营收降12%、新业务萎缩，贝壳没有跑出增长曲线

作者/质子

编辑/嘉嘉

近日，贝壳交出了一份盈利能力极为亮眼的财报，2026年上半年，贝壳归母净利润 38.79 亿元，同比大幅增长79.4%。要知道2025年全年，贝壳归母净利润只有29.9亿元。这也意味着，今年上半年，贝壳的盈利能力就已经超过去年全年。

从这点上看，贝壳似乎已经触底反弹，但盈利数据大涨的背后，却是其营收能力的下滑，2026年上半年，贝壳装家居业务、房屋租赁业务相较去年同期分别下滑26.4%、8.5%，导致整体营收下降12%。

要知道在过去六年，贝壳在彭永东等管理层的推动下，通过重资产投入一直进行“一体两翼”的战略转型，并在前期取得部分成效，但如今，在京东家装等企业业绩大幅增长的背景下，为什么被贝壳寄予希望的新业务出现了大幅度下滑？

在友商和行业增长的大背景下，为什么贝壳整装家居、房屋租赁两大重点业务却出现下滑的情况呢？

【1】当头一棒

“贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和创新的引领者”，对于时任贝壳CEO彭永东来说，2021年5月，随着贝壳创始人左晖的去世，他与徐万刚等贝壳管理层不得不掌舵贝壳这艘巨轮。

数据显示，2021年第一季度，贝壳营收达到207亿元，同比增长190.7%，净利润为10.59亿元，占到国内新房交易额的90%以上，是国内第一大新房交易平台。

那么如何在后左晖时代让贝壳保持高速增长？以彭永东、徐万刚为首的管理层给出了一条新的增长路径——“一体两翼”战略，即以房产交易经济业务为一体，是贝壳的核心主阵地，以整装家居和惠居（房屋租赁）为“两翼”，为贝壳探寻业绩的增长空间。

“一体两翼”战略的提出符合贝壳所处的时代：房地产交易的黄金时期已经结束，交易量开始下滑，居民在房产上的消费支出将从买房转移到房屋租赁和装修两个领域。

例如新华网与自如研究院联合发布《2021中国城市租住生活蓝皮书》预测：预计到2030年，租房人口将达2.6亿，市场规模近10万亿元，行业迎来发展的“黄金十年”；

而随着新一代消费者的崛起，他们对居住有了更高的要求，前瞻产业研究院研报数据显示，整装家居有望呈现20%以上的年增长。

旧时代逐渐萎靡，新风口骤然风起，贝壳压上了赌注：

在整装家居领域，贝壳在2022年以80亿元的代价收购了圣都家装100%股权，完成了在华东市场的布局，甚至还在2023年10月，拟以不超过15.5亿元，收购互联网家装品牌爱空间，但最终该笔交易终止。

（来源：人民资讯）

而在房屋租赁领域，推出为业主提供一站式房屋托管服务“贝壳省心租”，在上海投资共建近3000套房屋的青年公寓，其在管房源量从2022年的5万套，迅速增长至2025年的70万套；

除此之外，贝壳还在2023年，将“一体两翼”战略升级为“一体三翼”，通过向房地产商提供住宅开发服务来探索产业链上游的增长和利润空间。

可以说，2021年左晖去世至今，彭永东、徐万刚为首的管理层在努力为贝壳找到一条增长的新曲线。

【2】增长下坠

其实看重整装家居、房屋租赁市场的并非只有贝壳。

如京东在2020年上线京东家装、2021年阿里推出家装APP“每平每屋”，2023年保利旗下资本入股皮阿诺等；而在房屋租赁领域，2021年易居与阿里联合打造天猫好房，为租房用户提供“红包补贴、 生活特权、租房保障”三大类切实需求的权益、安居客自如等上线VR看房直播看房等技术；

但相比其他跨界竞争者，贝壳有着无与伦比的优势：

一是贝壳拥有房源优势，天风证券数据显示，截至2021年一季度，贝壳的房屋字典已经拥有2.44亿房源信息；门店数量4.87万家，同比增加25.4%；平台总经纪人数52.8万人，同比增加41.8%，占全国经纪人总数的26.4%。

二是贝壳天然的租房场景，据数据，贝壳房产交易量占到全球房产交易总量的20%左右，相当于每卖出十套房，就有两套通过贝壳卖出。这就导致贝壳拥有这些卖房人和买房人的数据信息，恰好能够衔接住房屋租赁、整装家居的衍生服务。

