咨询实录008｜花350万买的学票，一年后只剩250万

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

（章哥线下1对1真实咨询实录）

学区溢价的涨跌

比房子本身的价值波动更大

卖不卖关键是看

你愿不愿意等那个不确定的“回弹”

01 从老北苑到上地，跨度半年的置换

这个粉丝第一次找我咨询，是2024年初。

那时他的情况很清晰——老北苑有一套房子，要卖掉置换一套学区房。当时沟通完锁定了上地。后来通过团队的卖房单边代理业务，把老北苑的房子顺利出掉。最后是在2025年初，团队帮他买了上地东里一套占坑的小房子，学位不占用，孩子也顺利入学。

整个置换周期，前前后后走了大半年。

放到学区房这件事，买了不一定意味着结束——尤其是占坑房，孩子入学之后，它又变成了一个新的选择题：是继续持有，还是卖掉变现？

今年9月，他带着这个问题回来了。

02 学位占用这个“折价”，正在慢慢消失

第一个问题很具体：

“海淀不是有六年一学位吗？我这套房学位已经占用了，现在卖是不是没有优势了？如果等两年再卖，会不会好一些？”

这个顾虑放在两年前，确实很关键。学位占用的房子和非占用的，价差能拉到四五十万，甚至更多。买家拿“学位占用”去压价，几乎是常规操作。

但情况已经变了。

2026年4月底，海淀教委今年的入学政策明确表达——学位占用不影响多校划片。而从今年实际的入学结果来看，多个热门校都有学位占用家庭顺利入学的案例。上地实验小学本部也不例外，根据客户的反馈，今年上地学区学位占用的孩子也都顺利入学了。

这意味着：“学位占用”这个标签，正在逐步失效。

如果再过一两年，这个信息差被更多卖家和买家打破，那占用和非占用的价差大概率会进一步缩小。现在卖，占用因素确实还会被买家拿来压价；但如果再等一两年，这个不利因素基本就消解得差不多了。

所以在这一层上，结论是偏乐观的——学位占用这个“折价因素”正在消失，对房价是一个正向支撑。

03 学区溢价从350万跌到250万，这才是真正的痛

但另一个问题就不乐观了。

买这套房的时候是2025年初，是上地东里一套典型的占坑房，总价里包含的学区溢价大约在350万左右——也就是说，房子的价格里有差不多350万是“学票”的价值，房子本身的价值只占一小部分。

到了现在（2026年9月），上地东里占坑房的学区溢价已经降到了250万左右。

整整差了100万。

这100万的缩水，不是因为房子本身贬值了。户型没变、楼层没变、朝向没变，变的是愿意为上地学票出价的人相对变少了。

主要原因是上地学区这两年供应结构的变化——树村那一带大量的回迁房入市，给了买家更多的选择。上地学区价值所在是初中，通过入学树村校区也可以实现，供给不再像以前那么“稀缺”，学区溢价自然就被摊薄了。

这100万是已经发生的账面损失，切实发生。

（来源：章哥学区溢价模型测算）

04 那现在卖，还是再等等？

两个因素叠加在一起，方向其实是相反的：

• 学位占用的折价在消失 → 利好房价
• 学区溢价整体在缩水 → 利空房价

那到底该卖还是该等？

坦白说，没有人能给出一个确定的答案。学区溢价未来的走向，取决于好几个变量：上地学区未来的房源供应量、入学政策会不会继续放宽、家长群体对主校区的认可度会不会回升、上地学区价值会不会变化……这些因素没有一个是可以准确预判的。

不过有一个问题现在就应该有答案：这套房子对你来说，还有什么用？

如果孩子已经入学，学票对你已经没有实际用途了，那持有这套房子就只有一个逻辑——等下一个买家愿意为此出价。而这个价格，短期内可能不会有太大幅度的反弹。

如果愿意为了那不确定的“回弹”机会继续持有，那就可以再等等。如果想尽快落袋为安，现在卖也完全合理。

没有标准答案，结合市场找自己适合的节奏。

上地东里这个案例，特别能体现：

学区房的价格波动，很大部分不是房子的涨跌，是“学票”在涨跌。

房子本身还是那个房子。但愿意为它买单的人变了，愿意出的价也变了。这就是学区房最特殊的地方——它的价值里有一大块是“虚”的，而这个“虚”的部分，恰恰是波动最大的部分。

买学区房的时候，算的是“学票值不值得”；卖学区房的时候，算的是“学票还值多少”。这两笔，并不是同一本账。

（全文完）

"章哥说买房"专注记录普通家庭的买房决策，不追风口、不写爽文，只想把每一笔账算明白。

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