北京买房：理清思路，购房建议2000

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

请教一个问题，我们是31年上小学，计划在羊坊店片区三只羊。预算在500以内，因此只能考虑2-5层60平左右的六层板楼老破小两居。我看了羊坊店附近的老破小，比如铁东，铁西，电信小区，乔建里等等，这种70年代到90年代的六层板楼都为预制板砖混结构，寿命通常为50年左右。可是我打算30年购入老破小，持有到孩子高中，非常担心这房屋质量，害怕哪一天房子自己塌了。

虽然很多小区都做了旧改，但这种旧改好像并不能解决预制板年代久的问题。之前看您的文章提到过，老破小的建筑质量不在于楼龄时间，而在于建成年代。我不是很理解，能麻烦您再详细说说么？

A：

1、2031年上学，今年刚2026，这会儿准备学区房早了点儿。或者说常规建议是如果预算高，比如千万以上，那早准备了无所谓，因为能买到溢价低的，也就各项兼顾了。

但如果不太高，那一般都是买到平均溢价的，以500万来说在100万以上。这部分学位价值在孩子上学前属于闲置，自住角度得不到体验，出租角度收不到租金，还要承担保值的风险。毕竟从今年开始是明确开始入学低谷期，至少延续到2032年，甚至更长时间。

2、砖混是结构，是否采用预制板则未必。六层板楼有一部分是预制板的，但也有现浇的。

担心房子塌了，您这是担心，还是想中彩票儿啊？北京还没有这先例。因为房屋安全检测是每年进行的，达到C级就预警，D级就具备原址重建的条件。

这些小区的原产权单位都是中央部委，从理论上是都会配资的，也就比那些普通老破小社区重建的可能性大，或者说排名靠前。所以如果能买到快塌的房子那就跟中彩票差不多，也就是赌拆迁赌赢了，有这好事儿您就把房子让给我，我全款收房。

反正常规来讲是没必要担心塌房的，可能性非常小，比中彩票的概率低多了。甚至这么说吧，中国的安全检测标准很高，即便是定成了D级，也只是意味着没有维护的必要了，但并不代表肯定塌。D级十多年不塌的有的是，业主们可着急了。

3、建成年代也只是说明普遍现象，但不能包括所有楼栋。常规来讲，1958年之前的小区质量都非常好，是十年献礼工程。之后的那就是大跃进了，良莠不齐，其中既有绥福境+安化楼这种质量非常好的社会主义大楼，也有各种多快好省的试验品。但质量不好的以筒子楼为主，现存的已经不多了，也大多数不准交易。

1966-1976在北京属于“接推扩”时期，统一开发的宿舍区非常少，质量也一般。1976-1985是质量很好的时期，因为发生了唐山大地震，建筑标准陡然提高。北京的高标准社区代表为“前三门大板楼”，质量达到了战备标准，地基抗核弹，因为地基之下是河道+地铁。

1985-1992年又是良莠不齐，既有方庄这种质量非常好的副国级项目，也有因为“双轨制”而导致的降低标准的小区，这就得一房一议了。

1992-1998年为质量普遍降低的年份，因为大通胀导致成本上涨，双轨制导致原料问题，此外还有外资潮+下岗潮+改制潮等原因，到1995-1996年，国企开发商的合格率降到了50%左右，而且还出现了全行业亏损。这阶段质量好的基本都是商品房，就因为卖的贵，利润空间大，而国企开发的都是福利房+安居房，利润薄就只能想办法了。

1998-2003年为质量不错的年份。因为98年长江大洪水，九江溃坝让高层痛斥豆腐渣工程，之后无论是原料+设计+施工+监理等标准陡然上升，监管也越来越严，在此期间敢冒掉脑袋风险的不太多。所以无论是福利房+商品房+保障房（经适房为主）的质量都非常好，保障房的代表为回龙观+天通苑+翠城等小区，早期的质量至少不弱于商品房。

2003年之后就几乎没有福利公房了，因为北京市一级的只多延续了一年，到1999年基本停止。中央在京单位的也基本改成保障房性质了，而且也都是出售的。

4、总之我建议两点，一是如果现在准备学区房，那就多看房+多算账，尽量选择溢价率相对低的，这样算相对兼顾。二是没必要太纠结塌不塌的，北京不可能出现这种情况。尤其又都是原产权单位为部委的，人家的宿舍区有政策倾斜就更不可能了。

