创5年新低！南沙供应反转，新规产品进入断供倒计时

南沙新规产品，迈入“存量时代”的市场信号，愈发强烈。

一方面，近期南沙在售新规盘陆续迎来清盘收尾。

另一方面，8月官方出台户型意见稿，拟对飘窗占比、阳台开窗率等指标进一步收紧和规范。

多重信号叠加，说明不止南沙，包括整个广州，高实用率的新规产品，未来只会愈发稀缺。

|图源：网络截图

南沙楼市！

正式步入“后新规”时期

从宏观数据看，南沙楼市的供求格局，已发生根本性逆转。

克而瑞数据显示，今年1-8月，南沙新房供应为2725套，成交量却达到3765套，缺口超1000套。

把时间轴拉长，自2022年起，南沙楼市的供求比一直在下探，到今年更是跌至5年新低。

这一趋势释放出一个明确信号：南沙新房增量供应，正在持续萎缩。

|广州楼市发布 制图

新规盘作为近两年出现的“新物种”，供应更少。

据统计，目前南沙约43个新盘中，在售新规项目只有7个位数，仅占全区的16%。

更关键的，目前广州正逐步收紧新规，也会进一步放大它们的稀缺性。

|广州楼市发布 制图

反映到市场端就是：

那些抓住政策窗口期，在新规收紧前完成报建的楼盘，价值性、稀缺性愈发凸显。

位于南沙明珠湾板块，预计本周末开放实景展示区的越秀滨海花城・繁花组团，就是典型代表。

作为南沙为数不多、踩点享受到新规红利的第一梯队项目，越秀滨海花城素来热度很高。

数据显示，从2024年1月至今，它一直稳居南沙销量榜首，是板块内当之无愧的流量红盘。

|广州楼市发布 制图

在新规产品减少的背景下，这种市场统治力和产品竞争力，未来只会更强。

更何况，越秀滨海花城新推出的“繁花组团”，本身就是难以被超越的迭代产品。

全新繁花组团登场！

南沙“压箱底”新规代表作

先说个观点，繁花组团在未来很长一段时间，大概率会是南沙产品力的巅峰。

甚至可以这么认为，它就是越秀滨海花城和南沙“压箱底”的新规作品。

|广州楼市发布 制图

“参数”领先一代，未来难有同款

与天河、海珠不同，近两年南沙土地供应收缩，市场多以旧规产品为主。

繁花组团作为楼市“后浪”，在各项产品参数上后发优势更为明显。

比如首推的14#栋92平、108平户型，无论是阳台进深，还是客厅公区、开间采光等直观尺度，都能看到空间进阶趋势。

|广州楼市发布 制图

像建面约92平3空间户型，客厅收纳突破传统，做成“S墙”设计，直接将客厅的整面墙，变为约9米长的收纳空间。

而它的主卧套间，也是真正实现精致“小家化”设计，在保留270°飘窗基础上，房间还搭载独立梳妆台&衣帽间。

|广州楼市发布 制图

建面约108平四空间户型，也是如此。

南向四开间尺度，比大部分同类户型的开窗面都要大。

而板块同类型旧规产品，相似面积只能做到三开间采光。

这说明，繁花组团在产品设计上，不仅尺度更大，还更注重舒适性。

|广州楼市发布 制图

在主卧空间上，L型全景飘窗更是带来了大尺度的观江视野。

站在主卧窗前，蕉门河的奔涌江景，可以尽收眼底。

|广州楼市发布 制图

性价比拉满！百万级江景改善藏品

作为因江而生的城市，江景房一直是广州楼市最具价值的物业之一。

这种定律，在水道密布的南沙，同样不例外。

翻查资料可以发现，南沙现有的在售江景盘，门槛大多在300万以上。

部分江景豪宅，起步总价甚至能摸高到千万级。

而越秀滨海花城·繁花组团，总价仅在145万起。

也就是说，它用更实惠的总价，重构了难受江景新规盘的准入“法则”。

让普通家庭，也有机会触摸的壮阔江景。

|广州楼市发布 制图

不仅如此，繁花组团的江景资源还得天独厚。

新组团4栋住宅采用半围合南向布局，巧妙规避楼栋之间的视线遮挡，最大化拓宽了景观视野。

而楼栋距离蕉门水道约400余米，登高远眺，蕉门水道奔涌向南汇入大海，对岸灵山岛的城市天际线铺展眼前，一幅壮阔的湾区水岸画卷就此铺陈开来。

再看外部界面，组团前面为即将建成半糖·花涧营地公园，以及规划有滨江公园、约2KM长滨江景观带。

这决定了未来项目的江景视野，几乎不会受到建筑遮挡。

|广州楼市发布 制图

大城C位！升级版新规组团

繁花组团的先天地利，还不仅于此。

摊开规划图，新组团正好处于约2公里“绿轴景观轴带”的中心。

包括商业、学校、公园在内的城市功能单元，均沿着这条轴带分布。

从地理关系上，新组团与它们保持着最适当的“中间距离”。

可以说，它就是约50万方大城的“生活中心”。

|广州楼市发布 制图

更核心的还在于新组团本身：

越秀滨海花城在“超级中心”基础上，赋予了新组团更富质感的审美和空间体验。

它把岭南美学的高端审美，融入进整个公区。

约35米宽境门楼，运用维纳多高端奢石，与黄铜格栅搭配，整体风格庄重典雅。

再配上环岛中心水景结合月季雕塑，把“海上花开”的意境勾勒了出来，尽显岭南宅邸的美感。

|繁花组团大门效果图

同时，新组团还通过礼序前场、回廊水院、廊下花洲会客厅、多元主题架空层(轻氧健身区、四点半学堂等)等，实现归家、景观、居家体验的多重进阶。

