从“店王”到“商圈王”：全国首个“千亿商圈”正在改写商业竞争的逻辑

——正文3347字，预计阅读时间4分钟

先看一组对比。

2025年，南京德基广场以262.4亿元年销售额蝉联全球单体商场“店王”，北京SKP约235亿元，上海国金中心218亿元——这些都是中国商业金字塔尖的存在。

而在上海，一条南京西路，2025年零售总额突破1010亿元，成为全国第一个千亿级商圈。

图源：赢商网

一个南京西路，约等于4个德基广场。 更关键的是，2026年上半年，商圈内14家重点商业载体零售额同比增长近18%，租金排在全球高端商业街第11位，稳居中国大陆第一。

很多城市的考察团去南京西路，回来就照着LV“路易号”的样子做快闪、做艺术装置、做网红打卡点。但很少有人注意到：在张园的石库门里弄深处，藏着一间只有约200平方米的保税仓，它撬动的保税品货值已经达到10亿元。

看得见的是一艘LV巨轮，看不见的是一整套商圈生态和制度供给。 这才是南京西路真正的护城河。

一、从“店王”到“商圈王”：竞争的基本单位变了

过去二十年，中国商业地产的竞争逻辑是“单店逻辑”：谁能打造一个超级商场，谁就是王者。德基、SKP、国金中心，比拼的是单体建筑内的品牌组合、坪效和销售额。

南京西路的1010亿，宣告了一个新阶段：竞争的基本单位，正在从“一栋楼”升级为“一个生态系统”。

数字最能说明问题。南京西路核心区只有1.8平方公里，却集聚了2800多个知名品牌、上海三分之一的高能级首店，2025年一年落地238家首店，平均每周有5家新店亮相。这里不是一个商场在单打独斗，而是兴业太古汇、恒隆广场、嘉里中心、张园、上海商城等十几个商业载体，加上街区、酒店、剧院、地铁站和百年梧桐街区，共同构成了一个立体的“商业雨林”。

图源：赢商网

单店有天花板，生态没有。

德基再强，客流和消费都封闭在一栋楼里；而南京西路的客流可以在十几个载体之间流动、叠加、放大。2025年，与南京西路一字之差的南京东路步行街，全年客流高达1.14亿人次，总销售额却只有110亿元；南京西路日均客流超50万人次，全年销售额却是它的近10倍。一个靠人流量，一个靠生态密度，这是两种完全不同的商业文明。

LV“路易号”是理解这种生态打法的最佳样本。

2025年6月，一艘全长114.5米的巨型“邮轮”停泊在兴业太古汇北广场——这是全球唯一的LV概念地标。它不是一家普通门店，更像一座城市艺术展馆，至今已吸引106个国家和地区的游客前来打卡。

关键在于：这艘船的流量，没有被兴业太古汇一家独享。

静安区顺势推出“静安航线纪念船票”，拿着船票，商圈内十几家商场、酒店都能享受专属优惠。看展打卡之后顺路吃饭、购物、住店，一趟行程把体验和消费串联起来，直接带火了整片街区。

图源：上海静安

效果是现象级的。据静安区商务委数据，“路易号”落地150天，南京西路商圈消费总额突破130亿元，同比增长13.3%，其所在区域消费总额突破20亿元，同比增长59.3%；亮相一周年时，商圈日均客流突破50万人次，境外客流同比增长43.1%，项目周边消费总额飙升61%。

最戏剧性的是兴业太古汇自身的逆袭。这家商场2024年销售额还同比下降13.9%，深陷品牌老化困境；“路易号”落地后，2025年三季度销售额增幅41.9%、四季度49.6%，2026年一季度直接冲上81.5%，上半年零售销售额同比大涨82%。一个超级IP，加上一套流量分发机制，把一个生态里的所有玩家一起托了起来。

下图：上海兴业太古汇2026上半年零售销售飙升82.2%（图源：本土零售观察）

这就是“商圈王”和“店王”的本质区别：店王想的是如何把客流锁在自己楼里，商圈王想的是如何让流量在整个街区循环。未来的商业竞争，不再是商场打败商场，而是商圈生态打败单体商场。

二、200平方米保税仓：看不见的制度护城河

但是，问题来了。

全国做快闪、做艺术展、做网红场景的商场不计其数，为什么只有南京西路跑出了千亿商圈？为什么CELINE这样的国际顶奢品牌，会连续两年把全球首发活动放在张园的石库门里？

答案就在于一个绝大多数消费者根本不会注意的地方——张园专用保税仓。

这是全国唯一一个设在文物保护建筑内的专用型保税仓，面积只有约200平方米，藏在张园173幢石库门建筑中的一幢里。别看它小，它解决了一个长期困扰高端商业的痛点。按照传统模式，国际品牌要在中国做一场全球首发或限定展览，展品和新品入境时必须先缴纳大额关税，卖不掉再退运，资金占用巨大、手续繁琐。这导致很多品牌宁可把全球首发放在巴黎、东京，也不愿意来上海——不是不想来，是试错成本太高。

