湖北
你认为房价是慢慢涨回来的，但真实的情况是，房价总是喜欢爆发式增长，往往几个月时间就把今年的涨幅涨完了。这个规律已经被中美两个超级大国的房地产周期反复验证过。
先看美国。从1974年到1982年，这十年里美国房价涨了53%，平均每年涨幅并不大，表面看很温和。但是1976年到1979年这四年涨了48.4%，也就是说十年的涨幅有九成集中在这四年里，剩余六年基本在横盘。
第二轮是1989年到2006年，十七年里涨了140%，但1999年到2005年这七年贡献了83%的涨幅。
第三轮是2012年到2020年疫情爆发前，由于次贷危机影响，美国房价遭受重创，平均跌幅35%，不少城市跌幅甚至超过60%，和我们这一轮有的拼。但从2012年开始，房价开始修复，随后强劲反弹，2013年一年就涨了13%，到2015年初就超过了前高，而本轮房价累计涨幅才53.8%。
中国的房地产周期也没有逃过这个规律。2009年到2014年，房价涨了56%，其中2009到2010年两年涨了32%。2015到2021年涨了61.8%，其中2015年和2016年涨了48.4%。你看中美两个市场，五次周期没有一次是匀速上涨，全是爆发式增长。所以这不是巧合，而是具有普适性的规律。
回归到本质问题，为什么会出现这种情况？答案并不复杂，但需要用一点经济学知识来解释。增长理论给出的答案是：供大于求的市场关系转向供不应求，从来不是缓慢发生的，而是在达到一个临界点之后迅速切换。这个解释很多人听后或许一头雾水，我用一个简单例子来说明背后的逻辑。
假定市场中有100个人有购房需求，市场中的房子有99套，此时供小于求，房价就会涨。但如果住房供给增加到101套，房价就会迅速转向下跌。你可能会说，那减少两套房子是不是就能恢复？不是。一旦房价下跌，原本市场中的100个购房者可能迅速减少到50个。
此时如果我们只把房子减少到99套，显然仍是供大于求。必须把房子减少到49套，市场才能回到供不应求状态。但问题是一旦供不应求，房价看涨，原本减少的50个购房需求就会迅速进入市场。此时市场中有90套房子对应100个需求，就处于绝对严重的供不应求状态，房价就不是慢慢涨，而是直接跳涨。
关键就在这最后一套。从99套减少到50套，市场上并不会有太大反应。但从50套减少到49套的那一刻，平衡被打破，市场就会反转，这就是临界点。供需的反转从来不是线性的，而是过了某个点之后的直接切换。所以房价上涨总是喜欢爆发式的。
回归到当下的房地产市场，大家可能没什么感觉。没有感觉是对的，因为临界点到来前往往很隐秘。但我想告诉大家，一线城市的临界点或许已经很近了。之所以做出这个判断，是因为出现了一些信号。全国土拍在缩量，深圳土拍金额却逆势增长了140%，并且连续高价拍出多块地王。上海土拍金额逼近800亿，郊外楼盘出现日光盘。
你们可能觉得这只是开发商在补库存，但仔细想想背后的逻辑：为什么在严控增量的背景下，这些城市要加大土地供给？为什么房企敢高溢价拿地？加大土地供给有没有可能是城市政府在提前应对即将到来的上涨？房企高溢价拿地有没有可能是已经提前计算好，供应缺口已经不远了？大家觉得呢？
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