关于“8·28房地产新政”，思考10天后我的解读和逻辑推演！

这篇文章本来不想写，这个选题本来不想碰。

但奈何问我“828房地产新政，东哥你如何看？”的朋友太多，包括地产老板、总裁、总经理、营销总、销售、渠道，以及买房人。

他们，都是和有关的人。

而我，也和有关。我既是房地产从业者身份，也是房地产观察者角色，也是有几套房子的C——房价上涨的受益者和房价大跌的受害者。

【东哥探盘】，也和有关。没有房地产，就没有【东哥探盘】的诞生。未来如果房地产行业不存在了，【东哥探盘】也将不复存在——除非我转型美食博主，探美食饭菜的子。

好了，言归正传。

今天的话题，就是828房地产新政；那个被称为“史诗级变革”的房地产新政

相信各位应该都很熟悉了，当8月28日下午住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合下发《关于完善商品住房销售制度的通知》及随后中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》后，一个房地产的新时代彻底来临。

过去10天，我仔细阅读了这些文件的每一个文字，及相关媒体的解读。我看到的是“仁者见仁，智者见智”——对同一个问题，不同的人不同的立场或角度去看，会有不同的看法‌。其结论和观点，无所谓对，错。只是立场和角度不同——特别是角色不同，结论完全不同。

相对于房地产从业者的恐慌和茫然无措，购房人群体反而更平静——事实上并没有兴高采烈。除了一些对烂尾楼阴影的咒骂、对恒大许家印等的鞭挞之外，似乎比较平静。

至少我那100多个粉丝群里购房群体，没几个人沸腾和发表意见。我非常清楚：对于买房人群体，就是所谓的C，其实分为两类——已买过房的人和未买房的人。对于已买过房的人而言，他们更关心一个问题：东哥，二手房房价还能涨回来吗？

对于我而言，也扮演了多重角色。在过去10天，我以不同角色复盘了这个政策，推演了这个史诗级新政而来演进的多种可能性，并希望能得到一个可能的推论。

当思考到今天时，我依然是那个观点：

骑驴看唱本——走着瞧。“边走边看吧”！

这是我的真实想法。

房地产行业整个系统太过于复杂，参与角色太多，影响因素太大。不是简单一个文件或者几句话就可以说会如何如何。最关键：形势随时在变化

因为，这个新政规定太过于颠覆性了，太过于全面化了。目前我们对他的理解，只能从文字里去理解。而文字的解读，有多样性。而且，其中的规定，也有想象空间。

比如，关于预售条件：

到底是不是全国所有地方（包括不知名的小县城、乡镇）都严格执行封顶预售吗？“由各地根据实际情况确定”到底有多大的空间？还是说“一切切”？

比如，关于商品住房现房销售：

这个优先选择鼓励实行怎么理解？

是强制吗？是一刀切吗？

这些关键性信息，似乎都需要时间去解答。

好了，无论如何扣字面意思，一个“构建房地产发展新模式”的新时代确实来临。其核心就是商品住房销售制度改革

几个标志性的变化：

一、关于住房预售的情况变化。

1、预售条件：商品住房项目实行预售的，单体建筑完成主体结构封顶。

翻译过来，就是封顶预售。就是只有单体建筑封顶，才发预售证，才能开始正式卖房。不封顶，就拿不到预售证。你卖房，就是违法和违规。

2、严控预售资金监管。购房人支付的首付款个人住房贷款购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管

这一条，最最核心。是对开发商最致命的，也是对买房人最有利的。

翻译过来，就是说：哪怕是你是（封顶）预售卖房，也就是说开发的楼盘里一栋或者几栋楼封顶了，拿到预售证了，可以卖房了，但购房人支付的首付款贷款部分，全部存入资金监管账户，开发商不能动，不能用。何时能用？需要到——项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后。

注意：我看到很多的解读说是项目竣工备案验收，但这里其实还有一个条件：水电气热等配套设施具备交付条件后。后者，其实和前者不是一个时间维度。后者，条件更高，时间更长。只有后者具备了，才能交房。而前者的完成，距离交房还有至少1个月甚至几个月的周期。如果是精装交付，甚至还要1年时间。

3、存量项目预售管理：

翻译过来的字面意思是：8月28日之前，已取得《建设工程规划许可证》的商品住房项目，……按原有政策规定执行。

说是这样说，后面的意思其实也严格——应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。——只是说，没8月28日之后的项目要求那么苛刻。

