房价即将上涨，多方达成共识！

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房价即将上涨，这话现在说出来，可能还有人不信。但你仔细看看，从政策制定者到投行机构，从开发商到普通业主，从银行到产业链，几乎所有跟楼市相关的方，都在朝同一个方向使劲。这不是某个人的一厢情愿，是多方已经达成的共识。当然，先说好 —— 不是全国普涨，是核心城市优质资产的修复。

先看数据，市场底部已经摆在那里了。

8 月 28 日那场新政，不是小打小闹的松绑，是对房地产底层规则的制度性重构。房贷最长从 30 年拉到 40 年，100 万贷款月供从 4216 降到 3581，每月少还 635 块，上车门槛直接降了 15%。更狠的是预售房必须竣工备案后才放贷，说白了就是 "能拿房，再还贷"，从根上解决了购房者最怕的烂尾问题。再加上开发贷主办银行制、资金封闭监管，高杠杆挪用资金的玩法彻底行不通了。

政策一出，市场反应很快。新政后首周，贝壳 50 城二手房日均成交量环比涨了 32%，深圳签约量同比增 17%，安居客新房浏览量环比暴涨 582%。上海松江新盘认购量环比提升 50%，客户决策周期从 6 个月缩短到 3 个月。

价格信号也在转正。国家统计局 7 月数据，一线城市二手房环比上涨 0.2%，从 3 月算起已经连续 5 个月上涨，上海涨 0.3%、广州涨 0.4%、深圳涨 0.2%。新房环比上涨或持平的城市有 23 个，比上个月多了 2 个。房地产永远是量在价先，成交量连续回暖几个月后，价格传导是迟早的事。

数据摆在这，但更有意思的是 —— 为什么几乎所有人都希望房价别再跌了？

因为房价无序下跌，真的没有赢家。

地方政府最先坐不住。土地出让收入从 2021 年的 8.7 万亿降到 2025 年的 4.15 万亿，缩水一半多，地方财政自给率不到一半，城投平台超 60 万亿有息债务等着化债。房价地价不企稳，化债就是无源之水。

银行也扛不住。房贷和开发贷是银行最优质的资产，房价跌 30% 就意味着首付 30% 的购房者全部进入负资产，断供风险会非线性上升。今年上半年多家银行个人贷款不良率都在往上走，个别区域性银行按揭不良率已经超过 6%。

房企更不用说，销售回款是唯一的造血来源，2026 年到期债务还有 3500 多亿，只有房价止跌、销售恢复，保交楼才有资金，房企才能真正走出债务泥潭。

普通业主呢？房产占城镇居民家庭资产近六成，房价下跌不是账面数字游戏，是真金白银的财富蒸发。北京海淀一套房一年跌去几百万的案例不是个例，家底薄了，消费自然就起不来。

还有改善群体，中国 70% 的新房需求来自置换，旧房卖不掉，整个链条就断了。现在大量改善家庭卡在 "旧房卖不掉、新房不敢买" 的状态，两头难受。

更别说产业链了，房地产带动 50 多个行业，直接间接就业超 1 亿人，三年调整减少了约 4200 万个相关岗位。房产经纪人从 200 万缩减到 150 万，建筑工人减少超 2000 万。

所以你看，政府税收没了、银行坏账增了、企业订单少了、工人饭碗丢了、老百姓家底薄了 —— 房价这么跌下去，没有真正的赢家。各方利益高度一致，就是希望市场赶紧企稳。

不光是国内各方，连过去四年一直看空的外资投行，都开始集体转向了。

最典型的是高盛，半年内三次改口。2025 年底还在预测 "再跌 20% 到 25%"，2026 年 4 月第一次改口判断沪深年底见底，6 到 7 月正式明确：上海、深圳核心区 2025 到 2028 年累计修复 15%，优质改善房源最高 20%。这是高盛近十年来第一次明确看多中国楼市，证券时报和央广网都做了报道。

摩根士丹利也松口了，说 "本轮楼市加速下行阶段已经接近尾声"。里昂证券更直接，预测 2027 年全国房价涨 5%，核心城市核心区能到 10%。花旗、摩根大通也都判断一线和强二线今年下半年迎来微涨。

国内机构一致性更高。中金说全国 L 型筑底、核心城市率先企稳。克而瑞丁祖昱列了六大信号确认底部，调整时间、回调幅度、新开工收缩都超过了国际深度调整的平均水平。贝壳研究院判断二手房连续 6 个月同比正增长，四季度核心城市新房价格正式止跌。

所有机构在五件事上完全没有分歧：彻底分化没有普涨、政策只托底不大水漫灌、量先于价、改善为王、2026 到 2027 是底部确认期。当看空的人都开始翻多，这个信号本身就够硬了。

机构为什么集体转向？最硬核的逻辑其实是供给端。

新开工面积从 2021 年峰值 19.89 亿㎡，降到今年 1 到 7 月的 2.67 亿㎡，全年预估也就 4.5 到 5 亿㎡，缩减了约七成。这不是少盖了一点，是少盖了三分之二。意味着 2027 到 2028 年新房交付规模将比 2023 年减少一半以上，核心城市率先进入 "存量房加少量新房" 的格局。

土地市场更冷，今年前 7 个月土地出让收入才 1.2 万亿，房企拿地高度集中在 22 个核心城市，八成是国企央企。但核心城市的去化周期已经回落到合理区间，上海内环新房去化周期仅 3.2 个月，杭州、成都核心区不到 10 个月。上海、杭州核心地块土拍溢价率回升到 10% 到 15%，开发商真金白银拿地，就是对未来房价最实在的投票。

当供应减少到一定程度，价格自然企稳 —— 这是最简单的供需规律，跟情绪无关。

供给在收缩，那过去压制房价的那些风险呢？也基本出清了。

烂尾这块，全国保交楼项目交付率已经到 92.3%，828 新政后 "封顶放贷" 彻底堵住了新增烂尾的可能，购房者最大的恐惧消除了。杠杆这块，居民部门杠杆率从峰值 63.1% 降到 58.7%，首套房贷利率从 5.88% 降到 3.05%，100 万房贷月供从 5918 降到 4245，购房负担降到 2016 年以来最低。抛压这块，法拍房存量在 2025 年底见顶后连续 8 个月环比下降，恐慌性抛盘基本结束。

风险出清了，供给收缩了，共识形成了 —— 那到底能涨多少？

先说清楚，这不是 2015 年的暴涨重演，更不是全国普涨。一线及强二线核心区的次新房、优质改善盘，2026 年底到 2027 年有望迎来 5% 到 15% 的温和修复，高盛预测沪深三年累计 15%，年化也就 5% 左右，相当于跑赢通胀。三四线人口流出城市、远郊板块、无配套老破小，仍将长期横盘或阴跌。

对刚需和改善来说，现在是利率最低、选择最多、议价空间最大的窗口期。对想炒房赚快钱的人来说，这个涨幅还不如理财，别折腾。普涨时代彻底结束了，未来只有 20% 的城市、20% 的板块、20% 的房子能涨。

房价不会暴涨，但核心城市优质房产的价格修复，已经在路上了。看懂了这个趋势，就不会被 "再跌 30%" 的悲观情绪带偏，也不会被 "随便买都涨" 的忽悠冲昏头脑。

免责声明：本文基于公开政策与机构数据做市场解读，不构成购房或投资建议，市场有风险，决策需谨慎。