香港
香港未来10年最容易被低估的一波红利
六十二万港漂都在这儿
香港最近有几组数字，可以放在一起聊聊。
过去一年，香港出生人口只有29,700人。
但另一边，大学里，外来的年轻人却越来越多。
今年科大秋季学期已有超过5000名研究生完成注册，其中约4700名是非本地生。
更夸张的是申请人数：一个秋季，科大就收到了超过5.3万份研究生申请。
这还不是科大一间学校的偶然现象。
从2026/27学年开始，香港资助专上院校非本地生自费就学人数上限，已经从相当于本地学额的40%进一步放宽到50%。
世邦魏理仕最新预测，到2035年，香港高等教育学生总需求可能增加约15万人。
与此对应的，是大学不够床位。尽管大学、酒店都在努力扩张、改造，但预测到2035年，香港仍将有有7万个学生宿位缺口。
看看最近开学季，香港的租房市场已经火了几个月。
据说从五月开始，家长就来抢房子了。
01｜整租70万全款拿下
今年香港学生租房市场已经出现了很多很夸张的案例。
一名内地博士生在大围柏傲庄租了一套两房，直接拿出接近70万港元。
一次付清两年租金。
沙田也有内地学生以每月2万元租下两房，一整年租金一次付清。
因为没有被认可的香港收入证明，年付已经成为了学生在香港租房的规则。
这也是学生租客越来越受房东欢迎的原因。
普通上班族看房，还在算押二付一、每个月现金流够不够；
不少来港读一年制硕士的家庭，住宿费早就跟学费一起准备好了。
02｜更离谱的，是128呎租出了豪宅价
最近屯门还有一套房，菁雋，一个只有128呎的开放式单位，相当于10平左右。
内地学生月租：
9400港元。
全年11.28万，也是一次付清。
算算呎租，73.4港元。
创下屯门区新高，甚至超过同期西半山部分豪宅……
这套房子，房东今年5月才以208万买入，3个月后租出去，按成交租金计算，粗租金回报达到约：
5.4厘。
以前香港人看到128呎，第一反应可能是：这也能住？
现在投资者看到的可能变成：这也能租9400？
学生，正在改变一些小户型的价值算法。
03｜后面还有7万张床需求
现在连政府和地产商都开始认真准备了。
世邦魏理仕预计，如果香港继续按现在的速度扩大高等教育规模，到2035年，除了约15万新增学生需求，还会带来超过7万个新增学生宿位需求。
而宿舍显然不会一夜之间长出来。
所以政府已经推出“城中学舍计划”，让商业大厦、酒店更容易改成学生宿舍；2025年《施政报告》甚至进一步放宽到旧商厦拆掉重建学生宿舍，也可以享受相关便利。
这就不再只是教育新闻了。
它开始变成房地产新闻。
04｜现在，香港的钱已经进场了
最近观塘鸿图道90号一批物业正在放售。
有什么特别？
它已经获批政府“城中学舍”资质，可以改作学生宿舍。
意向价大约2.2亿港元。
今年第二季度开始，越来越多投资者开始寻找商业物业和全幢住宅，目的就是：
改学生宿舍。
这可能是现在香港的一个机会点。
学生住宿，正在慢慢变成香港一种新的地产资产。
05｜普通人是不是应该去大学旁边买套房？
看到这里，很多人的思路可能已经从：
“以后租房是不是又要贵？”
变成：
“那我是不是应该买一套租给学生？”
这个账确实值得一算。
还是拿刚才屯门菁雋那个真实成交做最简单的例子：
买入价：208万
月租：9400
年租金：11.28万
粗租金回报：约5.4%
如果假设做七成按揭，首付大约是62万，贷款约146万。
假设30年期、按揭利率大约3厘左右，月供粗略是6000多港元。
表面上看：
6000多月供，9400租金。
每个月净赚3000块。
当然，还有管理费、差饷地租、维修、税费，买入时还有印花税、律师费；利率会变，房子也可能空置。
但至少5.4厘这个真实成交，有点意思。毕竟大范围来看，香港租售汇报也就1-2厘。
那么港大附近的西营盘、石塘咀；中大附近的沙田、大围；理大附近的红磡、黄埔；科大附近的坑口、将军澳……
这些地方小户型机会有可能更多。
如果大家感兴趣，我们下一篇把香港几所大学周边的房子做成一张 “大学生房投资地图” 。
06｜但房子，可能还只是开始
其实15万新增学生需求背后，远远不止住宿。
一个第一次来香港生活的学生，要解决多少事情？
租房、家具、搬家、清洁、电话卡、银行账户、保险、吃饭、社交、实习、求职……
爸妈来看孩子，还要住酒店、吃饭、购物。
毕业以后如果留下工作，又会从“学生消费”继续变成“年轻白领消费”。
所以香港现在的方向，还是很明确的。
本地出生人口正在下降，那么就把年轻人从外面吸引进来。
2024/25学年，香港全日制非本地学生已经达到约7.9万人，接近四年前的两倍。
现在大学继续扩招，政府继续推“留学香港”，住宿也开始跟上。
所以未来几年可能根本不只是学生公寓这一套逻辑，还有围绕这批年轻人的一整套生意。
香港一年出生不到3万人。
科大一个秋季，却来了约4700名非本地研究生。
未来十年，高等教育学生需求可能再增加约15万人，还需要超过7万个新增宿位。
把这些数字连起来：
香港缺年轻人，但未必会缺年轻人的生意。
有人赚学费。
有人赚房租。
有人把旧办公室改成宿舍。
接下来，也一定会有人开始赚他们的吃饭、搬家、求职和生活服务。
所以“未来多15万大学生”，我们要思考：
未来十年，这15万人的钱，最后会流到哪里？
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