未提“现房销售”！第三次“回炉”，科学城映日路地块又又又挂牌了！

9月1日，广州黄埔区挂牌一宗“老“宅地——KXCGS-14-8地块，即科学城映日路地块，限时竞价时间定在10月9日上午10点。

KXCGS-14-8地块位于黄埔区映日路以北、开泰大道以东，处于科学城核心区位。

该地块可谓”历史悠久”，长期关注土拍市场的人对它肯定不会陌生，这次已经是该地块的第三次挂牌出让了。

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地块挂牌背景

从农商行总部到低密宅地的三次转身

第一次挂牌：广州农商行总部的200米地标梦

2018年3月31日，广州农商行以底价7.31亿元竞得该地块，折合楼面地价4998元/㎡，计划建设广州农商银行金融产业园区——一栋200米高的总部塔楼。项目原定2020年11月动工、2023年5月竣工。

然而，受行业环境变化和企业战略调整影响，广州农商行总部项目最终未能落地，地块被政府收储。这一"退地"事件，为后续的"商改住"埋下了伏笔。

第二次挂牌：从商务用地到居住用地的调规之路

2025年2月，广州市规划和自然资源局发布《2025年广州供地蓝皮书》，KXCGS-14-8地块性质仍为商务兼容商业用地，容积率4.0。

短短三个月后，2025年5月8日，地块首次以住宅用地身份挂牌——用地性质调整为二类居住用地兼容商业用地（R2/B1） ，容积率从4.0降至2.5，计容建面87055㎡（其中住宅84055㎡、商业3000㎡），起拍总价16.55亿元，起拍楼面价19016元/㎡。

这次挂牌意义非凡——它是新版《住宅项目规范》实施后广州首宗涉宅用地，也是广州首次将"好房子"新模式纳入建设标准。

然而，2025年6月17日，广州公共资源交易中心公告该地块"因故终止出让"，原定于6月18日的限时竞价取消。

第三次挂牌：容积率再降，价格回调

时隔约15个月，地块于2026年9月1日再度挂牌，指标进一步优化：

容积率从2.5降至2.2、限高从150米砍到80米，意味着产品形态将从"高层塔楼"转向"小高层/板楼"，居住舒适度大幅提升。而楼面价下调约10%，则能有效降低开发商投资成本。

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地块挂牌条件

未设现房销售条件

根据官方公告，地块核心指标如下:

值得注意的是，映日路地块作为8.28新政后广州挂牌的第二宗宅地，本次出让文件依然未提及现房销售要求。在全国现房销售新政出台的背景下，广州暂时采取"软着陆"策略。

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周边市场表现

土地市场低迷，新房项目以价换量，二手买卖分歧大

表1：2022-2026年科学城板块涉宅用地供求量价格图

从土地成交来看，科学城板块近年来基本都有宅地供应，但合计成交仅2宗，土拍成交率低。

其中，2023年成交的YP-P1-4地块成交楼板价5583元/m²是因为地块出让条件需要落实元岗旧村改造的复建安置工作，元岗旧村改造成本中的20053.93 万元人民币已在YP-P1-4 地块土地出让价款中扣减，扣除配建成本后实际折算楼面地价约11887元/㎡，已经不便宜了，最后也由国资委广开控股兜底成交，至今项目仍未入市。2022年成交地块则为目前的保利锦上项目。

板块土地市场遇冷离不开新房市场的低迷和一直居高的库存。

从2025年至今科学城板块的一手住宅供求量价走势来看：

供应端：板块供应节奏呈脉冲式波动，主要集中在2025年3-7月及2026年4月，其余月份供应极少甚至断供，板块新增货量不足。

成交端：月度成交从2025年初的月均100套左右，提升至2026年月均200套左右，增长原因主要是旧盘持续以价换量清库存，如：星河湾半山、合生中央城等。成交套均面积约115㎡，套均总价约346万元，以刚改和改善型需求为主。

价格端：2025年期间板块价格相对平稳，均价基本维持在3.2-3.4万/㎡之间，转入2026年后迅速下跌，3月因个盘降价走量，板块均价出现大幅的结构性回落。2026年7-8月均价站稳在2.4-2.5万元/㎡区间，8月成交均价24796元/㎡，相比2025年峰值降幅约3成。

表2：2025-2026.8科学城板块一手住宅供求量价图

库存端：受土地市场影响，新增供应持续断档，去化周期大幅缩短。 狭义库存从2025年7月峰值的5777套（83.9万㎡），持续下降至2026年8月的4429套（68.58万㎡），去化周期从峰值64.3个月降至25.0个月，去化压力明显缓解，但依然处于高位。

表3：2025-2026.8科学城板块一手住宅库存量及去化周期

二手房市场方面，2025年1月至2026年7月，科学城板块二手房累计成交2043套、19.43万㎡，成交金额45.57亿元。月均成交约120套，其中2025年3月（163套）、2026年3月（154套）为成交高峰。成交均价从2025年初的2.6-2.8万元/㎡，回落至2026年的2.0-2.3万元/㎡，跌幅约15-20%。

表4：2025-2026.7科学城板块二手住宅成交示意图（口径：渠道）

从挂牌量来看，2026年8月科学城板块二手房挂牌3188套，挂牌量对比2025年7月峰值3276套有所回落，挂牌均价为34081元/㎡，与大约2.3万元/㎡的成交均价形成明显价差，反映出业主预期与市场实际成交价格的显著分化。

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地块优劣势总结

核心优势

① 客群支撑：产业聚集高地，高净值人群密集

科学城汇聚了黄埔区78%的上市公司、超60%的科技企业、90%的世界500强项目，高知高收入人群密集，有一定的改善住房需求。

② 产品差异化：2.2低容积率+板楼，差异化竞争

容积率2.2、限高80米（约26层），这样的指标在科学城板块较为罕见。周边在售的大壮名城容积率高达4.9，且多为塔楼设计。该地块有望打造为板楼小高层+新规户型的改善型产品。

③ 配套成熟度：地铁+商业+公园，所见即所得

地块周边配套几乎现成——地铁21号线已运营多年，云汇天地已开业，六大公园环绕，对改善型购房者具有一定的吸引力。

核心挑战

① 学位不确定性：名校对口存疑

该地块的小学学位划分尚未明确，周边的华师附属黄埔实验学校目前仅对口大壮名城和暹岗社区，地块能否纳入存在不确定性。

② 市场仍在筑底：短期去化压力存在

虽然库存去化周期已降至25个月，但实际仍处于高位，若市场复苏不及预期，去化周期可能拉长。

③周边竞争：大壮名城仍是最大对手

大壮名城·名门目前在售均价约3.5万元/㎡，产品涵盖88-143㎡三至五房，且已签约华师附属黄埔实验学校，学位确定性强。作为同板块竞品，大壮名城在学位确定性+配套成熟度+准现楼三方面具有优势。