省会也逃不过？兰州人，也有自己的“鹤岗”？

该来的，终究还是来了，三四线城市房价“鹤岗化”，正在变成现实。

当然，不是那种一夜之间全城白菜价，而是更残酷的“慢性病”：成交越来越困难、流动性越来越差、价格持续阴跌。

放眼全国，一大批城市的房价早已褪去光环，突破想象的低总价、低单价的房子正在不断出现。

而兰州人，其实也有自己的“鹤岗”。

近两年，兰州开发大潮逐渐向主城回归，安宁中央商务区、孔家崖，城关雁滩这些核心区域，早已成为开发商的竞技场。

尽管这些区域新房供应已相当密集，但只要有土地出让，依旧能吸引各大房企争相入局。

当然，这并非开发商盲目跟风，而是经过市场深度研判后的理性选择。

主城核心配套优势、便利度显而易见，叠加迭代升级的全新产品，即便是10000+的价格，未来依旧有人愿意买单。

但同时，兰州主城四区各大板块之间，两极分化也已十分严峻。

一边是主城核心区建设热火朝天，另一边一些板块已经很久没有土地出让和新项目入市了。

青白石、福源新城、九州、定远这些扩容区，就是典型的例子。

尤其定远，由于距离主城区较远，片区发展后劲不足，房价也是一路阴跌，现在单价2000多的二手房随处可见。

而青白石和福源新城，作为兰州城市北拓的核心承载区，也曾是楼市的流量黑马。

它们以超级大盘为支点，凭借极具规模的公园、宏伟的配套蓝图等各类新鲜玩法，俘获了一大批年轻购房者。

巅峰时期，这两大扩容区的新房价格直逼万元每平，片区热度一路飙升，风头无两。

可楼市风云莫测，短短几年，一切就已物是人非。

自2022年之后，青白石和福源新城基本就处于宅地断供状态，也没有新项目亮相，板块热度逐渐冷却。

如今这两大片区的房价走势，更是狠狠击碎了曾经的红利预期。

之前，我朋友说她看了一套福源新城的房子，将近120平总价不到50万，折算一下单价就4000出头，觉得挺便宜想入手。

但其实，今年兰州有4000多一平的房源已经不是什么稀奇事了，单价3000多的二手房也是一抓一大把，工抵房价格更甚，直接2000多一平。

这和以前的万元每平相比，简直就是“骨折价”，比一些县城的房价都低。

青白石的二手房价和福源新城的大差不差，一对难兄难弟。

近120平的房子41万往出卖，还价格可谈，现在完全就是五千一平的房子比比皆是，单价四千的也很常见，三千多咬牙卖的也是一大把……

这两年，大批工抵房的入市直接击穿了房价底线，也打破了市场的价格体系。二手房成交也是没有固定价，全看房主心情，这些区域的房价已经很难准确描述了。

综合来看，如今的青白石和福源新城，算是彻底告别了大规模造城的时代，现阶段板块的核心任务就是慢慢补齐配套，让住在这里的人生活更便利。

目前，青白石的甘肃省健桥医院项目建设用地规划许可证已正式公示，泰康之家西北智慧医养总部项目也已备案获批。

这两个项目落地后，将会进一步补齐青白石片区医疗、养老配套短板。

被大家寄予厚望的雁青黄河大桥，也在领导调研“畅行兰州”建设工作时被重点提及，后续将与片区公路路网一体规划，争取早落地、早开工、早见效。

片区教育配套同样在持续加码，其中水车园教育集团锦程学校已正式开学。

学校位于兰州恒大文旅城核心区，总建筑面积8217.64㎡，今年秋季开办一至四年级共5个班。

另外，备受大家关注的兰州北拓区高中建设项目，也已提上日程。

前不久，项目施工资格预审公告已正式发布，总建筑面积约5.12万㎡，规划建设60个教学班，3000个普通高中学位。

项目概算总投资约3.03亿元，预计今年10月中旬开工，2028年底竣工。

曾经制约福源新城发展的交通短板，也在一点点迎来转机。

其中，G666线兰州新区至兰州（安宁）段公路项目，选址意见批前公示已完成。

项目起点位于兰州新区中川镇宗家梁村西侧，途经兰州新区中川镇、永登县树屏镇、安宁区九合镇，终点位于安宁区九合村南侧。

这条公路建成后，将有效串联兰州新区、树屏、九合等重要功能板块，为区域产业联动提供便捷的交通支撑。

除此之外，兰州中通道也在最近传来了利好消息，部分标段正在冲刺9.30通车节点，陈家湾枢纽互通和仁寿山互通立交也在稳步推进，预计今年10月建成通车。

而安宁段剩余10公里，以及G6京藏公路连接线也预计于2027年底前竣工贯通。

