“少数派”龙湖：8月继续如期偿债 经营性收入扛大旗

观点网 白露刚过，盛夏收尾。

9月7日，龙湖集团如约在公告栏挂出八月份的未经审核营运数据，一张薄薄的信披文件，依旧是雷打不动的每月一更，多数月份波澜不惊，却总在最难的年景里，透出最多的信息。

这个8月，最值得留意的变化，不在销售那一栏，而在另一栏：销售仍在缩、收入仍在涨、债务仍在还，三件事拧在一起，指向同一个命题——在这个行业里，一家房企真正的安全，究竟是什么？

先看两组并置的数字。今年1至8月，龙湖累计总合同销售金额208.4亿元、合同销售面积223.9万平方米，同比下滑约54%；而同期运营及服务业务不含税收入约181.8亿元，其中运营收入97.3亿元、服务收入84.5亿元，较上年同期的176.9亿元增长约2.8%。

把这两行放在一起看：181.8亿元对208.4亿元，运营及服务收入与合同销售额的比值已走到约87%。换句话说，这条曾被称作“第二曲线”的业务线，事实上已与卖房主业比肩而立。

运营与服务扛大旗

细看181.8亿元的构成，会发现它是两条腿走路：一条重，一条轻。

运营收入的97.3亿元，来自一座座开门的商场与一间间亮灯的公寓。商业与长租公寓是重资产，更是“慢钱”：租金按月入账，人流来了就不容易走，只要出租率在，现金流就在。

上半年中报显示，龙湖在营商场96座、出租率97.4%，租金收入同比增长8.7%。楼搬不走、铺拆不掉，每一平方米租金日积月累，便成为穿越周期的底气——行情好时它是锦上添花，行情差时，它就是雪中送炭的那一炉炭。

服务收入的84.5亿元，则是另一副面孔。物业、代建这类轻资产业务几乎不占用资本开支，靠的是把服务能力与专业判断卖成现金流，成本轻、弹性大，抗周期的韧性更强。

运营与服务合在一起，2026年上半年录得137亿元收入、同比增长3.2%，占总营收比重约34.4%，创下历史新高——这是8月28日中报业绩会上披露的数字。占比突破三成是个分水岭式的信号：这家公司正把收入的锚，从“卖房”悄悄挪向“经营”，后者每增长一分，报表的稳定性便厚一分。

公告的另一半数字，仍需直面。

8月单月，龙湖合同销售金额22.0亿元、销售面积25万平方米，其中归属股东权益金额15.0亿元、权益面积17.4万平方米；而2025年8月单月为47.3亿元，2025年1至8月累计达457.4亿元。单月不足去年同期一半，龙湖没有粉饰。

缩量背后亦有主动的成分，管理层把开发航道的任务定调为“攻坚存货去化、聚焦高质量回款”，不恋战、不抢规模，把每一套成交都折算成实在的回款。行业退潮期里，少卖一套房、多收回来一笔钱，本就是另一种进取；在流速与利润难以兼得的时候先保现金流，是经历过周期的房企才有的自觉。

与销售节奏呼应的，是土地端的克制——8月份，龙湖集团虽有现身土拍市场，但并未激进抢地，毕竟“量入为出、优中选优、以销定投”是其清晰的投资原则。

2026年上半年，龙湖只在青岛、无锡、大连、兰州等城市获取4宗地块，且全部为100%权益，新增土储总建面33.7万平方米、权益地价14亿元。

截至2026年6月末，龙湖土储总建面2011万平方米、权益面积1605万平方米，一二线城市占比约七成。即便按今年上半年每月不足一宗的速度补仓，龙湖依然守着两千余万平方米的盘子。

少拿地、多还债、保现金，环环相扣——这盘账翻到下一页，便是债务兑付。

如期偿债的少数派

8月11日，龙湖把“21龙湖06”的本金9.92亿元、利息0.37亿元如期兑付，合计约10.29亿元。对习惯了违约消息的市场而言，“如期”二字或许平淡，但对龙湖来说，这已是今年以来守住的又一程。

兑付完成那一刻，龙湖2026年内到期的境内信用债全部偿清，账面上仅剩2027年1月到期的8亿元——从此刻到明年开春，这家公司的境内信用债到期表上，几乎只剩一个句点。

把时间轴拉回今年年初，这一程走得并不轻松：从“21龙湖02”约10.38亿元，到“16龙湖04”等约1.72亿元，再到“21龙湖04”约15.54亿元，直至8月的“21龙湖06”约10.29亿元，龙湖年内已如期兑付累计超过35亿元，“零违约、零逾期、零展期”的纪录被其一格格守了下来。

另据9月4日知情人士透露，龙湖向债券持有人表示，已准备好足够资金，用于偿还9月稍晚到期的一笔13亿元的银行贷款，并预计有能力偿付明年到期的一只美元债。

该知情人士称，龙湖计划在明年3月前备妥资金，用于偿还明年4月到期、本金2.5亿美元的美元债。偿债资金将主要来自经营现金流以及新增境内贷款。

信用是金融市场的通货，却只能靠一次次如约到账来充值——龙湖这两年反复在做的事，说到底就是这一件。在民营房企批量违约、化债艰难的2026年，如期履约属于不折不扣的少数派。

凭什么是它？答案藏在资产负债表里。截至2026年6月末，龙湖综合借贷1471.2亿元，较2025年末再降56.9亿元；净负债率52.0%；平均融资成本3.36%，在民营房企阵营里已属较低水平；自2022年年中以来，有息负债累计压降近600亿元；至2025年末，更已连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。

一边是杠杆逐年变轻，一边是现金流连续为正，两者互为因果：能还钱，是因为手里有经营性的活水；债务一天天减少，又让公司有余力把资源继续投向运营与服务。年内境内信用债清零之后，市场给出四个字的解读：轻装上阵。

而“轻装上阵”的前提，是手里始终有活水。这活水从何而来？正是开篇那条与销售额并肩的经营性收入曲线——商场在收租，公寓在收租，物业与代建在收管理费。大退潮里，一家房企还能不能从容，终究要看它有没有不靠行情也能生钱的能力。

运营的盘子没有停在8月。在8月28日的业绩会上，管理层给出明确时间表：下半年将新开6座商场，其中5座为重资产、1座为轻资产；截至6月末，龙湖在手商业项目共132座，已开业96座、待开业36座，收入的增量空间依然清晰。

落到最近的日程上，第一站就在9月。

据公开报道，长沙开福天街招商率已达90%，预计9月正式开业；这座约12万平方米的项目将引入300余个品牌，其中约半数系城市或区域首店，盒马鲜生、横店纷腾影城、西西弗书店等已确认入驻。

此后，成都驿都天街、杭州云城天街等项目的开业筹备亦在推进，计划年内陆续亮相。新商场一座接一座开门，运营收入的基数便随之抬高——在销售收缩的年份里，这正是龙湖最不依赖行情的增量。

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