十五五”规划开局之年，在行业新旧模式切换的关键路口，董事会主席李欣主导打磨的发展蓝图，正透过半年报数据，展现出央企房企穿越周期的实践样本。

在上半年整个百强房企销售大盘下行的大环境之下，行业仅有寥寥数家头部房企守住销售正增长，华润置地便是其中一员。这份成绩单的背后，不是简单跟随市场行情博弈，而是李欣基于行业长期趋势做出的战略抉择。在业绩沟通会上，李欣曾复盘企业转型脉络：“十四五”阶段华润置地已经完成从单纯住宅开发，向城市投资开发运营模式跨越，在此积淀之上，面向“十五五”周期，正式落地三条增长曲线协同发展的整体框架，彻底跳出传统房企“钱‑地‑房”的旧循环逻辑。

在李欣的战略构想之中，三条增长曲线并非彼此割裂的业务板块，而是一套可以互相赋能的有机系统。住宅开发销售作为第一曲线，承担着夯实现金流底盘的任务，不再盲目追逐规模数字，转而坚持“做一成一”，把项目盈利、产品品质放在首位。上半年企业将绝大多数投资资源集中投向一二线高能级城市，筛选价值确定性更强的地块，诞生多个全国现象级的百亿销售大盘，多个城市市场占有率跻身当地前三，在行业普遍以价换量的环境下，实现销售规模与产品价值双向稳固。

经营性不动产业务构成第二曲线，充当企业稳定利润的压舱石。在李欣的布局下，商业、写字楼、酒店不再只是拿地附带的配套资产，而是长期经营的核心资产池。上半年自持购物中心客流与零售额跑出独立行情，大幅跑赢社会消费大盘，持续输出稳定的租金与经营利润。更关键的是，李欣团队打通资产证券化闭环，借助REITs工具完成成熟资产的市场化退出，成都万象城机构间REIT顺利发行，刷新同类产品的规模纪录，真正实现“开发‑持有‑运营‑退出”完整的资本循环，让重资产可以滚动产生新的发展资金。

第三增长曲线的轻资产业务，则是李欣为企业开辟的全新增量赛道。依托多年沉淀的运营能力，把商业管理、物业服务、文体场馆运营、城市咨询代建能力对外输出，不依赖重资产投入就可以赚取服务收益。从大型奥体场馆运营，到片区综合咨询服务，华润置地不再只是建房卖房，转变为城市发展的综合服务商。万象生活作为轻资产板块重要载体，经营指标持续稳步上行，会员体系打通住宅、商业多元场景，千万级会员沉淀，挖掘空间服务背后的长期价值，这也是李欣看重的“能力向外复制”的核心逻辑。

真正让这套体系形成壁垒的，是李欣着重推动的业务协同效应。不同于不少房企轻重业务分头推进、互不关联，华润置地把运营实力转化成获取优质土地资源的独特筹码。在参与城市地块竞争的时候，企业向地方政府输出完整片区升级方案，将住宅建设、商业运营、公共空间管理打包，以此拿下多个核心城市稀缺项目。轻重协同、轻轻协同的组合打法，也让企业跳出单纯拼资金的拿地内卷，构建差异化竞争优势。

战略落地离不开稳健财务底座作为托底，李欣始终坚持审慎的财务管控思路，不冒进扩张。截至年中，企业手握近千亿元现金储备，杠杆指标处于行业第一梯队，融资成本持续下行，惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构纷纷给出优质信用评级。资本市场也给出反馈，公司市值稳居内房股首位，股价在年内创下历史新高，ESG评级同样处于地产行业的领先位置，印证市场对这套转型路径的认可。

当然，转型的路上并非一路坦途，新周期之下依然存在现实挑战。受地产项目结转节奏影响，开发业务结算收入出现阶段性下滑，传统开发板块盈利空间被持续压缩；商业、文体等轻资产赛道，行业竞争者不断涌入，后续还需要持续打磨运营效率；REITs常态化发行，也对资产筛选、资本运作提出更高要求，各项新业务的产能释放，还需要更长时间去兑现，这也是整个行业转型共同面对的难题。

站在上市三十周年节点回望，李欣带领华润置地完成的，不只是企业自身模式迭代，也为行业提供一份可参考的实践。过去房企比拼拿地、杠杆；存量时代，比拼的是产品、运营、资本循环的综合系统能力。三条增长曲线的战略，本质上是把一次性卖房收益，转变为开发收益+长期运营服务收益的组合，对冲地产周期起伏带来的震荡。

随着国家层面推动房地产新模式的相关政策陆续出台，鼓励发展持有运营类不动产、完善不动产REITs市场，华润置地多年的布局，恰好踩中行业变革的大方向。对李欣和管理团队而言，半年报只是阶段性答卷，三条增长曲线的势能释放才刚刚起步。如何持续打磨业务协同效率，平衡短期经营压力和长期战略投入，依旧是接下来需要持续作答的命题。而这家央企房企的探索，也会持续为国内房地产行业转型，带来更多现实启示。