招商蛇口60亿豪赌杭州地王：逆势抄底还是火中取栗？

60亿、243轮、溢价79%：招商蛇口在杭州滨江抢下"三冠王"地王，这笔账到底怎么算？

一家房企，辛辛苦苦干一年，净利润7.04亿元。

转头在一场土拍上，一口气掏出60.94亿元买地。

这不是段子，是2026年6月26日发生在杭州的真实一幕。

先看看这块地是怎么抢下来的。

6月26日，杭州6月第四场土拍，一共就两宗涉宅地。

主角是滨江区永久河单元C-R21/R22-60地块，编号杭政储出[2026]45号。

位置相当硬：江南大道沿线，往北300米是浙江大学医学院附属儿童医院滨江院区，往东约500米是滨江宝龙城，地铁6号线建业路站、诚业路站都在500米左右，周边一圈是大华、诺基亚这类高新技术企业。

地块前身是工业用地，去年4月"工转住"，今年2月又调过一次指标。

出让面积50234平方米，容积率2.35，可建面积约11.81万平方米。这是2026年上半年杭州十区里，唯一一宗可建面积超过10万平方米的大型宅地。

起拍价34.04亿元，起拍楼面价28809元/平方米。

挂牌阶段就已经有5轮报价。

正式开拍后，12家品牌房企轮番上阵：滨江、绿城、保利发展、建发、建杭、招商、越秀、荣安、中天和海威联合体、中海、华润都在其中。

整整三个小时，243轮举牌。

最终招商蛇口拿下，成交总价60.94亿元（609374万元），成交楼面价51577元/平方米，溢价率79.03%。

一口气刷新三项纪录：2026年上半年杭州涉宅地成交总价最高、成交单价最高、溢价率最高。

换句话说，相比起拍价，多掏了差不多27个亿。

再算算这笔账有多咬手。

51577元/平方米的楼面价，光土地这一项成本就破了5万。

后面还有建安成本、融资成本、营销费用、管理费和各项税费。

有业内按这个口径粗略测算，项目要卖到8万元/平方米以上，才谈得上覆盖成本：需要说明，这只是行业测算口径，不是最终定价。

那周边是什么行情？

这块地所在的永久河单元，上一次出让宅地要追溯到2023年5月，国泰世纪摇号竞得D-R21/R22-15地块，楼面价33547元/平方米，后来联合滨江做了平晖府，当时新房限价4.6万元/平方米。

也就是说，三年断供，板块内目前没有新房在售。

至于周边二手住宅的具体成交价，不同平台口径差异较大，暂无公开准确信息可以统一引用。

能确定的是一组地价坐标：杭州放开新房限价之后，滨江区楼面价站上4万元/平方米的宅地一共就那么几宗：望天际77409元/平方米（2025年3月25日，滨江）、永久河地块51577元/平方米（2026年6月26日，招商）、万潮玖序44673元/平方米（2024年末，中海）、锦川源42989元/平方米（2025年2月，滨江）、华润襄七房项目41108元/平方米（2026年4月8日）。

永久河这宗，排在滨江第二贵。

它还不是孤例。今年4月8日，直线距离约1.5公里的襄七房地块，华润置地经过127轮竞价、溢价率46.83%拿下，总价39.51亿元：那是上半年杭州总价第二高的宅地。

不到三个月，纪录被抬高了21个亿。

钱从哪来，这是个真问题。

招商蛇口2025年年报的数据摆在那里：营业收入1547.27亿元，同比下降13.53%；净利润7.04亿元，同比下降83.2%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。