仅供参考。

二

Q:

我对您介绍的张北避暑有点感兴趣，但又有几个问题请教：1、去避暑的北京人多吗？当地人是否排外？2、如果租房是否方便？三伏天时期的房租高吗？3、如果买房的话是否安全，当地中介情况如何？4、旅游旺季时受天路的影响是否大？5、治安情况如何？

A：

1、来避暑的北京人应该不太多吧，我估计也就小几千人到头儿了，算上天津与河北其他城市的也就万把人。或者说景区民宿可能人多，在市区常住的不太多。

毕竟县城常住人口才20来万，外来人太多了必定影响各种商品价格。但我没感到过价格波动，比如饭馆儿什么的，那就说明外来避暑的不太多，具体到北京人就更少了。

当地人肯定不排外呗，听说是来避暑的都挺热情的，对北京人更友好，促进人家当地消费了。全国没几座城市是真正排外的，毕竟咱们的文化传统是“有朋自远方来不亦乐乎”。

2、租房很方便，找中介就行，中介费几百块钱吧，好像是500。有公寓和普宅两种，公寓短租长租都行，其实就是民宿。普宅就是普宅，全国哪儿都一个样儿。

三伏天肯定涨价，但也谈不上多高。我有个朋友是刚来的，租了套普宅，如果全年租的话是每个月1300，但他只租两个月，那就每个月2000了，我觉得挺合理的。而且房东也说了，晚几天退租也无所谓，不再多收钱。

3、买房是否安全？您是指被中介坑是吧？我觉得不至于，毕竟房价低，平均20多万一套房，往死里坑能坑多少啊？这种小城市的房源有的是，中介也不少，多看看就大致了解了。

中介费少了2000，多了也就3/5000吧。还是这话，平均2/30万一套房，中介费能要多少啊？而且这里是买卖双方分担中介费，没多少钱。另外绝大多数中介都有过在北京的经历，都挺专业的。

4、我认为旅游旺季不受影响，因为到天路的大多数都是直接去，玩儿完了就回张家口或直接回北京了。就算吃饭也一般都是在景区周边，没必要来县城。就算来县城，游客吃饭一般都是在平台上打广告的那几个规模大的，跟普通百姓的中小饭馆没什么关系。

其他影响我不知道，反正我没感觉到什么，在县城也很少看到京牌儿的车，旅行车就更少见了。

5、治安我认为挺好的，我的自行车从来不锁也没丢。当然也不是我故意不锁的，而是去年买了一把密码锁扔车筐里了，结果锁丢了，车还在。

另外我也没见过县城里有什么流里流气的，连纹身的都不算多。各个小区安防盗网的情况也不普遍，我认为治安算挺好的。当然具体的我不知道，没跟当地人聊过这些。

交通也行，这种城市除了孩子上学时间，其他路段几乎不堵车。而且车速都不快，小城市的路口多，开不起来。

或者这么说吧，我在这里避暑两年了，没听到过警笛（包括火警），只见过交警没见过其他警察。见到过两次交通事故，没伤人不严重，吵架的见过几次没见过动手的。

仅供参考。

三

Q:

我当然想买总价高的宜居房子了，三居室大平层南北通透的，带电梯板楼，但我钱少啊，预算500万是反复计算过的，而且就因为现在的利率低，我们反倒不敢多贷款，担心哪天利率涨上去我们承担不起了。

我们把每月生活费压缩到6000以内，即便孩子处在花钱的阶段我们也不敢过分，服装鞋帽等能省则省。月供和水电气暖宽带不能超过1万，车1000，但没计算贬值的因素。

现在不可控的因素主要是补课方面，现在孩子的费用很低，每个月2000元左右，但我们准备上学后至少预留7000-8000，即便不花掉也单独存起来专款专用，因为通过咨询亲戚朋友和同事虽然得到的补课反馈信息高低悬殊很大，但中位数基本都在10万元一年，我们的收入不高，只能靠精打细算了。

