新政后北京首场土拍收官，华润置地鏖战172轮再度落子后沙峪

新政后北京首场土拍落槌。9月3日，华润置地与金隅+懋源联合体争夺顺义温榆河地块，经过超170轮竞价，华润置地最终以近83亿元竞得该地块。该地块凭借1.01超低住宅容积率成为北京近十年土拍难得的稀缺改善地块。作为后沙峪板块深耕房企，华润置地在售标杆项目北京润园自去年末开盘截至目前去化近九成，区域市场认可度与价格底盘稳固。此次加码核心优质地块后，华润置地2026年北京土储投资规模已超越去年全年，持续深耕一线核心改善市场。业内分析，核心城市高端改善需求韧性凸显，房企抢驻稀缺低密地块、迭代产品力，是适配当下楼市行情、夯实长期发展优势的核心布局。

20分钟竞价破百轮，温榆河稀缺低密地块落槌

出让文件显示，北京市顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2001、2002地块（以下简称"温榆河地块"）土地面积约为20.22万平方米，建筑规划面积则约为20.42万平方米。

其中，2002地块是3000平方米商业服务业用地，容积率1.0、限高18米；2001地块为二类城镇住宅用地，占地约19.92万平方米，建面约20.12万平方米、容积率仅1.01。在近十年北京土拍市场中，如此低密的住宅地块极为稀缺。

本次土拍竞争较为激烈。线上竞价阶段，华润置地、金隅+懋源联合体均完成有效报价。线下竞拍环节，两家竞买主体竞价意愿充足。金隅+懋源联合体率先举牌，华润置地随即跟进，竞拍开始仅20分钟，双方竞价轮次已达100轮。

最终经过172轮竞价角逐，华润置地成功竞得该地块，成交总价约82.99亿元，溢价率17.37%，成交楼面价约4.12万元/平方米。

从地块位置上来看，温榆河地块坐落于五环至六环之间的温榆河生态走廊，地处北京润园项目西北侧，与该项目共享区域配套及生态资源。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块出行交通以自驾为主，距京承高速后沙峪出口约3公里，至地铁15号线后沙峪站约2.2公里。商业依赖中粮·祥云小镇与罗马湖商业街，3公里范围内覆盖鼎石、ISB、德威、海嘉等16所国际学校。

前作去化近九成，北京润园或将迎续作

顺义后沙峪温榆河区域，对于华润置地、懋源两家房企而言并不陌生。两家企业已在该区域落地北京润园、懋源云纪两大项目，均是北京顶豪市场中热度较高的代表性作品。

据北京商报记者统计，近三年顺义后沙峪区域累计出让三宗涉宅地块，本次出让的温榆河地块亦包含在内，三宗地块全部由华润置地与懋源分别斩获，凸显两家房企对该板块价值的持续看好。

本次出让的温榆河地块，与华润置地2025年以60.24亿元底价拿下的顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00‑2101‑2007、2008地块隔街相望，该宗地块现已开发为华润置地的北京润园项目。

张凯表示，此次出让的温榆河地块与北京润园项目同属华润置地，这也意味着，温榆河地块可将北京润园作为直接的参照样本，充分借鉴其去化经验与产品运营优势，精准承接区域高端改善市场需求。

北京市住建委信息显示，该项目规划有111栋住宅楼，19栋8层洋房+92栋双拼别墅，共483户。自去年12月5日正式开盘以来，已取证的一、二期住宅房源合计393套，截至目前网签达339套，去化近九成，成交均价约为7.2万元/平方米。

凭借标杆项目优异的去化表现以及板块稳固的价格底盘，华润置地再度加码后沙峪，参与本次温榆河地块角逐。

合硕机构首席分析师郭毅表示，对于温榆河这块新地块，华润置地此前已经开展大量客户调研与产品研发工作，企业本身在该片区已有落地项目，具备成熟的市场基础。除此之外，华润置地还针对北京润园一期老业主完成深度客户访谈，基于调研反馈，已经对北京润园后续产品完成多项细节优化调整。

基于上述积累，郭毅进一步分析指出，预计华润置地将对新地块进行产品定位升级。该片区过往项目以双拼院墅+洋房的产品组合为主，市场传闻新项目将推出类独栋产品。

张凯介绍，同板块内懋源璟橒成交均价7.3万元/平方米，项目去化率约六成。二手房市场同样表现平稳，优山美地A区挂牌均价约7.1万元/平方米，龙湾别墅挂牌均价约7.3万元/平方米，区域低密产品价格区间保持稳定。

在京土储持续扩容，年内华润拿地规模超去年

近三年，华润置地在北京土地市场投资节奏显著提速，持续斩获多宗热门涉宅地块，土储布局持续加码。

据北京商报记者统计，2024年华润置地在北京仅拿下亦庄新城0503一宗地块，拿地金额75.38亿元。2025年，其在北京土地市场投资力度明显加大，先后获取海淀朱房地块、顺义后沙峪地块，拿地金额分别为91.52亿元、60.24亿元，全年合计拿地金额达151.76亿元，同比涨幅101.33%。

进入2026年，华润置地在北京的拿地步伐仍在延续。4月30日，华润置地一日内竞得昌平北七家地块、丰台万泉寺地块，两宗地块成交金额合计70.62亿元。叠加本次温榆河地块82.99亿元的拿地成本，2026年截至目前，华润置地在北京拿地总金额已达153.61亿元，规模已超过2025年全年水平。

郭毅表示，华润置地拿下温榆河地块补充土储，核心逻辑源于北京润园前期项目的市场表现。该项目房源已基本实现去化，令华润对后沙峪片区购房客群需求形成深度把握。在此基础上拿地补仓，一方面能够为北京润园剩余存量产品形成价格护盘；另一方面依托对本地客群的理解，迭代优化新产品，完成板块深耕与区域市场控盘的布局。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前企业在重点城市的补仓行为，既是自身战略布局的需要，也与市场行情形成共振。北京等核心城市改善性需求依然存在，"好房子"项目受青睐，因此企业补充土地储备与其长期发展战略高度契合。

在土地储备规模扩张的同时，华润置地也同步推进产品体系迭代升级。

从近期公示的万泉寺地块规划方案来看，项目采用社区整体抬高6米的抬板设计，实现人车竖向分流，车行相关功能全部布置于抬板下方；抬板之上预留完整园林与公共活动空间。该设计既能够有效隔绝道路噪音、尾气以及河道潮气，同时打造观景高地，社区园林内可直接眺望滨河绿地与莲花河景观资源。

严跃进表示，项目能否实现快速去化的关键在于打造差异化产品，借鉴成功项目经验，并结合产品迭代、现房销售预期等新制度，合理制定议价策略，这是当前企业产品开发的基本逻辑。

北京商报记者 李晗