湖北
9月3号，一则关于“1991年前出生不能办40年房贷”的消息，冲上热搜，引发关注。
事情的起因是8月28日央行和金融监管总局联合发文，将个人住房贷款最长期限从30年延长到了40年，这是1999年以来的首次调整。正当大家还在盘算着月供能少多少时，一道隐形的年龄门槛，直接把一大批人挡在了门外。
根据上海多家银行的最新口径，目前新办40年期房贷需满足“贷款人年龄+贷款期限”不超过75年的硬性要求。
这就意味着，如果你想贷满40年，贷款发放时的年龄必须在35周岁以下。按2026年来算，只有1991年及以后出生的人才能拿到这张“长贷入场券”，1991年以前出生的，没戏。
先别急着替80后鸣不平，因为关于年龄的计算还有点绕。这里的“贷款人年龄”指的是放款时的年龄。对于存量房贷老客户来说，如果当年贷款时你恰好没满35岁，哪怕现在你四十岁了，依然有机会申请将剩余期限延期到合计不超过40年。
但这也有个坎儿——延期期限不能超过原贷款期限的一半。
月供少了，但利息却也多了。以100万贷款、首套房3.05%利率算，30年变40年，月供能从4243元降到3609元，每年省下超7000元，压力确实小了。
但总利息要从53万涨到73万，足足多出20万的利息成本。这其实就是拿未来的钱，换现在的喘息空间。
对于这道年龄门槛，网上吵翻了。有网友算了一笔账：35岁以下正是事业起步、收入不稳定的阶段，银行敢贷40年，年轻人未必敢背。
反倒是35岁以上的改善型群体，收入处于巅峰，真想贷却没资格了。不少人直言这是“精准打击”，规则似乎更利好刚毕业的年轻人去接盘。
专家对这件事的看法也出现了分歧。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为这是实实在在的减负，家庭前五年能累计释放近3.8万的现金流压力。
但南开大学金融学教授田利辉则认为，这只是在降低月供门槛，让原本流水不够的人有了入场资格，但银行的风险敞口也在同步扩大。
更有业内人士直言，如果拉长到40年甚至更久，等额本息前期基本都在还利息，这与其说是买房，不如说更像一种“永续租赁”。
而且这只是在当前利率下的静态测算，如果未来利率波动，40年的变数太大了。房子是用来住的，但如果还贷要还到75岁，这房子住得能踏实吗？
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