四川
◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）
“8·28”房地产新政出台至今，房地产圈一度陷入空前焦虑，尤其是面对预售制向现房销售制过渡与转归，直接冲击房企资金链。
不过，监管层早就想到了这一点。作为此次新政的配套部分，证监会明确发文“支持房企的合理融资需求”，尤其是加快并购重组、发债等审核效率。
刚刚，“头部房企”的保利发展率先打响了此次“8·28”新政后进行规模融资的第一枪，给其他房企传递了一个明确信号。
据公告披露，保利发展拟定向发行50亿元可转债，所募资金将投资于上海、杭州、广州和佛山等城市的9个房地产开发项，日前已拿到证监会批文。
其特别强调说，此次发行聚焦主业、理性融资、融资规模合理。
另据悉，保利发展去年5月已发行了85亿元可转债，存续期限6年，投向了上海、北京、广州、佛山、大连、成都等15个房地产项目，截止今年6月底已实际使用51.28亿元，该次可转债专户账上尚有33.5亿元未使用。
从上表可以看出，保利发展前次可转债募投的15个开发项目尚在建设期，明年起陆续建成交付，目前只有上海、北京和大连等个别项目已产生了收益。
据披露，保利定转（即85亿元可转债）转股期为2025年11月21日至2031年5月15日，初始转股价16.09元/股，最新有效转股价15.89元/股，截至今年6月底无人愿意转股，因其当前股价才5块多。
截至今年6月底，保利发展并表项下有息负债余额3325亿元，较去年底减少86亿元，其中短期借款46.3亿元，一年内到期非流动负债650.86亿元，综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
其中，今年上半年新增81亿元公司债融资且享受了央企超低利率融资优势，比如最低利率3年期1.85%、5年期2.2%，创公司债利率新低，新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%。
来源：地产密探图库
该期末，保利发展并表货币资金1338.14亿元，其中受限资金35.24亿元，而母公司货币资金133.18亿元，也就是说，大量资金压在子公司手上，无短期借款，一年内到期非流动负债150.7亿元，说明母公司短期偿债仍有压力。
今年上半年，保利发展销售签约金额1351.06亿元，位列行业第一，但同比下滑6.93%，销售权益比率84%，实现回笼资金1110亿元，同时新增拓展项目21 个，拓展计容面积166万方，拿地耗资384亿元（去年同期：509亿元）且超94%投在了一二线城市，尤其是投向前五大城市（北上广深杭）占82%。
在经营性现金流上，今年上半年保利发展实现净流入245.5亿元，同比增幅53.28%，说明在销售额下滑之下，减少拿地等资本性支出换来了经营现金流改善。
日前，保利发展曾披露了2026年中期业绩，该期内实现营收1028.6亿元，同比下降11.98%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。作为如今“地产头部之王”，保利发展也未能扛住业绩大幅下滑承压。
如今“8·28”新政后，事关房企资金链及结算周期与业绩兑现的房地产销售将加快向现房销售制度过渡。据大摩测算，现房销售严格执行下，开发商项目IRR（内部收益率）可能从约22%降至4%-5%，跌幅近18个百分点，开发商平均合同销售额在未来三年分别下滑11%、17%和35%，对应复合降速24%。
“真正的压力可能会体现在2027年及以后。”大摩指出，土储比较薄弱，近两年拿地相对少的开发商，未来销售额下降幅度可能会更大。特别是部分开发商在这两年销售表现比较好，之后的基数和货值压力会更加明显。
就保利发展来说，胜在背靠央企的融资优势和财务稳健，还有就是土储规模雄厚，近两年在一二线血拼加码。但这两年销售跌幅小导致基数大，存货余额达到6305亿元，尚处在高位。
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