181座吾悦广场落地后，新城控股完成关键转身？

除了盘活存量资产，新城也在把自身积累的商业运营能力对外输出。新城建管业务稳步推进，代建、商业托管规模持续扩大，将多年打磨的招商、运营、数字化管理体系，转化为第三方管理服务收入。

出品|中访网

审核|李晓燕

当房地产行业告别高速扩张的时代，不少房企在周期震荡中艰难求生，新城控股却交出一份特殊的半年答卷。2026年上半年，一组标志性的数据打破了大众对这家房企的固有印象：商业运营总收入规模首度超过住宅合同销售额，商业板块成为集团利润的绝对支柱。181座已开业吾悦广场，不再仅仅是穿越行业寒冬的“压舱石”，更成为企业重构商业模式的核心底盘。这家曾经以住宅开发为核心的企业，正在一步步向着商业资产管理的方向完成转身。

回溯新城的发展轨迹，过去“商业+住宅”双轮驱动，住宅开发承担规模增长重任，吾悦广场更多起到稳定现金流、对冲地产周期波动的防守作用。但行业环境剧变之后，两条业务曲线发生了此消彼长。住宅销售规模持续收缩，今年全年销售目标仅120亿元，对比巅峰时期两千七百多亿的销售规模，已经是量级上的巨大变化。开发业务的定位也随之改写，不再追求扩张，核心任务转向保交付、消化存量库存、回笼现金。

与之形成对比的是吾悦广场的稳健表现。全国147座城市布局，181座商场开门营业，整体出租率维持在98.32%的高位，在消费市场竞争加剧的背景下，这份运营水平在行业内十分难得。上半年商场累计客流突破10亿人次，会员规模持续扩张，全国连锁的商业网络带来了品牌议价、业态迭代、成本分摊的规模红利。

更关键的变化体现在利润表上。尽管会计口径的营业收入依旧是开发业务占比更高，但盈利贡献已经彻底颠倒。商业物业出租管理业务毛利率高达71.15%，贡献了集团近八成的毛利。百亿级的住宅开发收入带来的毛利，远不及规模更小的商业板块。稳定的租金现金流，能够覆盖集团大额的利息支出，经营现金流连续多年保持净流入，公开市场债务零违约，在民营房企群体中实属不易。

商业资产的价值，不只是租金收益。在存量时代，成熟商业物业是打通资本市场的重要抓手。新城正在搭建多层次REITs体系，公募REITs、机构间REITs、Pre‑REIT平台各司其职，尝试把沉淀的商场资产转化为可盘活的流动性。借助不动产证券化工具，把成熟物业的价值释放出来，实现投资、运营、退出、再投资的资本循环，摆脱过去高度依赖重资产拿地扩张的旧模式。

除了盘活存量资产，新城也在把自身积累的商业运营能力对外输出。新城建管业务稳步推进，代建、商业托管规模持续扩大，将多年打磨的招商、运营、数字化管理体系，转化为第三方管理服务收入。未来新增商场拓展，也会更多采用委托管理的轻资产模式，减少自有资本的消耗。

从地产开发商转向商业资产管理商，是新城的长远蓝图。开发业务逐步缩表出清，商业运营稳住利润基本盘，建管与资产证券化开辟新增长曲线，这套组合拳契合国内消费升级的政策导向。“十五五”扩大消费规划鼓励线下消费场景建设，购物中心作为消费载体，迎来政策层面的发展机遇，优质商管企业拥有更大的施展空间。

当然，转型之路并非坦途，挑战依旧客观存在。首先，商业板块增长并不迅猛，上半年商业运营收入仅小幅增长2.42%，距离成为高速增长的增长极仍有距离。不同区域项目表现分化，部分区域商场面临同业竞争冲击，改造调整阶段会带来短期租金损失，同店租金提升还需要时间验证。

其次，开发板块遗留包袱依然沉重，三百多亿工程应付款没有明确现金偿付方案，需要依靠资产抵债、账期拉长甚至项目层面处置化解。尽管集团做了商业与开发业务分账管理，但法律层面并未实现完全隔离，极端情况下，商业板块现金流仍有可能需要为开发板块提供流动性支持。

再者，多层次REITs、境内信用债修复均属于待落地事项，能否按照预期进度推进，会直接影响企业融资空间。REITs综合融资成本并不低，资产盘活的实际效果，取决于项目的持续运营质量，一旦商场经营出现波动，会直接影响资产估值与融资能力。

站在181座吾悦广场的节点，新城控股已经完成商业模式的结构性切换。它没有简单抛弃地产开发，而是把开发业务限定在消化存量的范畴，把发展重心交给商业运营。商业资产撑起了利润与信用的基本盘，但要真正完成从“压舱石”到“增长极”的跨越，还需要持续验证运营能力、打通资本循环、稳妥化解历史遗留问题。

未来两到三年，将是新城转型的关键窗口期。市场看待这家企业的视角，也正在发生改变：不再单纯用房企的销售规模、土地储备来评判，而是更多关注租金稳定性、经营性现金流、资产回报率与管理输出能力。能否把庞大的吾悦广场网络，转化为可持续的资产管理价值，将决定这家企业接下来能走多远。