这个绿本本，是重要点。

牢记这一点，牢记这个规定。

目前郑州市场的很多新项目，828之前拿到《建设工程规划许可证》的，应该可以松口气。

二、商品住房现房销售：

1、各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。

从这里可以看出，现房销售，是未来的方向和要求。封顶预售，只是过渡和前奏。

现房销售，才是史诗性的政策。

猝不及防。

2、两种类型，两种说法：优先选择鼓励实行

A：优先选择类别：新出让土地的商品住房项目；已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目。

B：鼓励实行类别：已取得建设工程规划许可证的商品住房项目。

用“优先”和“鼓励”，已成为新出让土地项目和未取建规证项目头上悬着的利剑。因为无论如何，这些项目本身没有动力和积极性去主动现房销售。

他们，会被迫吗？比如828当天拿地的高新区华润项目和正弘项目。

3、现房销售，如何玩儿？流程怎么办？

现房销售，是个新生事物。之前，并没细则规定。

这次，关于现房销售，有现房销售定金制的新说法。

我把这段文字，读了几遍。

这里很好玩的地方在于，他和封顶预售之间的悖论关系。

我们知道，之前，开发商拿地、报批、施工、取证(预售证）、开盘、回款，有明确的程序。所谓的五证，是开盘回款的前提。

此五证，为：

《国有土地使用证》，现为不动产权证书。

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

建筑工程施工许可证

《商品房预售许可证》

在这里，写到：实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。

我们都知道，施工许可证是一个住宅楼盘施工的前提。

一个楼盘，要现房销售，还没施工，还没盖楼，就可以与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金？

问题是：

客户从哪里来？

客户为什么要买？

客户为什么要交定金？

（少量）定金金额是多少？

我在推演这个微观逻辑。

其中，还说：

《购房定金合同》应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。

市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。

房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

问题是：这里说的是定金，并不是首付款。

我们都知道，在过去买期房，大多是开盘后你选择了某套房子，先签订认购协议书，交定金，然后为未来N天里补齐首付款，办理按揭，认购签订商品房买卖合同，完成交易。在这个流程里，定金大多是1万、2万，有的是5万，最高也只是10万。

如果按照文字说法，现房销售项目在拿到施工许可证后，可以“卖房”，但只能收“少量定金”，意义何在？

在过于，关于定金的数量，没有具体要求，看开发商个人行为。但《民法典》里规定定金不能超过房屋总房款的20%。也就是说，开发商可以收小于总房款20%的钱作为定金。但，这20%的数额，不就相当于首付款了？毕竟，现在首付款是可以交15%的。

这是未来的变量。

那个文件里，特别强调了定金监管。

如果执行，大概率这个新定金，是很高的。而不是一万两万了。

三、其他政策：

1、除了上面核心政策外，还规定了土地出让的新规则——可以分期付土地款；支持开发贷；设施项目开发公司制，“优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限”。

2、推行“交房即交证”。

3、个人住房贷款可以贷40年。而过去，最长只是30年。

4、所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放

5、对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间贷款展期延迟还本等方式调整还款计划。

总之，这次新政，确实是变天了！

但具体如何变，还需要时间来看。

由于文章篇幅有限，现在已经3300多字了，我需要尽快结束本文。

随后几天，我会从买房人角度、开发商角度、楼盘角度、市场角度、房价角度、房地产从业者角度等不同视角来分析其发展逻辑和影响。欢迎持续关注。

最后，我再总结下我的观点：

1、所有人，都要接受这个局面。特别是房企和房地产从业者。

2、目前也不能简单说是悲观或者乐观。对于买房人而言，肯定是利好。新政策很偏向买房人。这是新买房人的狂欢——特别是竣备后才开始还房贷这个新政策，很好。但对于开发商而言，是一种痛苦

3、不要过早的说中国房地产完全进入现房销售时代。我觉得没那么简单。包括郑州的新项目。

4、但，封顶预售，已经是板上钉钉的事。这个，就不要讨论了。

5、新模式下，对房地产公司财务、资金安排，对房地产营销模式，对房地产营销从业人员及相关营销机构，影响巨大。其中，最关键的两点：

房地产项目的营销周期，从何时开始？

房地产项目的提成发放，怎么发放？

后文，我会解释。

6、如果政策真严格执行，未来两三年郑州二手房房价也许会回升。很简单，新供应断崖式下跌，甚至没有。大家只能去看去买二手房了。供求关系决定价格。

7、不要着急。地产人也不要过度悲观。世界是变化的，时间是变化的。828和过去比，是变化的；未来和现在比，也会变化。

一切，不是一成不变。

本文完。