净利率0.45%，毛利率13.76%。

期末货币资金861.27亿元，同比减少14.2%。总有息负债2424亿元，同比增长8.9%，其中一年内到期的有息负债560亿元。

三道红线仍在绿档，综合资金成本2.74%，比年初降了25个基点。

利润为什么掉成这样？公司自己归结为三条：一是行业量价齐跌；二是计提减值损失44.1亿元；三是成本法记账的投资性房地产折旧37亿元。

减值里最扎眼的是存货跌价准备，2025年一年就计提了32.69亿元，累计已经78.54亿元，占存货账面余额的2.12%。

翻翻明细，这些亏损大多来自早年拿的高价地：重庆招商渝天府一个项目计提8.79亿元，这块地是2021年拿的，当时溢价率约130%；厦门湾湖臻境计提4.33亿元。

而2025年这一年，招商蛇口拿了43宗地，总地价938亿元，同比接近翻倍。

在这样的背景下，60.94亿一次性砸进杭州滨江，压力可想而知。

从上市公司6月的购地简报看，杭州市滨江区永久河单元这个项目的权益比例标注为100%。至于是否与外部房企开展合作开发、采用何种资金安排，暂无公开准确信息可以佐证。

同场土拍还有另一笔账：建发以12.82亿元竞得余杭未来科技城单元YH090902-07地块，楼面价31991元/平方米，溢价率23.04%。而这已是建发三天内第二次出手：6月23日，它刚拿下隔壁的05地块，楼面价23314元/平方米，溢价率33%。

明知贵，为什么还非拿不可？

第一个原因，是地实在太少。

永久河单元上一次供地是2023年5月，三年断供。滨江区今年一共就出让了两宗涉宅地，这是第二宗。

对于一家想在杭州核心区立住脚的房企来说，这种机会错过一次，可能又要等三年。

第二个原因，是杭州市场对招商蛇口的权重。

2025年，招商蛇口在杭州的全口径销售额约169亿元，在集团各个城市里排第三，仅次于上海和北京。这是公开报道中提及的数据。

可拿地这件事，不进则退。核心区没有货，两三年后销售排位就会往下掉。

第三个原因，藏在整座城市的土地数据里。

2026年上半年，杭州十区一共成交34宗涉宅地，总金额481亿元，平均溢价率36.0%。

对比2025年同期的68宗、1160亿元，宗数降了约50%，金额降了约59%。中指研究院华东大区常务副总经理高院生把这归因于"精准供地"策略：供应在缩量，质量在提。

34宗地里，底价成交的只有10宗，溢价率超过20%的有15宗。

溢价率前三名：省儿保南地块79.03%（招商）、湘北地块69.34%（国丰）、九堡地块61.51%（绿城）。

而临安、康桥、乔司、崇贤这些板块的不少地块，多以底价成交。

最典型的是6月30日上半年收官战：乔司单元一宗地，仅一家参拍、一轮出价，被杭州嘉溢置业以底价4.05亿元拿下，楼面价11000元/平方米；崇贤新城陆家桥C-8地块同样一轮出价，世宏以底价4.44亿元竞得，楼面价7500元/平方米。

同一天，萧山湘北地块经过75轮竞价，被浙江国丰以13.68亿元抢走，楼面价33868元/平方米，溢价率69.34%。

一边抢破头，一边没人要。

高院生的判断是，房企有限的资金正高度集中在去化确定性强、安全边际高的核心资产上。

这话翻成大白话就是：没人敢乱花钱了，只敢买最稳的那块。

至于项目背后是否还存在区域公司层面的其他考量，比如相关人事变动等，目前暂无公开准确信息可以佐证。

还有一个绕不开的背景：高价地的后遗症，招商蛇口自己正在扛着。

2025年计提的32.69亿元存货跌价准备里，源头指向的是2020年到2022年间获取的核心城市高价地。

当年那些地块，拿地时溢价率动辄上百，市场一掉头，售价压不住成本，就只能计提减值，直接吃掉利润。

重庆渝天府那宗地，2021年拿，溢价率约130%，2025年一年计提8.79亿元。

这就是前一轮"高溢价拿地"留下的账单。

如今，招商蛇口在杭州滨江，用79.03%的溢价率，又写下一张新单子。

这块地要配建一所9班幼儿园，容积率2.35，限高80米。

它能做成什么样的产品，能不能撑起相应的售价，要看后面的规划公示和市场给出的答案。