房地产即将开启现房销售模式！开发商成本飙升，房价会上涨吗？

以后楼盘想要出售，主体结构原则上必须封顶；新的土地出让，更要优先走现房销售。过去购房者在图纸阶段就开始背按揭的日子彻底翻篇了。这意味着，开发商想要建房，必须高度依赖自有资本金和正规开发贷，靠购房者首付来“空手套白狼”的高周转模式被连根拔起。

随着融资链条被直接剪断，房企的资金压力和建房成本必然大幅飙升。随之而来的焦点疑问是：当开发商的造房成本水涨船高，最终的房价也会大幅上涨吗？我们把时间线拉长来看，房地产逻辑巨变的背后，实际上是一场深层的资金与流动性博弈。

任何资产价格的持续上涨，都需要源源不断的新资金进场。房地产市场也是相同的逻辑，资产价格越走高，后续进场的资金，既要承担更高的风险，同时需要投入的资金体量也会变得更大。

资产价格持续走高的过程中，早期进场的投资者积累了大量浮盈，价格每向上推进一步，就会有一部分获利盘选择套现离场。想要继续把价格往上拉动，就需要更多、风险承受能力更强的新增资金承接抛压。

一旦新增资金跟不上，行情就会迎来拐点。这一轮流动性见顶的信号，在全球各个市场都有所体现。

港股能够感受到流动性收缩的压力，A股同样无法置身事外。回看这起事件，当现房销售全面开启，购房者的按揭资金后置，开发商过去那种源源不断的外部流动性也就见顶了。

这就引出一个更深层的话题，中国正在经历一场长期的金融结构调整。8月的金融数据还没有发布，7月的金融数据已经公布半个月。

从7月的社融数据来看，银行贷款这类间接融资占当期社会融资规模的百分之六十；上市、增发、企业债、政府债这类直接融资占比超过百分之三十；票据、信托等其他融资方式占比仅为个位数。

过去很长一段时间，中国依靠银行贷款这种间接融资，拉动基建、房地产、制造业产能扩张，带动GDP增长。从2014年开始，政策就提出，要推动金融结构从间接融资为主，转向间接融资与直接融资并重。

美国资本市场发展历史长，央行成立时间晚，直接融资占比超过百分之八十，间接融资占比只有百分之十几。对比五年之前，国内七比二的融资结构，现在已经出现明显改变。未来大概率会进一步演化，间接融资占比继续回落，直接融资占比持续抬升。

7月金融数据当中，还有一组值得关注的信号：居民贷款规模收缩，居民存款出现下降，非银金融机构存款同步增加。高盛曾经发布报告提出，未来十年，中国会迎来几十万亿居民资产的再配置，这和国家层面金融结构转型是完全对应的。

居民贷款减少，不能简单全部归因为消费低迷。很大一部分原因来自前期高利率定期存款到期，居民选择拿出资金，提前偿还利率四到六个点的商业贷款。

全社会依靠间接融资加杠杆拉动投资、拉动GDP的模式，正在发生结构性转变。央行行长在六月份公开表态，未来贷款增量不会再维持过去的高增长。

《求是》杂志也明确提出居民资产负债表的再平衡与修复，后续一系列政策，全部围绕这一目标展开。修复居民资产负债表的负债端，第一件事就是清理高息负债，整治互联网多头借贷，化解个贷当中潜藏的风险，逻辑上和当年AMC处置银行坏账有相似之处。

当老百姓都在致力于修复负债表和降杠杆时，那些指望靠现房提价来转嫁飙升成本的开发商，显然高估了市场的真实承受力。上周出台的房地产相关通知，引发市场广泛讨论。

2021年房地产行业调整之后，预售高周转的循环被打破，烂尾楼风险暴露，政府承担起保交楼的工作。过去预售模式之下，普通购房者在买房阶段就加杠杆，间接成为房地产开发的融资方，普通消费者深度参与投资拉动GDP的循环，承担对应的融资风险。

新的政策导向，是把整个房地产链条完全推向市场化，购房者买到现房，消费者回归纯粹的消费角色，不再参与融资环节。融资、开发的全部风险，由房地产开发企业、金融机构完整承担。

这种角色拆分，只有在房地产接近底部区间的时候推出，才能够最大限度避免市场恐慌。新房供给会随之收缩，助力新房价格止跌，间接带动二手房交易回暖。

当时很多人认为只要取消预售房价就会暴涨，但现实是，现房销售反而彻底切断了购房者替开发商承担高额融资成本的链条。居民资产负债表的资产端，最大的压力来自房产价格下行带来的负向螺旋。