张园保税仓采用“前展后仓”模式：国际品牌的限定新品、珍贵展品，可以以保税状态直接搬进石库门展厅展示体验，先不交税；等商品真正卖给消费者，企业再补缴税款。这让品牌不用提前垫付大额关税，资金压力骤降，敢于大胆做全球首发和限量展览；消费者则可以现场下单提货，境外游客还能叠加离境退税。

下图：2024年11月8日，张园专用型保税仓得到上海海关批复授牌，成为上海首个位于商业核心区域，坐落在文保建筑内的专用型保税仓，弥补了上海中心城区自行建仓落地保税功能的空白，也开创了海关智慧监管创新范例（图源：静安置业）

CELINE的案例很典型。2026年春夏，CELINE在张园石库门举办“Été CELINE夏日限时漫游”全球首发活动，带来专属十二生肖定制系列——大量全球限定新品和定制物料，从保税仓直接调运到展厅，品牌放心做限量展出，消费者现场就能买单。这已是CELINE连续第二年选择南京西路做全球首发。

下图：今年4月13日至5月10日，法国奢侈品牌CELINE再度携手上海张园，在百年石库门建筑群中开启限时空间——Été CELINE夏日限时漫游，呈现法式生活美学的灵动与优雅（图源：上海静安）

据静安区披露，张园保税仓开放至今，保税品货值已达10亿元；2025年进博会期间，还实现了4亿元珍宝“5天极速换展”。静安区还计划把保税仓业务延伸到艺术品领域，让更多珍贵艺术品走进闹市商圈。

请停下来想一秒：200平方米撬动10亿元，靠的不是租金、不是地段，而是海关监管模式的创新。 这不是商业运营，而是制度供给。

顶级商圈的竞争，表面看是品牌和客流，底层拼的是制度供给能力。一个保税仓，需要商务部、海关总署、地方政府反复协调，需要把保税功能从远郊综保区“搬进”市中心文保建筑，需要智慧监管技术做到“即看即提、即买即走”。这套能力，不是花钱就能速成的。

三、为什么说这套打法别人很难学？

把“商圈生态”和“制度供给”两层逻辑叠在一起，你会发现南京西路的千亿不是偶然，而是四重壁垒共振的结果。

第一重是时间壁垒。 南京西路是百年商街，从解放前的跑马厅、四大公司，到改革开放后的恒隆、中信泰富、梅龙镇“梅泰恒金三角”，商业基因和品牌信任是一百年长出来的，不是规划出来的。

第二重是生态壁垒。1.8平方公里内，92幢税收亿元楼提供了高收入商务客群，高端酒店、剧院、展览、地铁构成完整的消费闭环，2800个品牌形成高密度的选择网络。消费者一旦进入这个街区，可以停留一整天——这是任何单体商场都无法提供的“城市客厅”体验。

第三重是制度壁垒。 张园保税仓、5分钟离境退税便利圈（退税商户超940家）、“即买即退”、外卡支付、多语种服务，每一项都是政府部门跨条线协同的结果。2025年静安离境退税开单量增长137%，“即买即退”开单增长14倍；2026年上半年退税开单量再涨近180%，静安承载了上海一半以上的入境游客消费。制度红利正在转化为真金白银。

下图：张园退税点内的“即买即退”自助退税机（图源：上海静安）

第四重是全球资源壁垒。 当中国市场成为全球奢侈品的增长引擎，品牌愿意把“全球唯一”“全球首发”放在南京西路；而这些稀缺资源又反过来吸引全国和全球消费者，形成正向循环。“路易号”吸引106个国家游客，就是这种循环的缩影。

反观很多城市，建设商圈的思路还停留在“盖更大的MALL、招更贵的品牌、做更炫的装置”。硬件可以砸钱，LV船的外形可以模仿，但百年商街的积淀、亿元楼宇的客群、跨部门协同的制度创新、全球品牌的信任，没有一样是短期能复制的。

这也是南京西路给所有城市最深刻的一课：顶级商圈不是“建”出来的，而是“养”出来的，更是“改革”出来的。 商业运营做到极致是生态，生态竞争做到极致是制度。

尾声：千亿之后，真正的考题

当然，千亿不是终局。

南京西路正在谋划与苏河湾片区合体，把商圈范围扩展到约12平方公里；服务消费被视为下一片蓝海；张园东区也已开放。扩容之后如何保持顶级质感，临时的“路易号”之后下一个超级IP在哪里，服务消费的低坪效能否接住奢侈品零售的高增长——这些都是千亿之后真实的考题。

但至少有一点已经被证明：当全国城市还在比拼“谁能再造一个SKP”的时候，上海已经把战场推进到了商圈生态和制度创新的维度。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

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