新规划正式官宣：普通人告别新房，上海楼市分化放缓

最近楼市大事太多了，每一项都很重要，准备的楼盘测评、板块分析稿子都没时间发

先把大事讲完

不谋全局者不足以谋一域，先看懂楼市再买房，不然容易当韭菜

今年是十五五第一年，要定调未来五年，需要各种文件

经济、社会处于剧烈转型期，也得不断调整方向

昨天（9月3日）住房和城乡建设管理委员会发布了《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》

未来几年楼市怎么走，给了方向

最重要的信号是新房大大减少，未来五年供应商品房2500万-2800万平方米

十五五规划截图

十四五（2021-2025），这个数据是4000万方

十三五（2016-2020），4000万方

十二五（2011-2015），6500万方

套数减少更夸张，因为上海新房户型越来越大

二十年前小户型太多，导致上海所有住宅平均面积85平左右

十四五期间按照套均100平定的计划，变大了

2025年上海新房套均面积达到了124.54平

2025年9月26日新规出台后，上市的很多楼盘起步就是120平

未来户型还会放大，未来五年供应新房不会超过20万套

比十四五刚好少一半

不仅商品房少了，保障房也大幅减少

十四五规划截图

十四五期间规划建设保障性产权住房23万套，是商品房外的有力补充

十五五期间，没定计划

昨天报告只提到了新增供应保障性租赁住房25万—27 万套（间）

租赁住房，没产权的

未来5年供应新房20万套，还不如二手房一年的成交套数

普通人已经在告别新房了

6个买房人中，只有一个买得到新房

新房这么稀缺，那一定得很贵，通过价格筛选客户

2025年新房套均总价1003万，没几个人买得起

肯定有人说，市区太贵了，我去买郊区

不好意思，郊区你也买不起

郊区以后的新房几乎都是低密度小区，别墅为主

今年第四批土拍浦江地块容积率1.05，第五批土拍松江洞泾地块容积率1.05，第六批土拍奉贤新城地块容积率还是1.05

这些新房上市，也得八百万打底，一千万是主力

上海有1000万个家庭，新房只准备给其中千分之四

肯定不是普通人

新房断崖式减少，新房奢侈品化，对行业影响是全方位的

其实挺可惜的，上海还需要很多很多新房

上海近900万套存量住宅，房龄十年内的次新房才70多万套，百分之十都没有

徐汇区有住宅小区985个，老旧小区占3/4

长宁区2000年建成的小区550个，占全区72.7%，平均房龄超30年

有太多人还住在老破小中，很多老人还在爬楼梯上五楼，很多三代人住一套老破小，孩子没地方写作业

上海房子的问题不是贵，而是太差

上海二手房成交总价中位数270万，很多人都买得起，但是270万的房子大家看不上，实在太差了

大家拿同样品质的房子跟国外比，觉得上海太贵

但是这套房子在上海品质前20%，在国外可能是前80%，田忌赛马没什么好比的

我们还需要建设很多新房，才能慢慢改善大家居住条件

现在好了，新房供应大幅缩水，大家居住条件改善更难

天要下雨娘要嫁人，我们改变不了时代

只能想想怎么顺应时代，不要被时代抛弃

只能想想，未来楼市会有哪些变化

首先最明显的是，楼市热度大幅下滑，未来没多少人关心

过去20多年，新房一直是那条“鲶鱼”

涨价从新房开始，土地贵过面包让买房人癫狂，集体冲入楼市

新房推高区域热度，大虹桥几十个新房轮番上阵，几个亿营销费用砸下去，直冒火光

未来新房少了，房地产热度直线下滑

房地产行业慢慢变成一个普通行业，大部分人根本不关心

全民炒房的时代彻底过去，大家回归自住

房住不炒，其实就是这意思

对于上海而言，全面回归自住，是各区价值的再次重估

投资需求减少，自住需求增加，对各类房产、各个区域的评估肯定变化

大虹桥当年新房火爆，是收割了全上海500-600万预算的客户

不管上班在金山还是宝山，都想去大虹桥买房

回归自住后，各区房产保值性更多的看本地购买力

规划对房价的影响降低，产业人口的作用增强

当然新房减少，楼市整体会更健康

没那么多新房抢客户，二手房更好卖

新房奢侈品化，也会结束楼市十年分化

现在各种大小V，各路房产爱好者，言必称分化

有个朋友是绝对大空头，前几天聊天时说房价肯定还要腰斩，再腰斩

环二说：要再腰斩两次，我就买一套绿城黄浦湾7号楼江景房

那位朋友赶紧补充，稀缺地段还是保值的，未来会继续分化（他觉得环二还配不上黄浦湾）

你看，最悲观的空头都能接受分化论

分化这个说法火起来，也就三年时间

2020年的时候，几乎没人相信楼市会走向分化

当年环二写文章提出这个判断，还被不少网友吐槽

那会市场还是普涨普跌行情，大家压根没见识过分化的市场

这几年实实在在的数据摆出来，很多人才幡然醒悟

感觉自己参透了楼市密码，把分化当成绝对真理

当一个观点成为所有人的共识，往往这个周期也就快到头了

未来真不一定分化

过去市区跑赢很大程度是因为新房少，供需更健康

之前新房都在五大新城，2020年市区能买的新房、次新房没几个

那市区肯定涨得快、降得少

现在市区新房扎堆，郊区新房减少，今年反而是郊区先火起来

周浦动迁房、南翔的商品房小户型率先反转

道理很简单，哪里还有多余的购房需求，哪里就会供应新房

你还没准备好涨价，需求就被新房收割了

还有人说房龄新的、品质好的才保值

不好意思，新房打击的就是好房子

你手里的好房子，未来就不是好房子了

因为定义权在开发商

这些新房对动迁房、老破小影响不大，本来也不是同类人买，完全独立行情

换句话说，未来楼市没有太多结构机会

哪里有结构机会，哪里就有新房超供

市区、好房子还相对坚挺，未来的新房供应就都在市区、品质比好房子更好

你也不用担心市区没地了，有的是，连普陀动迁都全面提速

古北附近还有好几个地块没上

上面只是供应侧的初步分析，市场的全面变化，还要结合经济、人口周期才能看明白

我们会陆续发文解读，大家也可以公众号后台回复【买房】，单独交流

环二重点想说的是，我们正处于新旧时代交接期，楼市的很多东西都要推翻重来

千万不要再拿过去的选房方法买房，拿前朝的剑斩本朝的官，注定会当韭菜

看懂楼市再买房，这句话变得前所未有的重要