天津
现在天津的一二手房价差已超2倍。
很多买房人担心，新房交付后成为二手房，会不会一下子贬值。
小编刚好调查一下，2024年后市内六区交付的小区，是不是交付即破发。
（注：对比中不考虑成交税费）
先来看市区已交付且新房全部售罄的小区。
像铂悦融御、旭辉铂悦公望、绿城凤起悦鸣等高端楼盘，二手房成交量很低。
特别是绿城凤起悦鸣，连挂牌房源都没有。
旭辉铂悦公望是前几年的豪宅代表之一，从开盘的6万/平米，到清盘时期的5.3万/平米，现在的二手房均价4.5万/平米，最大降幅25%。
河东大华清水湾二期，106平米清盘时卖到260万，现在二手房同户型成交，还贵了15万。
万欣城荷园，新房85平米总价250万上下，现在二手房成交价还不到170万。
从3万/平米的均价，直接降到现在不到2万/平米。
龙湖砚熙台是纯洋房社区。
从开盘到现在的二手成交价，跌幅17%。
还有很多小区已交付，且新房还在售。
招商江山玺二手房最新成交的精装143平米，总价443万。
新房毛坯143平米总价还要489万起步。
二手房成交价比新房毛坯143平米还合适。
但这套属于业主急售，低于市场价格了。
中海峰境南开的125平米高层，新房卖到600万左右。
二手成交价直接立减65万。
还有新梅江的中海时光之镜，精装小高层的产品。
今年二手房成交最便宜的单价只有2.9万。
现在总体均价3.25万/平米，降幅28%。
中交融成2021年首开，首开均价3.7万/平米，现在二手房成交价2.7万/平米。
同时，现房工抵特惠均价2.5万/平米。
中交春映海河，也是交付后不扛价的典型。
从3.7万/平米的开盘价，降到现在的2.65万/平米。
不到320万，买118平米的精装小高层，性价比可以。
中交春映海河实景图
工大板块就像个卷王，产品不断迭代。
上实仰山，是被背刺的典型楼盘。
当年开盘时意气风发，现在二手房只剩尴尬。
唯一的二手房成交，单价只有2万8。
没办法，新盘对手太强大。
不过，极少数小区二手房价格很有韧性。
比如中车中环学府一期，最新的二手房成交价接近1.9万的单价。
而7月新房签约均价2万/平米。
差距微乎其微。
原因不难理解，它是板块唯一的次新房，还能上对口的九年一贯制学校。
有类似需求的，只能买它。
还有龙湖青云阙，当年首开4.2万/平米，很快就清盘了。
从现有的二手房成交数据看，均价在3.6-3.8万/之间。
龙湖青云阙实景图
新房二手房价差也算合理。
从调查的结果看，市场上多数次新房，二手房成交价低于新房价格。
原因有三点：
1.产品迭代加速。
这些次新房，正好处于4.0产品爆发的前夜。
典型的“45°楼盘”，产品力与最新一代确实无法抗衡。
尤其是得房率，只能靠房价补齐。
2.所在板块新房供应大。
比如河西三片，新房供应超过10个，二手房更多。
但需求跟不上，二手房只有价格能搏一搏，不降价基本卖不出。
3.业主心态分化。
二手房的买卖，跟业主心态有强关联。
有些房东预期很差，知道自己房子的产品力已经被“甩下车”，想赶紧出手及时止损。
愿意割肉卖房，也会拉低小区二手房价格。
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注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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