四川
出品|中访网
审核|李晓燕
楼市政策深度迭代的当下，行业多数房企选择审慎收缩、持币观望，但央企中海地产走出了一条与众不同的发展路径。在董事局主席颜建国的统筹布局之下，企业凭借扎实的财务底盘、清晰的投资纪律、聚焦核心城市的战略定力，在土地市场适度加大布局力度，销售榜单上持续攀升，向着行业头部位置稳步迈进。
8月末，国内楼市迎来重磅政策更新，现房销售制度推进，拉长房企资金回笼周期，对开发商资金实力、综合开发运营能力提出更高门槛。不少同行暂缓拿地节奏，重新打磨内部投资测算模型。就在这一市场情绪趋于谨慎的节点，上海完成新政落地之后首场重量级土拍，普陀真如之心百亿综合体地块正式出让。该宗地块作为上海浦西中环稀缺的连片开发用地，涵盖住宅、商业、办公多元业态，开发体量庞大，对资金、商业运营、片区综合开发能力都有着极高考验，最终仅有中海一家企业报名参拍并顺利获取地块。
这份大手笔拿地，并非一时冲动的规模冲刺，是颜建国长期坚持“深耕核心板块、投一成一”投资准则的现实落地。中海多年持续深耕上海真如副中心，自旧改阶段便深度参与片区建设，已经落地住宅、大型购物中心等多个成熟项目，对区域客群、规划配套有着充足理解。基于已有的片区开发经验，中海能够更好统筹住宅开发与大体量商办资产运营，降低新项目的不确定性风险。
时间回溯到今年中期业绩沟通会，颜建国对外明确披露全年拿地的规划，在外部环境保持稳定的前提下，全年购地预算设置在800‑1000亿元区间，同时提出重点紧盯一线与强二线城市优质项目，除公开招拍挂之外，积极把握城市更新、收并购渠道，筛选具备合理回报的优质标的，拒绝不计回报的盲目扩张。从执行节奏上看，上半年中海更多以观望筛选为主，新增项目数量不多；进入7月之后，管理层判断核心城市市场确定性逐步增强，于是适度提速投资，短短两个多月时间，完成多宗重点城市地块获取，土地投资力度明显抬升。
投资端敢于出手，底气根植于颜建国始终坚守的稳健财务底色。历经行业周期震荡，颜建国始终强调，房地产企业比拼的是马拉松式长跑，要追求有利润的销售、有质量的增长，拒绝依靠高杠杆换规模。截至今年年中，中海手握超千亿元现金储备，净借贷比率维持在27.2%的低位，融资成本处于行业第一梯队，债务结构健康，经营性现金流保持净流入，充裕安全垫，为逆周期把握土地机会提供坚实支撑 。良好的资金条件，也让企业可以从容适配现房销售带来的周期变化，承受更长的项目开发沉淀周期。
战略的成效，已经充分体现在销售端。在整体大盘偏弱的大环境下，中海成为TOP梯队中为数不多实现销售规模双位数增长的房企。企业资源持续向北上广深、香港五大核心城市倾斜，高能级城市贡献接近七成合约销售额，北京、深圳等多地市场占有率位居当地前列。依托核心城市项目的持续入市，企业权益销售已经站上行业首位，全口径销售额也实现反超，两大口径登顶行业第一，龙头争夺进入白热化阶段。按照规划，下半年上海、北京、香港多个大体量项目会陆续推向市场，有望继续巩固销售基本盘。
不止住宅开发，颜建国还推动企业走上租售并举双轮驱动路线，持续做大经营性资产基本盘。写字楼、购物中心、长租公寓、酒店多元商业资产有序运营，购物中心客流与销售额实现同比向上。伴随着不动产REITs相关政策不断完善，存量商业资产迎来价值兑现窗口，中海也计划借助资产证券化工具盘活存量，进一步拓宽企业的成长边界，摆脱单纯依赖开发销售的单一模式，构筑穿越周期的第二增长曲线。
当然，机遇背后同样存在现实挑战，这也是行业头部企业共同要面对的课题。一方面，真如之心这类巨型综合体项目，商办占比不低，后续的招商运营、资产沉淀会考验企业长期运营管理能力；另一方面，现房销售全面推进、市场分化加剧，即便手握优质土储，项目的盈利兑现依旧会受市场行情波动影响，行业排位的竞争也不会一蹴而就。核心城市土地竞争加剧，也意味着拿地环节需要持续做好收益测算，守住投资回报底线。
纵观当前地产行业，高速扩张时代已经彻底落幕，粗放的规模竞赛成为过去，高质量发展、风险可控成为企业生存发展的核心命题。在颜建国的带领下，中海正在践行一套“稳健打底、看准机会主动出击”的发展模式：不冒进加杠杆，也不陷入一味保守躺平，把资源集中到确定性更强的核心区域，兼顾规模增长与经营安全。
未来，中海能否将土地储备转化成实实在在的产品与收益，稳稳站稳行业龙头位置，还要看后续项目的开发、去化与运营表现。但这套攻守平衡的经营思路，也为身处调整周期的地产行业，提供了一份可供观察的实践样本。
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