向整装家居、房屋租赁拓展的贝壳，要场景有场景，要房屋有房屋，要服务能力有服务能力，其竞争力远超京东、阿里等跨界者的水平。

可以说，贝壳占据天时地利人和，在房屋由买卖转向居住的大背景下，整装家居和房屋租赁应该能够异军突起，成为贝壳营收增长的战略支柱和新的增长曲线，但通过财报却发现，贝壳新业务却急转直下。

这直接体现在2025上半年和2026上半年的财报数据上：

2025年上半年，贝壳整装家居业务净收入为75亿元，房屋租赁净收入为108亿元，合计183亿元，占到贝壳半年净收入的37%。

但是到了2026年上半年，贝壳整装家居业务、房屋租赁业务净收入分别为55亿元、98亿元，相较2025年同期分别下滑26.4%、8.5%。

与贝壳新业务下滑相比，不具备房产基因的跨界者们却在迎头而上，2026年上半年，京东家装业务交易额超过45亿，其中自营装修收入超过25亿，相比2025年同期增长140%。

（来源：京东）

这意味着，京东家装业务的成交额达到了贝壳整装家居业务的82%，并且高速增长。要知道，光是并购圣都家装，贝壳就花了80亿元，相比之下，京东家装堪称是轻装上阵。

对此，不由得提出疑问：为什么具备房产基因的贝壳却被京东这样的互联网公司追赶？

【3】再次转变

“市场的底层逻辑已发生显著变化，房产经纪行业将从过去的‘依赖资源规模’，转向‘比拼专业服务能力与运营效率’”，在今年3月6日的业绩电话会上，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东表示，贝壳靠吃资源的房产时代已经过去，未来贝壳将比拼效率和服务能力。

同时贝壳开始进行了战略调整，宣布将从以“交易”为核心的平台，向“社区居住服务平台”深度转型，其核心就是将线下门店定位为“社区安居服务站点”，为社区居民提供涵盖房产交易、租赁、装修、资产管理等全生命周期的长期服务。

从此次表态来看，贝壳管理层已经意识到了“一体两翼”“一体三翼”战略调整的缺失——不论是房屋租赁还是整装家居，在互联网时代，资源垄断已经过时了，贝壳转型成功的关键是提高服务能力，而不是房产资源的渠道垄断。

（来源：贝壳找房官网）

可以说，在过去几年，贝壳通过收购、自建公寓等资本投入，让贝壳的新业务在初期快速发展，一度成为继房产经纪业务之外的营收新主力。

但当京东家装等平台进入后，贝壳的资本驱动型增长模式遭遇了瓶颈——京东靠的是流量分发、供应链整合和品牌信任，而贝壳靠的依旧是房源资源的导流。二者的本质区别在于：京东做的是“平台”，贝壳做的仍是“渠道”。

从这点上看，此前以彭永东、徐万刚为首的管理层给贝壳打入了一剂肾上腺素，激活了贝壳的边缘业务，但当药效过劲后，贝壳就会遭遇新业绩的下滑阵痛。

不论是从2026年上半年的业绩表现，还是在今年三月份彭永东对于贝壳的战略调整来看，贝壳管理层“一体两翼”的战略并不成功，它没有让贝壳持久地跑出新的增长曲线。

而值得注意的是，虽然贝壳的转型并不成功，但其管理层仍然领着较高的薪水。

据财报数据显示：2025年，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东2025年的薪酬为2.35亿元，联合创始人兼执行董事单一刚2025年薪酬为1.76亿元，其中刨除股份支付薪酬，双方到手的实际现金薪酬为937.8万元、672.8万元。

从数字上来看，在地产类公司中并非高薪，但在贝壳所属的房地产经纪公司中位于碾压式高薪——2025年，我爱我家董事长、总裁谢勇税前报酬总额146.5万元，董事会秘书邹天龙税前报酬总额112万元……贝壳管理层薪酬远超房产经纪类公司。

彭永东、徐万刚等管理层在左晖离世后临危受命，通过“一体两翼”战略为贝壳探索新增长曲线，方向本身并没有错——整装家居和房屋租赁的确是房地产后市场中确定性最强的赛道。但战略对错与战略成效之间，隔着一道名为“执行力”的鸿沟。

过去几年，贝壳在新业务上投入了真金白银，也换来了前期的快速增长，但资源可以导流，但服务无法堆砌。2026年上半年的业绩表现说明了，不论是“一体两翼”到“一体三翼”，贝壳的战略转型在定位上有着无法弥补的缺陷。