就算居民主动降杠杆偿还贷款，如果房产资产持续缩水，资产负债率依旧无法改善。政策的目的，就是稳住资产负债表的分母。间接融资拉动基建、地产、制造业扩张的旧循环已经走到尾声，消费者不再承担融资对象的角色，风险收益全部归属于开发链条，这和九十年代日本房地产调整走过的路径十分相似。

长期来看，能够活下来的房地产企业，会拥有更高的毛利，同时对融资能力、负债管理能力提出更高要求，国企背景房企会具备天然优势。这个整合过程，会复刻过去煤炭、钢铁行业的改革路径。

行业监管标准收紧，下行周期当中大量民营主体退出，国资完成整合，扛过周期之后主导行业发展。所以，在这场向现房销售过渡的大洗牌中，房价上行的动力已经不再由开发商单方面的造房成本说了算。

修复居民资产负债表，有两大长期目标。第一，腾出空间，改善居民消费预期，带动消费；第二，推动居民资产配置发生转移。

过去居民资产当中房产占比极高，未来金融资产占比会持续提升，向成熟经济体居民资产负债表结构靠拢。保险、公募、证券、固收理财等金融资产的配置占比，会从当前百分之十出头的水平明显抬升。

修复居民资产负债表，现实当中存在不少障碍。资产端，需要稳住房产价格，同时培育更多能够实现增值的金融资产，当前无风险利率持续走低，倒逼居民适度承担风险博取收益。

负债端，清理高息负债，推动错配负债置换，辅以贴息政策，居民也在主动提前还贷降低杠杆。甚至可以说，在现房销售的严格制度下，房地产正在褪去金融属性，购房者只会为看得见摸得着的真实产品买单。

综合来看，当下的市场可以梳理出三层核心逻辑。第一，从流动性视角解释港股打新的变化，以及小仓位做空英伟达背后的观察逻辑。

第二，中国金融结构正在发生深度调整，五大市场主体观念全面转向直接融资。第三，房地产新政、保险新规，本质上都是在推动居民资产负债表的再平衡，搭建资产配置转换的渠道，复刻过去房地产大周期的传导逻辑，只不过这一次转向直接融资。

聊完这些，还有一个绕不开的宏观问题，疫情期间全球各国大规模印钱，释放海量流动性，为什么现在流动性又走到见顶的位置，未来几年，很难再复刻疫情时期的大规模放水。1971年美元和黄金脱钩之后，全球进入信用货币时代，货币发行不再有黄金约束。

无论外部宏观环境如何演变，指望靠炒作预期来拉动房价暴涨的年代，在现房模式下已经一去不复返。央行干预危机的手段，从最开始摸着石头过河，变得越来越激进。

上一轮危机遗留的问题没有彻底出清，就遇到下一轮冲击，就会不断堆积风险。大规模印钱会带来两大必然后果，通胀抬升，以及贫富差距持续拉大，金融资产价格上涨，财富向已经持有资产的群体集中。

想要消除泛滥的流动性，需要通过危机，让一部分金融资产价值归零，凭空消灭一部分财富。但是央行已经形成路径依赖，危机苗头出现，就会立刻开启新一轮印钱。

2008年释放的流动性，还没有完成完整出清，升息周期就被外部因素打断，紧接着又遇上2020年疫情，再度释放海量流动性，市场堆积起一次半的泡沫。

这就解释了为什么除中国之外，全球普遍高通胀，美股市值远超本国GDP，全球贫富差距持续极化，社会民粹思潮抬头。如果后续泡沫破裂，理论上市场需要完成一次半的出清，下跌幅度会非常剧烈。

但是各国政府、央行很难接受这种局面，大概率会再次推出规模更大的量化宽松。如果这套循环不断重复，全球滞胀会成为长期现象。这就意味着，在告别了高杠杆、高预售的狂欢后，房地产市场正被迫适应一个完全由真实购买力主导的新常态。

回到最开始的核心问题：开发商成本飙升了，未来的房价到底会不会随之大涨？答案十分明确：不会出现普涨。以往二十年的房价是金融品，驱动力在于杠杆和预期；而此后的房价将彻底回归消费品，定价权交给了供需与真实的购买能力。

新政下40年房贷的首要意义，是为普通人的现金流松绑，绝非给开发商随意提价的底气。

在现房销售时代，市场注定会走向极度撕裂：核心地段、品质过硬的现房，会因为“所见即所得”的确定性而价格企稳甚至温和爬升；但对于那些地段偏远、配套匮乏的项目，开发商哪怕成本再高，强行涨价也只会陷入越涨越卖不掉的死胡同，最终只能选择降价求生。

靠拿地、预售、不断滚规模来敛财的旧时代，至此彻底翻篇。