比如回廊水院，汲取岭南四大名园可园的灵感，构建全天候无雨归家连廊，把主入口、架空层、茶室与各大景观节点，全部连接起来。

未来业主沿着回廊归家，既有水巷行舟意境，又有移步换景，畅享松弛自在的出行日常。

|广州楼市发布 制图

而且，项目还在繁花组团的架空层内，嵌入了亲子教育、运动健身、儿童乐园、社群、阅读等主题空间。

14#栋楼下设置有轻氧健身区，15#楼下打造了四点半学堂，它们在本周末也会同步对外开放，所见即所得。

可以说，它的架空层不会像大部分社区那样被闲置，它会成为真正的“生活容器”。

|四点半学堂效果图

这种从产品设计的代际领先，到打破江居门槛，再到公区质感跃升，本质上就是真正诠释了领先级人居品质。

与其说它是南沙的“压箱底”新规之作，不如说是值得市场反复学习的居住模板。

兑现看得见

更具确定性与成长性

当然，繁花组团产品优势只是其中一个加分项。

真正难以复刻的，是板块势能与约50万方超级大城所叠加的天时、地利、人和。

新规产品可通过报建实现复制，但一个板块的能级跃升、一座大城的成熟兑现，却需要时间沉淀。

而越秀滨海花城・繁花组团，恰好踩中这两大红利，奠定项目未来的高确定性与成长价值。

|项目效果图

国际滨水居住区，板块能级持续加码！

这份确定性，首先来源于板块能级的加持。

2022年，越秀滨海花城所处的国际创艺湾，被正式纳入明珠湾范围，片区定位迎来跨越式升级。

历经数年开发，目前的蕉门河两岸，已经形成了艺术创享、文体活力、南岸水乡、南沙门户四大功能板块，“IDEABAY・国际创艺湾”的城市界面清晰可辨。

沿着凤亭大道一路向前，滨江城市天际线正逐步兑现，一批重量级商业与城市配套错落排布，板块城市面貌持续焕新。

|广州楼市发布 制图

国际创艺湾的发展模式，和聚龙湾很相似。

二者均为政府与开发房企深度协同，进行连片更新、共同造城，在国际创艺湾的建设中，越秀地产也发挥着举足轻重的作用。

最鲜明例子就是，项目落子后，引入广外附属南沙学校、凤凰花花城幼儿园；落地1.4万方商业，配建图书馆分馆、半糖·花涧营地公园等。

而且，楼市君听说项目前面的约2KM长滨江景观带&滨江公园(规划)，也是越秀和政府在共同推进。

可以说，随着滨江景观带、路网交通的升级，一个“宜居宜业”的新门户，正在从蕉门河两岸崛起。

|广州楼市发布 制图

家门口12年公办教育，升学确定性更高

最近几年，教育不确定性成为很多家长择校置业的难题。

在这个赛道上，越秀滨海花城的安全性更高。

首先，项目配建有九年制广外附属南沙学校、凤凰花花城幼儿园，是真正的12年教育大城。

而新组团距离学校仅200多米，步行即可到达，是名副其实的目送式上学。（来源网络地图-直线测距）

|广外附属南沙学校实拍图

作为广外教育集团成员校，广外附属南沙学校成绩确定性也有保障。

多年来，广外的中考成绩一直名列全市前茅。

比如该教育集团旗下的广外外校，今年中考，普高上线率直接达到100%。

而广外附属南沙学校的师资资源、教育方法、教育经验，据了解就源自于其他广外学校。

由集团委派校长、骨干教师等，进驻广外附属南沙学校。

这也意味着，广外附属南沙学校能把广外过往的成功经验，进行创新并传承下来。

|广外附属南沙学校实拍图

除了成绩，越秀滨海花城入读广外附属南沙学校的确定性也很高。

南沙教育局信息显示，今年该校初一计划招收地段生人数135人，最后剩余70个学位。

是今年南沙九校中，地段生学位剩余最多的学校。

这说明，越秀滨海花城入读强校的机会，比南沙大部分新盘更大。

|广州楼市发布 制图

配套密集兑现，迎来丰收期

教育配套的兑现，仅仅只是开端。

经过3年多开发沉淀，越秀滨海花城大城生活已然走向成熟。

尤其今年，更是项目的集中兑现之年。

麦当劳、约1.4 万方公园式开放商业街、生鲜超市等多元商业配套，都将在后续陆续开业，逐步补齐大城生活版图。

|广州楼市发布 制图

由越秀地产配建的半糖·花涧营地公园，涵盖有滨江网球场、阳光大草坪及漫步道，也将于9月中正式对外开放。

届时，公园内还将同步举行首届江湾风筝节活动，不想错过的朋友可以去现场体验体验。

如今，走在越秀滨海花城，你可以清晰感受到，一个完整体的楼下“生活圈”，已经慢慢成型。

试想下这样一种生活画面：

每当夕阳西下，你可以在滨水长廊漫步、骑行；也可以在公园内的网球场上，激情挥拍；或者走在开放式商业街里，感受升腾的烟火气……

|项目资料

在一个寻找确定性的时代，衡量一座的大城价值，从来不是规划图纸，而是烟火气的浓度。

当别人还在等配套，滨海花城的业主已经可以步行送孩子上学、下楼逛商业街、周末在营地露营。

这种“所见即所得”的确定性，放在当下的市场环境中，本身就是一种稀缺性。

最后再提醒下，繁花组团将在9月5日，也迎来了首批实景呈现，岭南美学示范区在当天开放。

目前，项目正在火热认筹之中，现在认筹还能提前锁定95折优惠，预计9月中开盘。