828新政落地不到一个月，广州这个盘抢先交卷了

828新政出台还不到一个月，广州已经有楼盘迅速响应了。

今天下午，深业颐泽府项目分享沙龙暨南沙区现房销售试点项目揭牌仪式在南沙举行。

这个项目正式挂牌成为南沙区现房销售试点示范项目，也是广州现房销售从政策文件走向市场实操的一个标志性节点。

不客气地说，深业颐泽府的“现房”销售，有一半是被市场逼出来的。

2020年，深业置地拿下横沥岛地块，楼面地价约1.9万元/㎡，一度刷新南沙地价。

2022年首期开盘，均价约3.6万元/㎡。然后市场变了，去化变慢，项目熬着熬着，反而把房子熬成了现房。

目前观海组团的9—13栋和听海组团的16栋已交付，园林、外立面、公区全部实景呈现。项目总占地6.6万㎡，总建筑面积23万㎡，20栋住宅，1572户全部竣备。

价格方面，新推的14栋低密板楼，主力户型建面约145平方米，两梯两户，单价约2.2-2.5万元/㎡，和同区域其他在售项目基本持平。

但它和其他盘最大的区别在于，你现在走进小区，能看到什么，将来住进去就是什么，在营销中心看不到的楼间距、采光、园林这些，现在都能一目了然。

而之所以项目会成为现房销售试点示范项目，除了自身因素，也离不开南沙敢为人先的政策铺垫。

今年6月，南沙发布“南十条”，明确提出推行现房销售承诺制，对新出让地块承诺现房销售的，允许延长土地出让金分期缴纳期限，原则上不超过2年，还透露将研究逐步取消预售制。

事实上，就在828新政发布的同一天，南沙就成交了广州首宗将“现房销售承诺制”纳入出让条件的地块。这个响应速度，说明准备工作早就做足了。

今天深业颐泽府挂牌试点示范项目，就是“南十条”从文件落到市场的关键一步。

说起来，自从828新政提出以来，市场上就一直讨论不断，在今天的活动现场，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉博士对现房销售的影响做了一场详细分析，结合他的分享和目前的政策落地情况，有三件事值得关注。

第一，交付风险从根子上被切断了。

过去买期房，你签合同的时候，房子可能连地基都没打完。你承担了开发商资金链断裂、项目烂尾、交付减配的全部风险。

现在按新政的设计，购房资金全额纳入监管，按揭贷款在项目竣备后才发放。你不用一边还着月供、一边租着房子、一边焦虑房子能不能交付。

第二，开发商的游戏规则彻底变了。

现房销售对开发商最直接的影响，是资金。过去拿地后半年开盘，靠预售回款滚动开发。现在必须把地价和建安成本全额垫付到项目竣备，资金占用周期从半年到一年拉长到两年以上。

有机构测算，现房模式下财务成本平均增加约11%的地价成本，二线城市压力大于一线。

利润变薄了，周转变慢了，这是事实，但换个角度看，过去开发商的“低成本”，是建立在购房者承担风险之上的。现在无非是把这本不该由购房者承担的成本，还给开发商。

对买房人来说，这是好事。对开发商来说，这是筛选。高杠杆、高周转的玩法行不通了，能活下来的是真正有产品力的企业。

第三，过渡期会有阵痛，但要看清方向。

现房销售不是“一刀切”。新政采取“新老划断”方式推进，已取得建设工程规划许可证的项目可按原有政策执行。厦门就采用了“岛内现售、岛外封顶预售”的差异化策略，多数城市仍在采取“软着陆”的方式推进。

但过渡期内，供应节奏会放缓，新房短期可选房源可能减少。李宇嘉在现场判断，供给明显收缩要到明年中期才会体现，届时库存去化会迎来一个更好的供需环境。

政策落地过程中，还有几个信号值得留意。

当前各方对828新政的反应不同，像是金融执行口径都存在差异，金融监管部门对“新预售证”项目可能按照竣备后发放按揭的标准来执行，这比住建部门的口径更严格。

如果这个做法蔓延，可能出现新预售项目客户“收楼后再月供”，而老预售项目客户“一边还贷一边等房”的不公平局面。

中小房企的处境也值得关注。很多人担心现房销售会“干掉”中小房企，但真正压力大的是过去依赖高杠杆、高周转的企业，那些深耕本地、踏实做产品的中小房企，反而可能迎来机会。

更根本的变化在于行业竞争的方向。以前拼谁跑得快，以后拼谁做得好，当房子的金融属性被剥离，居住属性回归，好产品和差产品之间的差距会变得前所未有地清晰。

你又怎么看现房销售制度？欢迎在评论区聊聊。