所以我们能用在买房上的预算就只能是500万之内了，我能感觉你的暗示是让老人帮衬一些，但我们家庭条件情况不允许，都是农村的，现在不用我们贴补已经很不错了，不可能再给我们。我们买房的事情都没告诉我父母，怕他们担心。

我现在的希望就是在您帮助下找到低溢价的房子，尽量高的提高性价比，希望您能理解。

A：

1、我当然能理解了，所有买房人都希望买到性价比最高的，这是人之常情。

2、但您这情况怎么说呢？德胜月坛的两居室不是没有，但是选择很少的。尤其是德胜，500万的两居基本都是带硬伤的，至少是户型朝向或楼层楼栋方面有很明显的瑕疵，否则价格不可能明显的低。月坛稍微好点儿，但也没强到哪儿去，这价位的两居很少。

而且既然是可选择的房源少，再想从中找到溢价低的就更难了，所以只能是靠运气，然后就是得多看房多算账了。这方面我帮不上忙，也犯不上为了点红包儿去跑腿，最好还是靠自己吧，中介也不靠谱儿。

3、还有这红包问题，怎么说呢，我反正是肯定不要的，您还是跟中介商量吧。不过说实话，他们也未必同意，甚至有可能拿了钱不办事儿呢。毕竟您的要求高，几乎是至少要节省下上百万甚至更高的预算，那中介为了这千把块钱会提供稀缺资源吗？用文玩打个比方，明知道是捡漏儿上百万的东西，中间商能只赚几千的拼缝儿钱吗？

4、另外我可绝没有暗示您去找老人帮衬，您想多了，我也不解释了。

5、其他的就跟中介谈吧，我建议您跟他们说的时候把预算提高到600万，或者再高点儿。先看看都是什么房源，然后再问是否能砍价到500万，或者是以6/700万的房为标准，让他们给找500万能拿下的。

仅供参考。

四

Q:

如果海淀和石景山的交界处，海淀的房子7万一平，石景山的5万一平，那是否可以认为中间2万的价格差为学区溢价？还有其他因素吗？从保值的角度您建议怎么选？之后海淀的怎么砍价？

A：

1、如果是相同地段+同类型的小区和同等居住体验的房源，那两区的价差就是学区溢价。打个比方这就跟两家挨着的专卖店似的，同样的款式+材质+质量，名牌的1000杂牌的500，那中间所差的就是品牌溢价。放到学区房上就是学区溢价。

2、确定是同等地段的同等房子，那就没其他因素了。也就是在其他配套都一样的情况下，那就只有学区的差距了。

3、保值角度？我建议还是先考虑使用角度吧。毕竟房子是用来住的，学区房是用来上学的，所以如果有孩子要在短期内上学就买学区房，甭考虑什么保值不保值的。如果没有上学的需求，那干脆就甭考虑海淀的了，也就免了这些烦恼。

或者说单独从学区溢价角度来说，溢价部分是有保值风险的。毕竟入学人数的下降是至少延续到2032年的趋势，在此期间如果没有政策支持，那溢价占比至少不会上升吧，是否下降看行情。所以如果没有上学需求，就首选石景山的吧。

4、怎么砍价问中介吧，每套房都不一样。

仅供参考。

五

Q:

我基本情况是京户首套，预算250w，年底还会有个娃。想基于这个情况咨询两个问题：1、我目前这个情况，通勤西大望路的话，你建议我看房应该怎么排列需求优先级。2、咱们沙龙的内容都有哪些，对我目前可能的购房诉求，有哪些帮助？

A：

1、怎么排列优先级只能是自己考虑啊。比如需求包括通勤、配套、学区、居住体验、性价比、价格走势等等。看自己最注重哪方面了。常规建议是如果预算不太高，那一般来说能满足最主要的就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。

2、250万总价属于刚需房，在西大望路基本就是老小区，那如果是我的话会优先考虑通勤。也就是在满足自住的情况下，尽量选离地铁站近的小区+楼栋。

因为这边22号线还没通车，那如果离地铁站近，通车之后租金方面有可能得到利好，至少不吃亏。租金如果占了便宜，从房价走势也就至少不吃亏了，这样将来换房的时候情况会好些。

3、建议你现在不用太考虑学区房，太早了。现在把钱全部都投在居住属性的房子里就行了，同样可以来找我线下咨询。

仅供参考。

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