未来哪些房子更保值？这个因素最重要

随着天气转凉，来办公室面聊的客户多了起来，很多人问到怎么看十五五空间规划（《一句话读懂《上海市国土空间近期实施规划（2026-2030年）》）

大家关心的是房产保值

有人问中外环重点地区北上海很多，是不是北外环要崛起，现在是抄底好时机吗？

也有人看好徐家汇，说规划中徐家汇、南京路一个高度，是不是拉高附近地价？

还有人说杨浦重新回到规划中心，复兴岛、环同济、环复旦三片区重点开发，是不是杨浦的新房值得买了？

在给大家讲具体区域之前，都会反复强调一句话：

大虹桥、临港楼市惨案后，再跟着规划买房就显得很好笑

规划的目的是“做好土地保障和项目储备，引导城市近期建设有序推进”，不是让你炒房的

房住不炒是国策，你忘了吗

《上海市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》很及时，补充了2035规划，结合发展现状对之前方向做了调整

对于上海而言非常有意义

但是规划越好越保值的时代过去了

“规划”两个字笔画没变，但是对楼市而言的意义完全变了

再拿过去的经验指导未来，只能在楼市继续交学费

之前的房产开发，言必称规划

随便一个售楼处，销售都会拿着激光笔激情澎湃的讲规划

大家也信，之前不信的那批人被教育的服服帖帖

开发浦东时很多人不信，宁要浦西一张床，不要浦东一套房

浦东一飞冲天，那些错过陆家嘴、错过联洋、错过张江的人非常后悔

莘庄崛起、前滩崛起，由不得你不信

大家都相信了，事情就要反方向发展，因为时代变了

改革开放初期一穷二白，大量外资等着进来，大量新鲜事物等待爆发，金手指肯定灵

金手指指向虹桥经济技术开发区、古北，外国人全部集中过去，古北就让你高不可攀

金手指指向陆家嘴，外资银行必须在那里设总部，浦西的金融底子也都搬过去

金手指指向张江，外资类的研发企业集中过去

那个时代水流大，水龙头接到哪水就流到哪

错过水龙头的人捶胸顿足，发誓一定要把握住新的水龙头

可惜的是，现在没多少水了，你接了水龙头也没意义

还有客户说北外滩是上海发展的重要后手，过去可以这样说，现在说就很扯淡

北外滩主要还是建一群超高层办公楼，再多一堆办公楼解决不了上海发展问题

上海不缺办公楼，存量全国第一，世界前五，空置率越来越高

小米华东总部落户南京，不会因为上海多建一些办公楼就搬到上海

人工智能也不会因为新建办公楼就孵化提速

甚至对城市形象提升都有限，上海天际线已经全国第一，再多一些江景大楼，游客也不会增加

上海需要的是打井，继续深挖地下水，而不是接更多水龙头

上海进一步发展，需要更好的营商环境、居住环境、产业政策

需要减少China GT"灭火器大爷"事件

这就不是规划能解决的了

现在的规划，更多的是对区域发展方向的“官方盖章”

闵行重点发展先进能源装备及绿色低碳、航空航天产业、生物医药三大产业

汽轮机、燃气轮机都是几十年前四大金刚时代打下的底子，航空航天是2003年启动的航天城项目

有没有规划，对闵行的产业发展没太大影响

当然不是说规划就没意义，2023年虹口开发了北科创生物技术产业园，也有一些生物医药企业入驻

但是想达到张江那样的量级，根本就不现实

或者说，规划已经不足以让区域逆天改命

这对过去选房逻辑是致命颠覆，买房后等着区域升级的时代彻底过去了

大家过去迷信规划，赌的就是区域升级

由一片农田成为产业中心，一片菜地成为中产社区

那个年代，楼市的红利总结为一句话：比你更有钱的群体，看上你房子/土地了

徐汇滨江原来就是厂房、码头、工人新村，居住人群层次不高

后来有钱人看上这里，有钱人出价完全是另一个算法，地价不是上升，而是质变

现在这种机会很少了，区域没办法推倒重来，都是修修补补，改变不了区域定位

你买的时候是刚需社区，住十几年，未来还是刚需社区

居住人群不变，定价算法不变

通过产业改命机会也不大，重要产业都分差不多了，最前沿的人工智能也大势已成

除非你赌到下一个产业风口，否则上海产业就这个框架了

别的区不是不能搞，只能避其锋芒，做一些竞争没那么激烈的小赛道

生物医药主要是张江、闵行吃了，张江搞新药全产业链，闵行搞医工转化，虹口只能做做合成生物

北科创生物技术产业园在虹口凉城，对当地是利好，但是你也不会指望这里成下一个张江吧

环二可能比较悲观，上海不会再有太多区域“翻身”了

你买入时区域是什么定位，未来还是什么定位，带着这个预期买房比较实际

不要指望规划一来，你就地段升级，远远跑赢其他片区

规划始终是利好，不过这些利好，分分钟被带来的利空对冲

规划不能带领你升级，收割更有钱的群体

但是规划会带来很多新房，抢夺你的现有客户

临港、大虹桥是过去五年发展最快的地方，确实有很多企业入驻

但是这些新增购买力，填不了新房供应的黑洞

更可怕的是现在都很精明，规划一出来房价就透支，跟着大佬喝汤的机会都没有

跟着规划买房可能吃不到红利，很多人都是规划红利本身

那楼市就没红利了吗？规划就没意义了吗？

有的兄弟

战争年代立军功容易，和平年代也不是完全没机会

你不能再赌“比你更有钱的群体看上你房子”，而是看看哪些地方“买你房子的人比你更有钱”

12万买入杨浦滨江，等杨滨成为下一个富人区，22万卖出

这种梦别做了

有钱人不缺房子，黄浦都买不完，没必要去“垦荒”

但是你可以看看买你们小区的都是什么人，这些人未来收入会不会上升

2021年上海平均工资11396元，去年涨到了12577元

这个上涨不是所有人平均提高，而是个别岗位大幅上升，很多岗位不变甚至下滑

如果你要买的小区，主要买家未来收入大幅上升，这里估值会越来越高

你发现小区最近买家都是化工厂的员工，那还等啥，赶紧卖掉

一定有人抬杠说，不一定住在公司附近啊，黄浦区豪宅永远不缺买家

其实不矛盾，豪宅是另一个物种，收割的是全上海、全国有钱人，他们不断赚钱，豪宅就不会崩掉

豪宅地缘性不强，不管哪上班都想买新天地

普通人不一样，大部分普通人还是得考虑通勤，虽说不一定住公司附近，也得住一个方向上

漕河泾的买九亭、泗泾，张江的买周浦、唐镇

全面回归自住后，各地居民收入增速+通胀，≈区域房价增速

上海各地居民收入一定不一样，上海太大了很多刚需也做不到全市选房

那房价一定会区域分化

所以规划也还要看，只是要认真研读，不能停在表面

规划中提到的地方就爆发，没提的地方就没希望，这种简单粗暴的判断该淘汰

需要更仔细的研究片区是什么规划，现有什么产业，什么招商政策，是不是上海主力发展的类型等等

说直白一些，不仅要看报告说什么，更多的是看他们在做什么

具体每个区域规划能不能落地，未来居民收入有没有潜力，受限于篇幅展不开

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