按照整体规划，兰州中通道一期预计于2027年上半年实现全线通车，届时将进一步提升福源新城的对外通行能力。

值得一提的是，福源新城公共文体配套的完善也在持续加码。

目前，福源新城全民健身活动文体中心、竞技体育场、青少年小球训练基地三大项目总平图已正式公示。

项目总用地合计约42.6亩，总建筑面积约1.77万平，建成后将有效填补片区大型运动场地空白，为片区居民提供更多休闲娱乐选择。

如果说青白石、福源新城是远郊扩容板块大起大落的缩影，那彭家坪，就是高开低走的典型代表。

想当年，彭家坪身上承载了无数期待，是兰州人眼中黑马般的存在。紧邻西站的区位优势、宏伟的规划蓝图，起点比其他远郊板块高很多。

2019年，彭家坪中街的通车打通了片区发展的交通壁垒，也让很多人看到了板块崛起的希望。

交通是板块开瓶器，路通了区域流动性就能起来，土地的价值会被重新发现，房价攀升、配套落地都是水到渠成的事。

和大家预想的一样，之后的彭家坪，迎来了发展巅峰期。

华润、保利、龙湖等一众头部品牌房企集中入场，大规模开发建设，区位红利、交通赋能、规划加持、品牌房企背书，多重buff叠加，让彭家坪的未来充满无限想象。

片区房价也顺势站上了顶峰，新盘均价过万，甚至一些二手房挂牌价都在9000元/㎡左右。

遗憾的是，市场不会永远高歌猛进，2021年楼市遇冷，彭家坪的高光时刻也戛然而止。

之后的几年，彭家坪再无住宅用地出让，曾经规划的商业、医疗配套也迟迟未能落地，板块发展陷入沉寂。

巅峰过后，便是漫长的低谷。

在楼市整体下行大环境的影响下，彭家坪的房价一路走低，如今的价格，更是低到令人唏嘘。

前段时间在社交平台看到一个帖子，一套105平的精装三室总价才60万出头，折算单价6000不到，关键还是精装，类似的还有很多。

回想2018年前后，彭家坪房价还在八九千的高位，如今不少房源已经跌破5000大关，甚至一些二手房挂牌价还不到4000，一路“跌跌不休”。

明明紧邻西站核心区，坐拥主城稀缺区位，却走出了天差地别的楼市行情，其实归根结底，还是配套没跟上。

不过今年，官方也释放出了明确信号：

彭家坪的配套还会陆续补齐，大家心心念念的商业、学校、医院、交通等都有了新的规划。

其中，片区教育设施建设已被纳入“十五五规划”重点工作计划，接下来将持续推进彭家坪学校二期扩建项目、规划实施西北中学异地迁建项目。

88中原校区也会腾空，之后会协调引进兰炼一中优质教育资源，打造兰炼一中七里河分校。

彭家坪镇卫生院新建项目也已正式启动，现正处于选址意见书办理工作阶段，等前期筹备工作完成后，将全面推进建设。

另外，大家关心的T218，也已被列入市级基建项目十五五规划。

这条规划路南起B205，北至西津西路，总长约4公里，目前已完成T219-S229，剩余约2.7公里未建设。

现在的彭家坪片区，仅有彭家坪中街一条南北通道，早晚高峰出行压力大，大家都指着T218#道路建成后缓解区域北出口的交通压力。

现在被列入市级基建项目十五五规划，也算是让大家有了点盼头。

综合来看，青白石、福源新城、彭家坪的共性就是配套没跟上，但又比定远这些地方要好一些。

毕竟，环境舒适度高，房价也低，曾给很多新兰州人提供了落脚地。

如今这些板块，对于追求清净养老、自住安居、不依赖通勤的人来说，依旧是性价比极高的选择。但对于上班族而言，基本不在考虑范围内，毕竟通勤时长就能劝退很多人。

有人说，如今的青白石、福源新城、彭家坪、定远等板块，就是兰州版的“鹤岗”。

但其实，任何一座城市的发展，都不可能实现所有区域均衡崛起，楼市分化是必然趋势。

有板块乘着政策红利、配套落地快速崛起，就有板块因发展节奏滞后、配套兑现缓慢等逐渐退出大众视野。

青白石、福源新城、彭家坪这些板块走出“鹤岗式行情”，只能说是大势所趋。

虽然这些区域热度可能无法重回巅峰，但随着交通、教育、商业、医疗等民生配套逐步落地完善，板块的宜居性还是会持续提升。

未来，这些板块或将无缘楼市主流，但却有可能成为适合养老、康养，甚至成为年轻人向往的“躺平圣地”。

作者=指兰针·卷卷

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