天津
万科退出中山翠亨新区马鞍岛“湾中新城”已基本落地：2026年8月30日签股权转让、9月4日深圳控股公告完成债务抵销，万科系（中山市万业）不再持有项目公司“中山市深业万胜”任何股权，也不再做开发建设服务方，项目由深业系全资/绝对控股接盘。
一、项目是什么
• 位置：中山翠亨新区马鞍岛东五围/口岸片区，紧邻深中通道出口、中山客运口岸。
• 主体：2021年8月成立“中山市深业万胜投资有限公司”，最初万科、深业各50%。
• 体量：两宗连片地约175万㎡用地、约1003亩、计容约155万㎡；拿地总价101.7亿元，创中山土拍纪录。
• 业态：住宅（万滨前湾花园等组团）+“未来之门”双塔地标+会展中心+滨水商业+客运码头+学校，商业部分后改名“湾中上城”。
二、万科退出时间线
• 2022年6月：万科持股主体由合肥万科瑞翔换为中山市万业，仍50%。
• 2025年12月：深业集团直接进场持14.83%，万科系降至35.17%，深业合计超50%控股。
• 2026年4月：万科系再降至20.17%，并把这20.17%全部质押给深业；深业合计约79.83%。
• 2026年6月：法人由万科系陈伟换为深业系陈波；营销/工程/商管移交，“万科深业·湾中新城”商业线改“湾中上城”，去除万科品牌。
• 2026年8月30日：深业集团、中山万科、中山市万业签协议，收购剩余35.17%（注：此处“剩余”指2025年12月后万科系所持；4月曾降至20.17%并有质押，8月协议口径按待售35.17%股权推进，最终以公告交割为准）。
• 2026年9月4日：深业万胜用商业/办公物业产权抵偿1.1318亿元股权转让款，同时冲抵项目公司欠深业集团的等额股东贷款；开发建设服务协议终止，万科彻底出表、出操盘。
结算不是现金为主：5月已用商业/办公物业付意向款约3035.85万元，9月再用物业抵约1.1318亿元，属于“以房换股+债务对冲”。
三、为什么退
• 成本与售价倒挂：101.7亿地价+码头/双塔/会展/学校等公建重投入；南都走访称临海巅峰约3万/㎡，2026年住宅报价约1.6万/㎡，按综合成本算承压。
• 万科整体瘦身：2023—2025年万科在中山公开拿地为0，重心回核心城市、处置非核心合作股；应收账款从项目公司层面大幅清理，但部分通过物业/债务抵偿而非现金。
• 深业接棒更顺：深圳国资、财务稳健，适合扛长周期口岸/地标综合体；马鞍岛也从“地产造城”转向“科创+口岸运营”。
四、对业主/买房人意味着什么
• 股权层面：以后是深业项目，不是万科操盘；已售房源的合同主体、交付义务仍在项目公司，不因换股东自动免责。
• 品牌与售后：万科物业/万科装修承诺要看原合同写谁；若改为深业体系物业或商管，以新签协议、政府备案为准。
• 配套进度：“未来之门”双塔、会展、部分商业因地标投入大、去化放缓，可能比原节点慢；已建成小学、住宅组团、湾中上城商业由深业继续推。
• 维权要点：核对购房合同交付时间、公建配套条款、是否写入规划条件；若开发商延期，按合同+翠亨新区住建/预售资金监管渠道沟通，不因为“万科退出”就默认烂尾，但也不能默认按原万科宣传兑现。
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