公寓商铺到期，要“重买一次”？

最近，网上流传着一个吓人的说法：

公寓、商铺、写字楼等商办物业，在土地快到期的时候如果“满格续期”，费用基本上相当于“重买一次”。

这究竟是怎么回事，真的假的？

我查了一下，上海市规自局近期的确下发了《工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，这个文件涵盖了非住宅类的几乎所有品类，不仅包括商办还包括工业、教育、文体等用地。

文件规定：

1、当上述物业土地使用权剩余年期不足三年的时候可以续期，单次续期不少于5年。

原出让剩余年限与续期出让（租赁）年限之和，不超过该土地用途法定最高出让年限（即工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，办公、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年）。

2、续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。

文件规定，对工业、仓储、研发等产业用地续期价格，应充分考虑用地综合绩效等因素，用好基准价格和市场价格杠杆作用。对商业、办公等经营性用地续期价格，除考虑用地绩效等因素外，还需考虑所在区域一级市场土地价格和资产市场化融资情况等因素。

正是这个“不低于70%”，让不少人产生了一个误解：商办物业土地续期很贵，基本上相当于再买一遍。

这是一个误解，因为无论是公寓、写字楼还是商铺，其占用的土地面积一般都显著小于建筑面积。比如你买的公寓容积率是6倍，那么你建筑面积100平米的公寓占地面积大概率只有不到20平方米。

当然，官方最终或许直接给出按照建筑面积计算的续期公式，那就比较简单了。

网上流传着两个上海的续期案例（非官方公布，未必可靠），抄在下面给大家做个参考：

1、陆家嘴良丰大厦建面109㎡户型，分摊土地面积仅约3.76㎡，续20年按7折测算约9万余元；建面127㎡户型约10.6万元。

2、松江某50㎡公寓：按七级地段基准价测算，续满40年需补缴约16万元。

土地续期的时候情况非常复杂，以上海的为例，“续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%”主要是针对效益好的项目，尤其是工业、旅游项目。

普通商务公寓、商铺、写字楼是否享受7折，也要看经济效益，裁量权大概率下放到了区里。

个人持有的商办物业在续期的时候，还要考虑年期、容积率、区位等因素。30年前的项目，当时地价、售价都比较低，续期的时候相对原始价格会比较“贵”；次新房售价相对高一些，续期的时候可能会“便宜”。

总之，应该是远达不到“重买一遍”的程度。

在上海之前，广州也发布了《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》，一些细节跟上海有所不同。比如：

1、允许土地使用者在土地使用年限过半且距届满前1年以上提前申办；

2、商服项目，由属地区政府对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的投资强度进行判定。（1）达标的续期费用按照“（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限标定地价×建筑面积×70%”缴交，一次续期最长为20年。

投资强度不达标的，没有七折优惠，一次续期最长为10年。

这里说的投资强度，对于商服项目可能是“ 固定资产投资 ÷ 总用地面积”，评估对象是整宗地块，不同区域有不同标准。

以广州的用地续期政策为例，我们做一个测算（未必准确，仅供参考）：

官方计算公式：续期费用 = （续期年期 ÷ 法定最高出让年限）× 现行标定地价 × 建筑面积 × 绩效折扣（70%或100%）

案例测算：假设某写字楼建筑面积70㎡，所在区域现行标定地价为12000元/㎡，项目达标（享受7折），申请续期20年。

计算过程：(20年 ÷ 40年) × 12000元/㎡ × 70㎡ × 70% = 58,800元。

折合单价：折合续期成本约为 840元/㎡。

如果这套物业当年买入价是20000元/㎡，那么续期20年的费用仅占当年总价的 4.2% 左右；如果当年买入价是10000元/㎡，占比则是 8.4%。

无论是住宅还是商办，土地到期续约肯定要充分考虑民间承受能力，如果收费过高，新项目就没办法卖了，当地房价也会因此崩盘。到那时，在定价问题上鲁莽的地方机构，大概率会被问责。

这个续期费用，是地方财政增收的重要渠道，不会、也不能“杀鸡取卵”。或许，这才是符合中国国情的房地产税征收方式。